2.2 Сравнительный анализ эффективности использования территории

Градостроительную ценность и оценку планировочной структуры застройки коттеджного поселка «Николин ключ» можно провести на основе технико-экономического анализа, так как экономические вопросы рассматриваются в тесной взаимосвязи с объемно-планировочными решениями.

Технико-экономическая оценка осуществляется на основе плана коттеджного поселка «Николин ключ». (Приложение 12).

На плане выделены:

- жилые дома;

- учреждения обслуживания повседневного пользования (детский сад, общественный центр, автостоянки, площадки хозяйственно-бытового обслуживания);

-места для отдыха и занятий спортом;

- пешеходные аллеи и дорожки, внутренние проезды, подъезды к домам и общественному зданию.

Границы расчетной территории устанавливаются по красным линиям жилых и магистральных улиц. Из расчетной территории должны быть исключены площади участков объектов районного и общегородского значения, объектов, имеющих историко-культурную и архитектурно-ландшафтную ценность [27].

По проектному предложению планировки рассчитывается общий жилой фонд коттеджного поселка. Размер жилого фонда определяется по следующей формуле:

A_n = F₃ * n * (1 - K_л - K_к), (1)

где A_n - жилой фонд для домов конкретной этажности, м² общей площади;

F₃ - площадь их застройки, м²;

n - этажность домов;

K_л , K_к - коэффициенты, учитывающие площади на плане здания (этажа), занятые соответственно лестнично-лифтовым узлом и конструкциями.

Общий размер жилого фонда при смешанной этажности застройки получается суммированием данных по жилым домам конкретной этажности.

По данной формуле мы можем рассчитать размер жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ», расчет представлен в таблице 2.1.

Таким образом, из таблицы видно, что жилой фонд коттеджного поселка составляет 55207,74 м².

Для выявления уровня обеспеченности населения необходимыми формами и средствами обслуживания был составлен баланс (распределение) территории микрорайона по элементам застройки. Баланс территории представлен в таблице 2.2.

Таблица 2.1

Определение жилого фонда коттеджного поселка «Николин ключ»

Таблица 2.2

Баланс территории коттеджного поселка «Николин ключ»

Удельные размеры элементов территории запроектированного коттеджного поселка сопоставляются с нормативными данными. По результатам сравнения можно сделать вывод о том, что коттеджный поселок спроектирован неэкономично, т.к. удельные размеры площадей в несколько раз превышают нормативные показатели.

Степень экономичности решения генерального плана жилого района города устанавливается на основе следующих общих технико-экономических показателей:

1. Численность населения - определяется по формуле:

N = A_n : 18м², (2)

где A_n - жилой фонд для домов конкретной этажности, м² общей площади;

18 м² - норма жилищной обеспеченности. [21].

Таким образом, получаем численность населения коттеджного поселка:

N = A_n : 18м² [ 9 ]= 55207,74 : 18 = 3067 чел.

2. Норма жилищной обеспеченности - 18 м²/чел.

3. Жилой фонд

A_n = 55207.74 м² общ. пл = 55,21 тыс. м² общ. пл

4. Площадь жилой группы A_pl = 55,39 га

5. Плотность жилого фонда жилой группы (брутто) - определяется как частное деление жилого фонда на площадь территории жилой группы. Проектная плотность жилого фонда должна быть не менее нормативного значения этого показателя, что характеризует эффективность использования территории.

Р = A_n / F, (3)

Р = 55207,74 м² общ. пл / 55,39 га = 996,71 м² общ. пл

На основе полученной цифры, можно сделать вывод о том, что плотность жилого фонда жилой группы высокая, т.к. для центральной зоны нормативная плотность жилого фонда составляет 420 м² общ. пл. [27].

6. Плотность населения - определяется как отношение общей численности населения коттеджного поселка к его территории.

с = N / A_pl, (4)

= 3067 чел / 55,39 га = 55 чел / га

Проектная плотность населения ниже, чем нормативная (130 чел / га). При проектировании коттеджного поселка это вполне допустимо.

7. Средневзвешенную этажность застройки можно определить по формуле

Э_ср = А / (А₁ + А₂ / 2 + … + А_n / n) (5)

Э_ср = 55207,74 / (38853,94/2 + 16354,8/3) = 55207,74 / 24878,07 = 2 эт.

Из произведенных расчетов, мы видим, что средневзвешенная этажность коттеджного поселка 2 этажа.

Также для определения экономичности коттеджного поселка, необходимо рассчитать годовые эксплуатационные расходы приходящиеся на 1 жителя коттеджного поселка и на м² общ. пл., они представлены в таблице 2.3.

Теперь на основании произведенных расчетов, можно провести сравнительный анализ с несколькими коттеджными поселками, находящимися также в третьем кольце городской агломерации: «Ягодное» (Чусовской тракт), «Гринвиль» (Сысертский р-он), «Бобры» (Белоярский р-он), «Дубрава» (Белоярский р-он), «Ильинский квартал» (Сысертский р-он), «Бристоль» (Тюменский тракт).

Удельные показатели:

на 1 м² жилого фонда С_э / A_n = 54305296,99/ 55207,74 = 983,65 руб.

на 1 жителя С_э / N = 54305296,99/3067 = 17706,32 руб.

Таблица 2.3

Годовые эксплуатационные расходы по жилой группе

В таблице 2.4 приведены данные по коттеджным поселкам (Приложение 13). Из таблицы видно что, по сравнению с другими коттеджными поселками, поселок «Николин ключ» имеет большую площадь жилой застройки, 55207,74 м² общ. пл., тогда как площадь жилой застройки поселка «Ягодное» - 49700 м² общ. пл., «Гринвилль» - 33600 м² общ. пл., «Бобры» - 36900 м² общ. пл., «Дубрава» - 30688 м² общ. пл., «Ильинский квартал» - 9800 м² общ. пл., «Бристоль» - 11400 м² общ. пл. Стоимость эксплуатации жилой застройки: «Николин ключ» - 6956175,24 руб., «Ягодное» - 6262200 руб., «Гринвилль» - 4233600 руб., «Бобры» - 4656960 руб., «Дубрава» - 3866688 руб., «Ильинский квартал» - 1234800 руб., «Бристоль» - 1436400 руб. Внутриквартальные проезды, хозяйственные площадки составляют: «Николин ключ» - 47000 м², «Ягодное» - 42000 м², «Гринвилль» - 20000 м², «Бобры» - 17000 м², «Дубрава» - 47100 м², «Ильинский квартал» - 14800 м², «Бристоль» - 8900 м². Озеленение жилой территории, общие сады, бульвары составляют: «Николин ключ» - 144600 м², «Ягодное» - 32300 - м², «Гринвилль» - 28500 м², «Бобры» - 36100 м², «Дубрава» - 121700 м², «Ильинский квартал» - 20100 м², «Бристоль» - 11700 м².

Общая сумма эксплуатационных затрат на коттеджные поселки, с учетом цен на 2008 год составили: «Николин ключ» - 61649837 руб., «Ягодное» - 53078522 руб., «Гринвилль» - 41817299 руб., «Бобры» - 35904483 руб., «Дубрава» - 40788666 руб., «Ильинский квартал» - 11432676 руб., «Бристоль» - 12355151 руб.

Теперь на основании расчетов эксплуатационных затрат, баланса территории и технико-экономических показателей можно составить сравнительную таблицу 2.5 (Приложение 14).

Площадь застройки коттеджных поселков составляет: «Николин ключ» - 28,24 Га; «Ягодное» - 28 Га; «Гринвилль» - 16 Га; «Бобры» - 27,4 Га; «Дубрава» - 27,4 Га; «Ильинский квартал» - 15,4 Га; «Бристоль» - 11,4 Га.

Расчетная численность населения: «Николин ключ» - 3067 чел.; «Ягодное» - 2761 чел.; «Гринвилль» - 1867 Га; «Бобры» - 2053 Га; «Дубрава» - 1705 Га; «Ильинский квартал» - 544 Га; «Бристоль» - 633 Га.

Увеличение расчетной численности населения в коттеджном поселке, происходит за счет увеличения жилого фонда.

Жилой фонд составляет: «Николин ключ» - 55,39 тыс.м²общ.пл./Га; «Ягодное» - 49,7 тыс.м²общ.пл./Га; «Гринвилль» - 33,6 тыс.м²общ.пл./Га; «Бобры» - 36,96 тыс.м²общ.пл./Га; «Дубрава» - 30,69 тыс.м²общ.пл./Га; «Ильинский квартал» - 9,8 тыс.м²общ.пл./Га; «Бристоль» - 11,4 тыс.м²общ.пл./Га.

Т.к. территория под строительство расположена на бывших пахотных землях, участок ровный не холмистый, но имеется ряд санитарно-защитных зон, за счет чего сокращается площадь застройки, уменьшается площадь жилого фонда и, следовательно, уменьшается расчетная численность, плотность населения, и плотность жилого фонда.

Плотность населения в поселках составляет: «Николин ключ» - 55 чел./Га; «Ягодное» - 69 чел./Га; «Гринвилль» - 78 чел./Га; «Бобры» - 57 чел./Га; «Дубрава» - 34 чел./Га; «Ильинский квартал» - 25 чел./Га; «Бристоль» - 42 чел./Га.

Годовые эксплуатационные расходы тесно связаны с правильной градостроительной оценкой территории. На основании данной оценки разрабатывается объемно-планировочное решение коттеджного поселка, и рассчитывается сметная стоимость строительства, а так же годовые эксплуатационные расходы приходящиеся на 1 человека коттеджного поселка и на 1 м² общ. пл.

Таким образом, Годовые эксплуатационные расходы на 1 жителя составили: «Николин ключ» - 20101,02 руб./год. чел.; «Ягодное» - 19224,38 руб./год. чел; «Гринвилль» - 22398, 12 руб./год. чел; «Бобры» - 17488,78 руб./год. чел; «Дубрава» - 23922,97 руб./год. чел; «Ильинский квартал» - 21015,94 руб./год. чел; «Бристоль» - 19518,41 руб./год. чел.

На рисунках 2.2 и 2.3 (Приложение 15) хорошо видно, что годовые эксплуатационные расходы приходящие на одного жителя коттеджных поселков практически равны, так же как и годовые эксплуатационные расходы на 1 м² общей жилой площади.

Таким образом, при оценке участка под строительство коттеджного поселка «Николин ключ» учитывались все основные факторы, влияющие на оценку градостроительной ценности: локализационные, экологические, факторы стоимости отчуждения из под существующего использования, коммуникационные, инфраструктурные, факторы престижа и репутации.

На основании данных факторов, можно сделать следующие выводы:

1. Участок располагается на бывших пахотных землях. Относительно ровный, слабохолмистый, расположен в пределах нескольких геоморфологических элементов одного генезиса.

Таким образом, инженерно-геологические условия территории оценены как удовлетворительные и отнесены ко II категории сложности, следовательно, несут незначительное удорожание стоимости строительства.

2. Территория застройки коттеджного поселка, расположена в наиболее экологически чистом направлении, Сысертский район, село Кашино. Поблизости нет предприятий, загрязняющих окружающую природную среду.

3. Участок оформлен в аренду на 49 лет, имеется разрешение на строительство малоэтажной коттеджной застройки.

4. По коммуникационным факторам, участок расположен в достаточно доступном и удобном месте, в 25 км от Екатеринбурга по Челябинскому тракту, между городами налажено транспортное сообщение.

5. Градостроительная ценность территории также определяется и инфраструктурными факторами.

Инженерные сети, внутриквартальные проезды, социальная инфраструктура, их наличие снижает предстоящие затраты строительства, тем самым увеличивают градостроительную ценность территории.

Инфраструктура коттеджного поселка включает в себя:

- централизованное электро-, газо- и водоснабжение, канализация;

- мини-котельная в доме для отопления и горячего водоснабжения;

- выделенная линия Интернет, телефонные номера г.Екатеринбурга и Сысерти;

- мини-детский сад;

- магазин продовольственных и промышленных товаров;

- медпункт с аптечным киоском;

- кафе-бар;

- досуговый центр;

- открытые и закрытые спортивные площадки;

- парковки для гостевых автомобилей на 68 машин;

- регулярное автобусное сообщение с г.Екатеринбургом и Сысертью.

О сохранении комфорта заботятся эксплуатационно-технические службы. Предполагается круглосуточная профессиональная охрана, вечернее и ночное освещение.

Рядом с поселком:

- гольф-клуб;

- конноспортивная школа;

- яхт-клуб (в г. Сысерть);

- вертолетные площадки;

- детский сад в с. Кашино;

- большое разнообразие прод- и пром- магазинов в с. Кашино;

- элитная школа-интернат продленного дня в г. Сысерть.

6. Немаловажным фактором градостроительной ценности участка, в данном случае играет престиж и репутация района. Это связано с тем, что Челябинское направление является экологически чистым, красивые леса, реки, достаточная отдаленность от города и отсутствие промышленных предприятий.

Таким образом, проанализировав все факторы градостроительной ценности территории и просчитав технико-экономические показатели, на которые влияют данные факторы, можно сказать о том, что участок является пригодным для строительства как в градостроительной, так и экономическом отношении, т.е. имеет градостроительную ценность.