Расширение строительства объектов коммерческой недвижимости (торговые и развлекательные центры)

Выход на смежный рынок коттеджного строит-ва (сегмент таун-хаузы, коттеджи и т.п.).

Наличие механизма ипотечного кредит-ия и системы залога за квартиру (для населения со средней платежеспособностью)

Создание нового вида услуг (ремонтностр-е т.п.)

Программа улучшения качества строительства

Продвижение в область и др регионы

1.Опыт работы компании - более 8 лет

10,38

8,37

8,47

8,93

9,72

6,70

5,86

2.Успешная кредитная история и устойчивые финансовые показатели

11,07

8,93

9,67

8,93

10,33

6,70

5,86

3.Высокая степень соблюдения договорных обязательств, как для субподрядчиков, так и для потребителей

11,07

8,93

9,67

9,49

10,33

7,12

7,12

4.Позитивный Имидж

11,76

9,49

10,28

8,93

9,72

6,70

6,70

5.Большой опыт и высокий уровень компетенции

12,45

10,05

9,67

8,37

9,72

7,12

7,53

Рис. 1.8 - SWOT-матрица "сильных сторон в поле возможности"

Рис. 1.9 - SWOT-матрица "сильных сторон в поле угрозы"

Рис. 1.10 - SWOT-матрица "слабых сторон в поле возможности"

Рис. 1.11 - SWOT-матрица "слабых сторон в поле угрозы"

В соответствие с технологией SWOT-анализа было выделено два возможных состояния: система в поле благоприятных возможностей и система в поле угроз.

Для возможностей "новая серия домов" сильные стороны превышают слабые на 2,3 единицы. Результаты расчетов для этой подматрицы для всех возможностей на рис. Для удобства принятия решений программа рассчитывает невязку и после сортировки результаты выдает в виде диаграммы.

Рис. 1.12 - Диаграмма Стратегическое состояние в поле "Благо"

Таким образом, для предприятия лучше всего акцентировать усилия на ближайшие 5 лет - развить деятельность по строительству домов новой серии, начать активно сбор заказов для строительства торговых центров и развлекательных учреждений.

Рис. 1.13 - Результаты анализа "Стратегическая выгода по направлениям"

Сортировка позволяет расположить по убыванию результаты сравнительного анализа, а также провести разбиение этих результатов на группы по мере близости. В частности, для нашего случая все выгоды можно разбить на три группы:

? новая серия домов;

? торговые и развлекательные центры, программа качества и коттеджи;

? ремонты и выход в другие регионы.

Рассмотрим каждую группу отдельно. Для третьей группы видим, что выход в другие регионы наиболее рискован. Это означает, что компания "Свой дом" не готова быстро преодолеть возникающие естественные препятствия при начале строительных работ в других регионах. Например, нет устойчивых связей в получении бетонов и растворов, не создана система заказов и получения на строительные объекты специальной техники (автокраны, леса, подъемные механизмы и т.п.). Таким образом, выход в другие регионы как стратегическая инициатива должен быть отброшен. Рекомендуется активно осуществить сбор заказов для строительства торговых центров и развлекательных учреждений.

Для первой группы механизм ипотеки не может быть реализован напрямую самой организацией. Следовательно, эта возможность реализуется, когда по решению руководства страны или региона увеличивается доля ипотечного кредитования и организация может завершить строительство ранее начатых объектов, где работы были остановлены из-за отсутствия финансов.

Проанализируем сильные и слабые стороны (рис. 1.14). Когда сильная сторона уступает "слабости", то эти направления должны быть под особым контролем. Если и в этом случае мы наблюдаем по направлениям развития нормальные условия, то менеджер должен сформулировать с учетом всех возможных негативных явлений пессимистический вариант стратегического плана развития предприятия.

Рис. 1.14 - Результаты анализа стратегического состояния предприятия, если все возможные угрозы учтены

Наибольшую угрозу для предприятия создают два фактора: рост затрат и снижение заказов. Если снижение заказов - это следствие кризиса в строительной отрасли, то затраты на предприятии должны быть поставлены под особый контроль.

Выводы по главе. Анализ финансового состояния "Свой дом" показал, что динамика большинства показателей свидетельствовала о значительном улучшении положения хозяйственного сегмента. "Свой дом" находится в нормально устойчивом финансовом состоянии. Это значит, что запасы организации полностью обеспечиваются суммой собственных средств и долгосрочных займов. Значения показателей рентабельности достаточно высоки, и все они к концу рассматриваемого значительно возросли - как минимум в два раза. Тенденция к увеличению выявлена и для коэффициентов оборачиваемости. "Свой дом" находится в Квадранте 1: "Отец семейства". РХД у такого предприятия значительно больше нуля, что свидетельствует о том, что темпы роста оборота ниже потенциально возможных, и не все внутренние ресурсы фирмы задействуются. Такая фирма имеет все возможности для реализации инвестиционного проекта. В то же время, предприятие находится на стадии отказа от заемных средств и обходится в основном собственными средствами, почти не пользуясь эффектом финансового рычага.

Анализ сильных и слабых сторон "Свой дом" методом swot-анализа позволил определить оптимальное стратегической направление для "Свой дом": лучше всего акцентировать усилия на ближайшие 5 лет - развить деятельность по строительству домов новой серии, начать активно сбор заказов для строительства коттеджей.

Применение программного продукта MS Project позволит проанализировать альтернативные варианты развития проекта и выбрать оптимальный путь развития предприятия, определить потребность предприятия в денежных средствах, подобрать оптимальную схему финансирования и условия кредитования, оценить запас прочности бизнеса, эффективность капитальных вложений, выбрать варианты производства, запасов и сбыта, а также вести эффективный контроль за реализацией проекта экономического развития предприятия.

2. Теоретические основы управления проектами по строительству коттеджей

2.1 Состояние коттеджного строительства в Ростовской области

В связи со сменой ориентиров в жилищном строительстве необходимы и новые акценты в развитии домостроения. Поскольку новые подходы предполагают интенсивное развитие коттеджного домостроения, то государственная стратегия в основном должна быть ориентирована не на субсидирование населения для коттеджного жилищного строительства, а на то, чтобы поднять коттеджное домостроение до индустриального уровня.

В рамках данного проекта анализируется отдельный быстрорастущий сегмент строительства - коттеджное строительство, постепенно обрастающий собственной инфраструктурой, поставщиками, технологиями, международными связями. Коттеджное строительство делится на два крупных направления: комплексная коттеджногоная застройка и индивидуальное строительство домов населением. В Ростовской области реализуется крупный проект по строительству города-спутника "Лесная поляна", вошедшего в перечень пилотных проектов РФ по отработке технологий комплексной застройки территорий. Предполагается, что наработанный в ходе реализации проекта опыт будет в дальнейшем использован на территории других регионов России. Это дает Ростовской области хорошую возможность для формирования новой точки повышения конкурентоспособности, как в технологическом, так и в ресурсном аспектах. Развитие рынка коттеджного строительства стимулировало рост количества предприятий, производящих специализированные строительные материалы по технологиям, ранее в России не применявшимся, например производство клееного бруса, производство черепицы, пенобетона, газобетона и т.д. Стартовавшие инвестиционные проекты позволять частично обеспечить производство импортзамещающей продукции, частично наладить экспорт продукции в соседние территории.

Из числа выделяемых в теории принципиальных характеристик, необходимых для успешного функционирования кластеров, в качестве предпосылок обычно рассматриваются три: наличие конкурентоспособных предприятий, наличие у региона конкурентных преимуществ, географическая концентрация и близость участников кластера. Нами рассматривается возможность формирования 2-ядерного кластера с ядрами "производство строительных материалов" и "коттеджное строительство".

Таблица 2.1 - Предпосылки формирования кластера коттеджного строительства и производства строительных материалов в Ростовской области

Долгое время коттеджное строительство в Ростове сдерживали такие факторы, как развитость частного сектора, умеренные цены на землю и отсутствие инженерной инфраструктуры на свободных площадках. Взлет цен на землю и жилье в многоквартирных домах простимулировал спрос, в следствие чего появились первые коттеджные проекты. Основные направления коттеджного строительства в Ростовской области - это развитие территорий близ Ростова, Азова и Таганрога, не в последнюю очередь связанное с созданием южной игорной зоны "Азов-Сити". В частности, в Таганроге появился поселок "Новый город", а на берегу Миусского лимана начинается строительство поселка премимум-класса "Вирджиния Приазовья".

На Юге России традиционна тяга людей к проживанию в отдельных домах. Если же, при этом, дом красив, современен и удобен, то он изначально пользуется повышенным спросом. Однако без организации массового строительства подобных домов цены на них снизить не удастся. В настоящее время, чтобы купить хороший дом, нужно продать как минимум три хорошие, ликвидные трехкомнатные квартиры, что по карману далеко не всем ростовчанам. Что же касается организованной централизованной застройки коттеджных поселков, то здесь цена снижается, если не на порядок, то в разы именно за счет массовости проводимых работ. Поэтому цена домовладения в коттеджном поселке значительно ниже аналогичного жилья, возведенного по индивидуальному проекту и самостоятельно.

Из реализуемых в Ростовской области проектов только один позиционируется в премиум-сегменте - "Вирджиния Приазовья" в Таганроге. Строительство поселка на 300 домов инвестирует ГК "ТИС", которая планирует сдать объект к концу 2010 года. Цена 1 кв м на данный момент составляет 29,5 тысяч руб.

Бизнес-класс представлен поселками "Беловодье" и "Ясная поляна". В коттеджном поселке "Беловодье" (инвестор - "Холдинг Каскад") к 2012 году планируется соорудить 800 домов, которые сейчас продаются по цене 30 тысяч рублей за 1 кв. м. Поселок "Ясная Поляна" на 400 коттеджей строит в с-з Темерницком "Ростовская инвестиционная компания". Срок сдачи - 2012 год. Стоимость 1 кв. м - 30 тысяч руб.

К эконом-классу относятся такие проекты как микрорайон "Южный" в с. Самарском и коттеджный поселок "Солнечный" в Батайске. "Южный" - это проект "Панавто-Юг" на 800 домов по цене 26 тысяч руб. за 1 кв. м. "Солнечный" (компания "НЖК-Юг") включает в себя более 400 коттеджей по цене квадратного метра 26,6 тысяч руб. Сдать проект планируется в 2010 году.

По темпам коттеджного строительства Ростовская область значительно отстала от некоторых регионов России. Среди основных тормозящих факторов строители называют большой удельный вес частного сектора в Ростове, в то время как земля вблизи города довольно дорога, а больших свободных участков вообще нет: все окрестные земли имеют статус земель сельхозназначения, и изменить этот статус стоит немалых трудов.

У коттеджных поселков большое будущее. Потому что именно они могут предоставить жителям возможность получить возможность проживать в экологически чистой обстановке, потратив сумму, несущественно превышающую стоимость квартиры. Тенденции загородного строительства на ближайшие 10-15 лет таковы:

? расширение географии загородных поселков за счет относительно благополучных регионов России (Юг и, в частности, Ростовская область, несомненно, в их числе);

? неминуемый возврат в ближайшие 10-15 лет к модели "второе жилище горожанина", т.е. наличие квартиры в пределах города и загородный дом, как признак статусности. Интересно, что при наличии в загородных поселках развитой инфраструктуры, в частности, детских садов и начальных школ, члены семьи (дети с мамами/бабушками/нянями) будут проживать на территории поселка постоянно, тогда как отец семейства может работать всю неделю в городе, возвращаясь на выходные. Это распространенная схема в подмосковных поселках, с особым акцентом на экологичность среды проживания;

? массовый спрос на загородные поселки эконом-класса. В нашей области подобный спрос уже существует, но он еще на стадии становления;

? для повышения рентабельности поселка применяется сомнительное в российских условиях смешение в пределах одного поселка жилья, ориентированного на разные социальные слои. При этом более дешевое жилье с меньшими участками земли расположено на окраинах поселков.

Стремление российских девелоперов выйти пределы сугубого утилитаризма, проявляющееся как на уровне плана, так и в архитектурных решениях. Попытки уже предпринимаются, впрочем, не всегда удачные. Например, один из реализуемых в Рязанской области поселков с высоты птичьего полета похож на поле ромашек, в которых таунхаусы играют роль лепестков. В итоге имеем не слишком комфортное жилье, так как окна домов смотрят на глухие стены, которые расположены очень близко.

В Ростовской области работает более 500 предприятий по производству строительных материалов, в том числе более 60 крупных и средних производств. В краткосрочной и среднесрочной перспективе в области запланирована реализация ряда инвестиционных проектов, при этом особую роль для развития коттеджного строительства в регионе имеют инвестиционные проекты в деревообрабатывающем комплексе (производство фанеры, клееного бруса, ДСП и т.д.), и проекты, направленные на производство продукции с высокой добавленной стоимостью (гипсокартон, звуко- и теплоизоляционные материалы, минерально-ватные плиты, ячеистый бетон).

В Ростовской области имеется сырьевая база для развития производства строительных материалов. Очевиден большой потенциал разработок нерудных полезных ископаемых: в области около 150 месторождений различных видов строительных материалов, из них эксплуатируется около 40%. Имеются запасы песчано-глиняных смесей, щебня, кирпичных керамзитовых глин, облицовочных камней. Также имеются значительные запасы талька и фосфоритов. Среди природного сырья для строительной индустрии особое место занимают мраморы, которые, по мнению специалистов, лидируют среди мраморов в России по цвету и рисунку.

Так, Сводным отчетным балансом запасов Ростовской области учитывается 25 месторождений песчано-гравийных смесей на территории области (из них на данный момент разрабатывается 8), 6 месторождений строительного песка (разрабатываются 3), 12 месторождений глин пригодных для производства керамзита (5 разрабатываемых), 4 месторождения облицовочных камней (разрабатывается 1), 2 месторождения талька и тремолита

В области расположены лесные массивы, пригодные для промышленного использования, работают деревоперерабатывающие предприятия. В области сосредоточено свыше 534 млн. куб. метров древесных ресурсов, что составляет 1,7% запасов СФО.

В сравнении с отдельными регионами России лесной фонд Ростовской области используется недостаточно интенсивно: анализ производства и потребления деловой древесины показал, что, несмотря на большие запасы спелых и перестойных лесов на территории области, уровень заготовки древесины не удовлетворяет потребностей лесоперерабатывающих предприятий.

Однако на региональном уровне предусмотрено как экстенсивное увеличение объемов лесозаготовки, так и интенсификация процесса лесозаготовки и переработки.

Среди регионов Южного Федерального округа по объему построенного в 2011 году жилья Ростовская область находится на третьем месте. Ее доля в общем объеме введенной на территории округа площади жилых домов составила 15% (1062,3 тыс.кв.м.). По показателю ввода в эксплуатацию жилых домов на 1000 человек в 2010 году Ростовская область занимала четвертое место (358 кв.м. на 1000 человек).

Показатель меньше среднероссийского на 17% (429 кв.м. на 1000 человек), но больше чем в среднем по ЮФО (353 тыс.кв.м. на 1000 человек). Обеспеченность населения области жильем на конец 2010 года в среднем на одного жителя составила 20,7 кв.м.

В 2011 году в Ростовской области введено 1062,3 тыс.кв.м жилья (на 5,5% выше уровня аналогичного периода прошлого года), 15133 квартир, в том числе за счет индивидуального жилищного строительства - 394,8 тыс.кв.м (за аналогичный период прошлого года - 438,2 тыс.кв.м) За счет средств федерального бюджета сданы в эксплуатацию 36,5 тыс.кв.м., средств областного и местных бюджетов - 103 тыс. кв.м. (в 2010 году соответственно 23,1 тыс.кв.м. и 189 тыс.кв.м.).

Большая часть жилых помещений (84,9% всего ввода) расположена в городах и поселках городского типа. В сельской местности сданы в эксплуатацию жилые дома общей площадью 161 тыс.кв.м. или 104% к уровню 2010 года.

Рынок коттеджного жилого строительства в Ростовской области находится на этапе становления. До 2009 года существовали только коттеджные поселки и зоны коттеджного строительства со стихийной застройкой. Доля индивидуального строительства в последние годы составляет 37-54%. В 2009 году в области началось комплексное освоение территорий под крупные проекты коттеджногоной застройки.

Только в районе г. Таганрога за последние 2-3 года было начато строительство 11 проектов комплексной малоэтажной застройки плановой совокупной площадью около 2 млн.кв.м жилья.

Сформировавшиеся в регионе предпосылки определяют базовые возможности для развития кластера. Однако для того, чтобы определить конкретные направления и проблемы процесса развития, необходимо более детально рассмотреть факторные условия развития кластера.

Рис. 2.1 - Факторные условия развития кластера коттеджного строительства и производства строительных материалов в Ростовской области