2. Анализ рынка индивидуального жилищного строительства Селивановского района по состоянию на 2008-2020 г.

Рынок земельных участков обладает своими ключевыми особенностями - на её стоимость влияют не только спрос и предложение, но и действие законодательных актов, принятые как на региональном, так и на государственном уровне, программы, способствующие развитию этого жилого фонда, наличие вторичного рынка. К первичному рынку относятся земли, которые выставляются впервые государством, а вторичный рынок - это земли, которые продаются частными лицами с постройками, которые не оказывают влияния на стоимость земли, и земли без построек.

Для строительства индивидуального [5] жилого дома застройщик должен иметь правоузаканивающие документы на участок, предназначенный для строительства дома, разрешение на строительство и производство строительно-монтажных работ; архитектурно-строительный проект и справку о сметной стоимости дома.

Для приобретения или [5] для строительства жилого дома гражданин может использовать собственные средства. Типичные ситуации, что их не хватает. При нехватке он может использовать кредитные средства банков под залог участка под ИЖС или использовать заемные средства, предоставляемые гражданам на основе специальных региональных программ, разработанных в соответствии с федеральным законодательством.

Возможно в строительных [5] правоотношениях и поэтапное финансирование. Этапы финансирования согласовываются с застройщиком. Учету подлежит и сметная документация. Окончание отдельного этапа строительства дома удостоверяется актом приемки законченного этапа строительства, подписываемым заемщиком и уполномоченным представителем заимодавца.

Селивановский район Владимировской области - это экологически чистый район, поэтому земли пользуются спросом, что привлекает жителей столицы, но, с другой стороны, это ведет к оттоку молодых специалистов.

Факторы, влияющие на спрос на участки под ИЖС:

1.Рост цен на квартиры. Стоимость недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке постоянно растет.

2. Загрязнение окружающей среды. Многие люди предпочитают жить в экологически чистых районах, отдаленных от центра города.

3. Повышением дохода (стабильная заработная плата позволяет быть начать строительство собственного дома).

4. Улучшение законодательной базы.

5. Государственные программы, направленные на увеличение освоения земельных участков ИЖС - помощь в оформлении документов, финансирование.

Основные меры государственной поддержки [2] жилищного строительства были и будут и в дальнейшем ориентированы на:

- поддержку индивидуального жилищного строительства;

- формирование муниципального жилищного фонда для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставляемого по договорам социального найма и граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения по договорам найма специализированного жилищного фонда.

На территории Селивановского района определены земельные участки, предусматриваемые под комплексную малоэтажную жилую застройку. Для стимулирования развития [2] ИЖС в Селивановском районе предусматривалась реализация Подпрограммы «Развитие малоэтажного строительства на территории Селивановского района на 2001-2015 годы», в рамках которой было предусмотрено:

1. Создание системы государственной поддержки по обеспечению земельных участков, предназначенных для развития малоэтажного индивидуального жилищного строительства, документацией по планировке территорий, и проведением работ по инженерному обустройству данных участков посредством получения областной субсидии бюджетам муниципальных образований;

2. Внедрение механизмов реализации Подпрограммы в практическую деятельность органов местного самоуправления.

Реализация Подпрограммы предполагала достижение следующих результатов:

- Создание условий для обеспечения развития малоэтажной индивидуальной жилой застройки;

- Повышение эффективности использования земельных ресурсов и развитие территорий муниципальных образований;

- Увеличение количества предложений земельных участков под ИЖС;

- Подготовка документации по планировке территории и строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры по земельным участкам общей площадью более 16 га под развитие малоэтажного индивидуального жилищного строительства.

Существует недостаточная обеспеченность земельных участков под малоэтажное строительство инженерной инфраструктурой. В настоящее время еще не проработан и на практике не реализован механизм привлечения частных инвестиций в сферу создания инфраструктуры под малоэтажную индивидуальную застройку, не используется залоговый механизм использования земельных участков под инженерное обеспечение, поэтому необходимо участие государства в финансировании проектов создания коммунальной инфраструктуры под малоэтажную индивидуальную застройку.

С 2008 года в районе реализуется РЦП «Социальное жилье на 2008-2015 годы». В 2008 - 2010 годах на мероприятия программы из областного бюджета профинансировано 16,3939 млн.рублей, средства местного бюджета составили 2,749 млн.рублей, построено и приобретено 1,146 тыс. кв.м жилья, улучшили жилищные условия 12 семей.

Существенным препятствием развития жилищного строительства является отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной, инженерной и транспортной инфраструктурами, механизмов привлечения частных инвестиционных и кредитных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры, а также непрозрачные и обременительные для застройщика условия присоединения к системам коммунальной инфраструктуры.

Реализация Программы предполагала достижение следующих результатов (таблица 2.1):

- Увеличение объемов жилищного строительства к 2015 году до 5,5тыс.кв.м;

- Создание условий для повышения уровня обеспеченности жильем граждан. К 2015 году обеспеченность жильем на 1 жителя составила в целом по району до 28,1 кв.м;

- Формирование земельных участков под строительство малоэтажного жилья, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, а также ценовой доступности.

Таблица 2.1 Анализ результатов строительства за 2014-2015гг.

В 2015 году в [9] районе ввод жилья осуществлялся только индивидуальными застройщиками. Населением за счет собственных и заемных средств введено в действие 5015 кв. метра жилья (58 квартиры), что составляет 83,5% к уровню 2014 года, в том числе в сельской местности объем построенного жилья составил 3302 кв. м, или 82,2% к уровню прошлого года.

В 2014 году в [8] районе ввод жилья осуществлялся только индивидуальными застройщиками. Населением за счет собственных и заемных средств введено в действие 6003 кв. метра жилья (74 квартиры), 122,8% к уровню 2013 года, в том числе в сельской местности объем построенного жилья составил 4019 кв. м, или 132,8% к уровню прошлого года.

Значительная часть жилищного фонда [9] не удовлетворяет потребностям населения не только своими размерами, но и качественными характеристиками. Учитывая основные целевые ориентиры и приоритеты развития сферы жилищного строительства, основными стратегическими целями муниципальной программы являются:

- Создание условий обеспечения доступным и комфортным жильем экономического класса отдельных категорий граждан, в том числе граждан, имеющих трое или более детей;

- Формирование благоприятной среды жизнедеятельности человека и общества, в том числе безопасных и благоприятных условий проживания для всех категорий граждан;

- Предоставление доступного и комфортного жилья.

Муниципальную программу предполагается реализовать в течение 2014-2020гг. Для достижения целей [10] необходимо решение таких задач:

1. Увеличение объема ввода в эксплуатацию жилья экономического класса и объектов инфраструктуры на неиспользуемых и используемых неэффективно земельных участках, находящихся в государственной собственности, муниципальной собственности.

2. Развитие механизмов кредитование жилищного строительства и строительства объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

3. Разработка и реализация документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории;

4. Стимулирование спроса на рынке жилья и развитие механизмов адресной поддержки отдельной категории граждан, многодетных семей;

5. Обеспечение жильем и предоставление государственной поддержки на приобретение жилья молодым семьям;

6. Совершенствование правового и методологического обеспечения для разработки и реализации мероприятий, направленных на стимулирование частной инициативы граждан в жилищном строительстве.

Основные показатели муниципальной программы (таблица 2.2), которая разбита на подпрограммы, что должно существенно улучшить социально-экономическое развитие района и качественно улучшить уровень жизни населения, будет способствовать инвестиционному фонду района (будет происходить наполнение бюджета за счет покупателей других областей - например, жителей Москвы).

Таблица 2.2 Сведения о показателях (индикаторах) подпрограмм муниципальной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильём населения Селивановского района» и их значения

Из-за стоимости земли строительные [11] компании предпочитают возводить многоэтажные дома, поэтому государство строго начало регулировать этот вопрос, подталкивая компании к возведению блокированных домов. Таунхаус - дом площадью не более 100-200кв.м, расположенных в городской черте (ряд одинаковых жилых ячеек, каждая - с самостоятельным входом, небольшим участком земли, вроде палисадника, перед входом и огородом позади, с гаражом). Наши таунхаусы располагаются на окраине города или за городом. Государственная поддержка и внедрение новых экономичных технологий строительства, снижение себестоимости материалов, обусловило динамику снижения цен на такое жилье, т.е. в скором будущем предложение малоэтажного жилья эконом-класса увеличится.