3. Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок индивидуального жилищного строительства

Приобретение собственного дома является [11] одной из притягательных жизненных целей многих россиян. Частный дом продолжает оставаться заветной мечтой, и не только американской или европейской, но большинства россиян, т.к. обладает рядом преимуществ, начиная с того, что подгоняется под себя - по размеру, стилю, комплектности.

Величина спроса на участки ИЖС обусловлена многими факторами: местонахождением, размером участка (до 1 000 кв.м считается эконом-класс), удаленность от трассы, центра города, других городов, наличие инфраструктуры, коммуникаций, панорамный вид с участка, наличие леса и водоемов, количеством предложений на рынке.

Для выборки взяты актуальные данные (май 2016г) на основании следующих сайтов: http://dom.mirkvartir.ru, http://www.roszem.ru, http://www.domofond.ru.

Данные для выборки взяты так, чтобы объявления не повторялись (выборка приведена в Приложении 1).

В рамках проведенного исследования выделим сегментирование рынка участков под ИЖС Селивановского района (таблица 3.1.)

Таблица 3.1.Сегментирование рынка участков под ИЖС

Рассмотрим более детально каждый из факторов.

Количество предложений на рынке. На рынке при большом предложении участков ИЖС у покупателя будет выбор - формы участка под ИЖС, расположения на пригорке и т.д. Чем больше предложений на рынке, тем меньше шансов у покупателя получить желаемую цену за предлагаемый участков, покупатель будет максимально стремится сочетать цену и качество, т.е. будет стараться сэкономить.

По принадлежности к поселку. В зависимости от района соответственно будет у одного более развита инфраструктура, наличия коммуникаций, лучшего качества дороги будет формироваться цена на участок под ИЖС.

По принадлежности к населенному пункту. Даже в рамках одного сельского поселения могут быть различные условия социально-экономического развития, разный уровень развития инфраструктуры, коммуникаций, качество дорог, что будет также влиять на цену участка под ИЖС.

Размер участка. Как показывает практика, часто на наиболее востребованные площади участков получается максимальная цена за 1кв.м.

Наличие документов на участок. Участок, который уже находится во владении по стоимости всегда выше участка, земли которого находятся в аренде и для перехода в собственность необходимо еще выполнить определенные условия и узаконить.

Коммуникации. При покупке участка, если коммуникации не заведены на него, необходимо узнать наличие готовых документов для этого, обязательно узнать о необходимости или её отсутствии нести дополнительные затраты по этому вопросу.

Инфраструктура. Наличие развитой инфраструктуры - это удобно (нахождение садов, школ, магазинов и т.д.) и жизнено необходимо (больницы).

Ориентированность участков на крупные города. Рынок участков под ИЖС функционирует в рамках спроса и предложения, естественно, участки в поселках недалеко расположенных от крупных городов будет выше цена за 1 сотку при прочих равных условиях, так как сегодня большинство людей, которые рассматривают предложения участков под ИЖС в районах близ крупных центров, мобильны. Предложения о продаже участков в поселках, которые удалены от крупных городов, как правило, ориентированы на местных жителей.

Трасса. Если приобретается участок под ИЖС для постоянного местопроживания, а работа находится в другом городе, необходимо наличие трасс, или максимально быстро к ним попасть.

Дороги. К участку под ИЖС должен быть круглогодичный хороший доступ в любую погоду.

Наличие дополнительных зон отдыха. Наличие таких зон делает отдых более приятным.

Наличие соседей. Некоторые не любят наличие соседей, предпочитая проживание в отдаленных районах, некоторые наоборот.

Влияние факторов на стоимость 1 кв.м участка под индивидуальное жилищное строительство.

Для анализа факторов, влияющих на стоимость 1 кв.м участков под ИЖС по Селивановскому району в данной курсовой работе мы рассмотрим 5 основных фактора, такие как:

1. Количество предложений на рынке

2. По принадлежности к поселению:

- ГП п.Красная Горбатка;

- СП Чертковское;

- СП Малышевское;

- СП Волосатовское;

- СП Новлянское.

3. По принадлежности к населенному пункту:

4. Размер участка:

- до 1 000 кв.м (включительно);

- 1 000 - 1 500 кв.м (включительно);

- 1 500 - 4 000 кв.м (включительно);

- свыше 4 000 кв.м

5. Ориентированность участков на крупные города:

- Москва;

- Владимир;

- прочее.

Рассчитывается стоимость 1 кв.м участка ИЖС в зависимости от поселка, в котором находится участок по формуле:

^{Формула 1}

,где

См² - стоимость 1 кв.м участка ИЖС;

С_кв - стоимость участка ИЖС;

S - площадь участка.

Минимальные и максимальные цены предложений выбираются согласно заданным условиям выборки среди анализируемых предложений.

Влияние на стоимость 1 кв.м участков под ИЖС от принадлежности к поселению и количества предложений на рынке (таблица 3.2)

Таблица 3.2. Влияние на стоимость 1 кв.м участка под ИЖС принадлежность к поселению по состоянию на май 2016г.

Анализ количества предложений показал, что наибольшее количество предложений в СП Малышевском (35%) - это близостью к МКАДу, что продавцы рассчитывают привлечь к приобретению участков под ИЖС для постоянного проживания жителей столицы. Меньше всего предложений в СП Новлянском (5%).

Анализ количества предложений на рынке участков ИЖС

Диаграмма 1

Средняя цена 1 кв.м земли наиболее высокая в СП Малышевского (492 руб.) - ориентация на более высокий покупательский спрос жителей столицы и близкое нахождение к МКАДу, вторая по стоимость СП Чертковское - ориентация на жителей г.Владимир, близость расположения к городу и наличие хороших дорог дает возможность предполагать, что здесь смогут покупать участки под ИЖС жители города. Минимальная цена за 1 кв.м в предложении на покупку под ИЖС в СП Малышевское (52 руб.), что связано с отсутствием документов на коммуникацию (газ, вода, электричество). Максимальная цена за 1 кв.м в предложении на покупку под ИЖС в СП Чертковское (700 руб.), т.к. 15км до Владимира и все документы на владение участком и коммуникации (газ, электричество, вода) есть в наличие.

Рассмотрим стоимость 1 кв.м земли в зависимости от населенного пункта, в котором находятся анализируемые участки под ИЖС (таблица 3.3).

Таблица 3.3 Влияние на стоимость 1кв.м участков под ИЖС от населенного пункта по состоянию на май 2016г.

Анализ показывает, что наибольшее количество предложений в селении Горицы, что связано с близостью к г.Владимиру. Наименьшая цена за 1 кв.м в деревне Большое Угрюмово (52руб) - нет документов на коммуникации. Наибольшая за 1 кв.м - в деревне Ознобишено (7 500руб), т.к. это селение относится к Новой Москве.

Рассмотрим влияние на стоимость 1 кв.м участка под ИЖС в зависимости от размера участка (таблица 3.4).

Таблица 3.4 Влияние на стоимость 1 кв.м участков ИЖС от размера

Анализ полученных расчетов показывает, что наибольшее предложений на рынке участков площадью от 1 000 до 1 500 кв.м (включительно). Максимальная стоимость 1 кв.м согласно полученных данных у участков до 1 000 кв.м (т.к. обычно на них наибольший спрос). Наименьшая цена 1 кв.м у участка под ИЖС в сегменте свыше 4 000 кв.м (52 руб), но в данном случае - не работает правило - чем больше - тем дешевле - это в Большом Угрюмом, что связано с отсутствием документов на коммуникации. Наибольшая цена 1 кв.м у участка под ИЖС в сегменте от 1 000 до 1 500кв.м (7 500 руб), что связано с местонахождением в Новой Москве.

Рассмотрим стоимость 1 кв.м в зависимости от ориентированности на крупные города (таблица 3.5)

Таблица 3.5 Влияние на стоимость 1 кв.м ориентированность на крупные города по состоянию на май 2016г.

Как показывают расчетные данные - самая высокая средняя стоимость 1 кв.м участка была выявлена у участков под ИЖС, которые ориентированы на покупателей г. Москвы -14,7 раз больше стоимости 1 кв.м участков, которые ориентированы на г. Владимир, а 1 кв.м участков под ИЖС, ориентированы на покупателей из г.Владимир, в 1,7 раз больше, чем стоимость 1 кв.м участков, которые ориентированы на коренных жителей района.

Стоимость участка под ИЖС -- величина непостоянная. Цены на участки под ИЖС могут увеличиваться или останавливать свой рост в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, и это приводит к изменению интересующих нас показателей.

Рассчитаем изменение стоимости 1 кв.м в зависимости от влияния факторов по формуле :

Формула 2

,где :

Р - величина, выражающая разнину между минимальным и максимальным значением аналогов (руб);

З _макс - среднее максимальное значение аналога;

З _мин - среднее минимальное значение аналога.

При получении величины, выражающей разницу между минимальным и максимальным значением, так же необходимо рассчитать процентное соотношение этих величин по формуле:

Формула 3

, где:

П - процентное соотношение величин аналогов ( %);

Р - величина, выражающая разницу между минимальным и максимальным значением аналогов (руб);

З _макс - среднее максимальное значение аналога;

З _мин - среднее минимальное значение аналога.

Итак, для расчета стоимости 1 кв.м участка под ИЖС:

а) по принадлежности к поселению (СП Малышева):

Р = 492 - 52 = 440

П=(440*100)/492=89

б) по принадлежности к населенному пункту (Ознобишево и Большое Угрюмово):

Р = 5364 - 52 = 5312

П = (5 312*100)/5 364=99

в) от размера участка (до 1 000 кв.м и свыше 4 000 кв.м)

Р = 1 675 - 52 = 1 623

П = (1 623*100)/1 675=97

г) городоориентированность (Новая Москва и прочее):

Р = 5 364 - 52 = 5 312

П = (5 312*100)/5 364=99

Результаты расчетов представлены в таблице 3.6.

Таблица 3.6 Изменение стоимости 1 кв.м участка под ИЖС в зависимости от влияния факторов по состоянию на май 2016 года.

На стоимость участков все факторы оказывают достаточно большое влияние, но на основании выполненных расчетов видно, что наиболее влияющими факторами на цену 1 кв.м участка под ИЖС являются принадлежность населенному пункту и городоориентированность на крупные города (Москва, Владимир).

Размещено на http://www.allbest.ru/