2.3. Территориальное зонирование

В соответствии с Градостроительным кодексом в городских и сельских поселениях проводится территориальное зонирование. Оно основано на выделении зон поселения, объединенных функциональ­ным использованием, параметрами и ограничениями на их застройку. Для каждой зоны определяются разрешенные и разрешенные только по специальному согласованию виды среды, а также доли площади, предназначенные для них. Виды среды, не приведенные в перечне, запрещаются.

По разрешенным видам среды в каждой зоне устанавливается значение занимаемой ими доли площади зоны для основных функ­ ций - минимальное (не меньше); для функций, сопутствующих ос­ новным - минимальное и максимальное (от до ...); прочих функ­ ций - максимальное (не больше). По видам среды, разрешаемым только по специальному согласованию, устанавливается максималь­ ное значение доли площади зоны. В территориальных зонах могут выделяться подзоны, режим использования которых определяется в градостроительном регламенте.

Состав территориальных зон в поселениях может различаться в зависимости от местных условий, нормативных правовых и норма­тивно-технических документов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области градостроительства. Примерный перечень территориальных зон городских и сельских по­селений установлен в Градостроительном кодексе и включает в себя:

• жилые зоны;

• общественно-деловые зоны;

• производственные зоны;

• зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

• рекреационные зоны;

• зоны сельскохозяйственного использования; - зоны специального назначения;

- зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий

Жилые зоны - это зоны, предназначенные для проживания на­селения, а также для проживания в сочетании с отдыхом или с веде­нием индивидуального подсобного хозяйства.

Выделяют несколько типов жилых зон:

• зона усадебных и блокированных жилых домов;

• зона многоквартирных жилых домов до трех этажей;

• зона многоквартирных жилых домов в 4-5 этажей;

• зона многоквартирных жилых домов в 4-12 этажей.

Для каждой зоны установлены разрешенные, сопутствующие и условно разрешенные виды использования. Так, например, в зоне многоквартирных жилых домов до трех этажей разрешена постройка жилых домов усадебного типа; блокированных жилых домов; много­квартирных жилых домов не выше трех этажей; библиотек; аптек с торговой площадью до 20 м ; магазинов с торговой площадью до 60 м . В ней могут размещаться детские сады, начальные и средние школы, небольшие предприятия общественного питания; кабинеты практи­кующих врачей; парикмахерские. Неосновными и сопутствующими видами использования являются сады, огороды, бани, сауны (при ус­ловии канализования стоков); парники, теплицы; хозяйственные по­стройки; встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи и т. п. Размещение ряда объектов требует специального согласования, т. е. они относятся к числу условно разрешенных видов использования (магазины, клубы, почтовые отделения, объекты с параметрами более или менее указанных в требованиях к застройке и т. п.).

В общественно-деловых зонах осуществляется межселенное, общегородское или районное социально-культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно-финан­совая и общественная деятельность. Общественно-деловая зона мо­жет разделяться на несколько видов: центральная, районная, мест­ная, учебная зона. Для каждого вида зон устанавливаются разрешен­ные, сопутствующие и требующие специального согласования виды использования.

Так, центральная общественно-деловая зона, как правило, охва­тывает общегородской центр с многофункциональным использова­нием территории, который подразделяется на несколько видов. В ней разрешено размещение учреждений образования, здравоохранения, социального обеспечения, физкультурно-спортивные учреждения. Также в ней могут находиться учреждения искусства и культурыпредприятия торговли, общественного питания и бытового обслужи­вания, организации и учреждения управления, кредитно-финансовые учреждения, проектные, научные и административные организации, офисы и другие предприятия бизнеса, жилая застройка.

К числу неосновных и сопутствующих видов использования от­носятся сооружения для постоянного и временного хранения транс­портных средств. Специального согласования требует размещение, например, таких объектов, как: гаражи и стоянки для постоянного хранения транспортных средств, казино, общественные туалеты и др. Зоны производственной застройки предназначены для разме­щения промышленных, коммунальных и складских объектов, обес­печивающих их функционирование объектов инженерной и транс­портной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон этих объектов.

В производственной зоне разного типа допускается размещение предприятий определенного класса вредности; предприятий комму­нального хозяйства, складов; сооружений для постоянного и времен­ного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; инженерных сооружений.

Территории в центральной части города, занятые промышлен­ностью, образуют производственно-общественные зоны. Эти зоны, как правило, постепенно переориентируются с промышленного ис­пользования на коммерческое.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназна­чены для размещения и функционирования сооружений и коммуника­ций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздуш­ного и трубопроводного транспорта, а также инженерного оборудова­ния. Типы зон устанавливаются в зависимости от вида и параметров размещаемых сооружений и коммуникаций, а также ограничений на использование этих территорий с учетом обеспечения мер по предот­вращению вредного воздействия их на среду жизнедеятельности.

Так, например, в зоне автомагистрали допускается размещение мотелей для легкового и грузового автотранспорта; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предпри­ятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий общест­венного питания и магазинов. Сопутствующим видом использова­ния является размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств. Специальное согласование требуется для осуществления видов использования, которые нарушают тре­бования к застройке земельных участков, предоставляемых органи­зациям автомобильного транспорта.

Рекреационные зоны предназначены для организации мест от­дыха населения. Они включают в себя зоны открытых пространств, зоны природных ландшафтов, территории лесопарков для организа­ции отдыха населения и зоны дач.

В состав зоны открытых пространств входят парки, скверы, бульвары, прибрежные территории рек, используемые населением для отдыха. Здесь разрешено устройство пляжей, спортивных и игро­вых площадок, аттракционов, летних театров, концертных площадок. В качестве неосновных и сопутствующих видов использования до­пускается размещать автостоянки, мемориалы, вспомогательные со­оружения, связанные с организацией отдыха (например, пункты про­ката, кассы и т. д.). Специального согласования требует размещение кафе, закусочных, баров; общественных туалетов.

В зону природных ландшафтов входят парки, рощи, лесопар­ки, природные заповедники. Эти объекты предназначены для сохра­нения ценных природных особенностей и ландшафтов и одновре­менное стимулирование создания условий для отдыха населения го­рода. Одним из условий их функционирования является минималь­ное воздействие на уязвимые элементы окружающей среды.

В этой зоне разрешена организация лесопарков; спортивных и игровых площадок, лыжных трасс, велосипедных дорожек и т. д. Не­основными и сопутствующими видами являются устройство откры­тых стоянок для временного хранения транспортных средств; вспо­могательных сооружений, связанных с организацией отдыха (напри­мер, малых архитектурных форм, беседок и пр.). Условно разрешен­ными видами использования, т. е. требующими специального согла­сования, являются размещение гостиниц, кемпингов, туристских центров, профилакториев, санаториев, учреждений общественного питания (например, кафе, баров), мест для пикников, общественных туалетов.

Зоны лесопарков предназначены для сохранения природных особенностей территории и создании условий для полноценного от­дыха населения. В этой зоне разрешено размещать пляжи, кемпинги, кафе, бары, рестораны; пункты проката спортивного инвентаря, спортивные и игровые площадки; бани, сауны; лодочные станциипомещения обслуживающего персонала. Допускается размещать от­крытые стоянки для временного хранения транспортных средств; вспомогательные сооружения, связанные с организацией отдыха (на­пример, кабинки для переодевания, беседки и др.).

Зона дач выделяется для отдыха населения и выращивания сельскохозяйственных культур. На данной территории разрешено строительство отдельно стоящих жилых домов усадебного типа; дач; магазинов товаров первой необходимости торговой площадью до 40 м². Территорию можно использовать под сады, огороды; устрой­ство водозаборов; сооружения противопожарных водоемов. Неос­новными и сопутствующими видами являются использование не­движимости для надомных видов деятельности (при соблюдении са­нитарных и противопожарных норм); возведение бань, саун; соору­жений, связанных с выращиванием цветов, фруктов, овощей; хозяй­ственных построек; встроенных или отдельно стоящих гаражей, а также стоянок, но не более, чем одно транспортное средство на один участок; административных помещений, связанных с обслуживанием зон дач. Требуется специальное согласование для размещения мага­зинов, площадь которых превышает разрешенные размеры; почтовых отделений, телефона, телеграфа, а также временных сооружений мелкорозничной торговли.

Зоны сельскохозяйственного использования предназначены для нужд сельского хозяйства. В них включаются земли, непосредст­венно используемые для ведения сельского хозяйства и занятые объ­ектами сельскохозяйственного назначения, находящиеся непосредст­венно на территории поселения.

Территории этих зон могут использоваться как сельскохозяй­ственные угодья (например, сады, огороды, пашни, сенокосы и др.), под лесополосы, внутрихозяйственные дороги, коммуникации. На них могут находиться леса, многолетние насаждения, болота, замк­нутые водоемы, здания, строения и сооружения, необходимые для функционирования сельского хозяйства.

Неосновными и сопутствующими видами использования явля­ются территории инженерных и транспортных сооружений и уст­ройств. Земельные участки разрешено предоставлять гражданам для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйст­ва, а также несельскохозяйственным и религиозным организациям для ведения сельского хозяйства. К числу условно разрешенных видов относится использование земель под карьеры, размещение перерабатывающих предприятий, складов, рынков, магазинов, стоянок транспортных средств с разме­рами, превышающими разрешенные, почтовые отделения, времен­ные сооружения мелкорозничной торговли и другие сооружения.

В зонах специального назначения размещаются кладбища, крематории; полигоны бытовых отходов, объекты коммунального хозяйства с охранными зонами, а также иные объекты, использова­ние которых несовместимо с использованием других видов террито­риальных зон или невозможно без установления специальных норма­тивов и правил.

Неосновными и сопутствующими видами использования явля­ются культовые сооружения и иные объекты, связанные с функцио­нированием кладбищ, зеленые насаждения, инженерные коммуника­ции. В качестве условно разрешенных видов использования допуска­ется сооружение мусороперерабатывающих и мусоросжигательных заводов, полигонов неутилизируемых и токсичных производствен­ных отходов.

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий предназначены для размещения объектов, в отношении которых ус­танавливается особый режим. В этих зонах допускается размещение военных баз, городков, полигонов, аэродромов, иных объектов безо­пасности и космического обеспечения, военных образовательных уч­реждений, предприятия, учреждения и организации, выполняющие задачи по обороне, безопасности и космическому обеспечению.

Неосновными и сопутствующими видами использования зон являются строительство жилых домов, общественных зданий, со­оружений по выращиванию овощей, хозяйственных построек, гара­жей и открытых стоянок. Специального согласования требует строи­тельство производственных зданий, учреждений связи и иных ком­муникаций, превышающих размеры, временных сооружений.

Органы местного самоуправления городских и сельских посе­лений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные уча­стки и иные объекты недвижимости.

Территориальное зонирование вносит упорядочение в заст­ройку городов, предопределяет рациональный подход к их проек­тированию.