logo
Текст лекций

Реконструкция жилых зданий дореволюционной постройки

Подавляющее большинство квартир старого фонда подверглось перепланировке: делились многокомнатные квартиры, разгораживались крупные помещения. Этот процесс длительное время шел почти бескон­трольно, поэтому в результате стихийной, самодеятельной модерниза­ции возникло множество уродливых квартир с узкими, проходными и даже темными жилыми комнатами и кухнями, без ванных, с санузлами над или под жилыми помещениями.

Для, старых зданий практически неприемлемо понятие "типовой этаж"'. Резко отличается, как правило, первый: даже если он не занят встроенными нежилыми учреждениями, его разделяют въездные арки, входы в лестничные клетки и т.д. Вышележащие этажи отличаются друг от друга наличием и расположением балконов и эркеров, толщиной стен. Нередки случаи несовпадения оконных проемов по вертикали.

Поэтажная неоднородность старых зданий осложняет, а иногда и исключает организацию секции с полным совпадением планировок квар­тир, расположенных на разных этажах. Однако размещение по вертика­ли кухонь и санузлов остается одной из важнейших задач модернизации.

Наибольшего внимания требует согласование планировки первого этажа, если он занят жильем, с планировкой других. Канализационные стояки не могут проходить через арку, поэтому кухня или санитарный узел располагаются над ней лишь при условии, если стояк в надарочном этаже будет переведен на лестничную клетку или в подсобное помещение смежной квартиры. При этом необходимо учитывать "исчезновение» на первое на месте которых оказываются арки и вестибюли. Поэтому у методически правильно при проектировании вести работу параллельно над всеми этажами дома.

С реконструкцией квартир может сочетаться развитие обществен­ного обслуживания в первых этажах жилых зданий. Взаимные ограниче­ния жилой и нежилой частей дома весьма разнообразны. Так, недопус­тимо расположение санузлов над торговыми залами и кладовыми продо­вольственных магазинов и предприятий общественного питания, над игровыми комнатами и спальнями детских учреждений. Прохождение ин­женерных коммуникаций жилья через рабочие помещения предприятий любого назначения также нежелательно. Нельзя размещать над жилыми комнатами такое технологическое оборудование, как агрегаты холодильных установок, транспортеры и др.

Серьезную проблему представляет увязка размещения входов на лестницу и загрузочных проемов. Последние должны находиться так, чтобы разгружаясь, машина не, перекрывала входам.

Планировка встроенных учреждений должна быть согласована не только с вышележащими квартирами, но и с фасадами модернизируемых зданий. Так, входы в крупные магазины, кафе, ателье представляют собой важные композиционные акценты: они отличаются от остальных шириной, высотой, наличием ступеней, характером заполнения; значи­мость их подчеркивается рекламой. Поэтому расположение входов долж­но быть подчинено фасаду, не разрушая его общую композицию. Особен­но это важно для зданий с явно выраженной симметрией, е четкой структурой фасадов, типичной для построек XVIII -начала XIX в.

Рекомендуется предусматривать над входами в подсобные помещения магазинов, кафе и т.п. козырьки или навесы для защиты квартиры, от шума. Отсутствие разгрузочной площадки у магазинов заставляет увеличивать площади подсобных помещений, т.к, в условиях плотной застройки даже временное хранение тары во дворах должно быть должностью исключено.

С отступлением от норм связано применение для встроенных уч­реждений заглубленных помещений с ненормативной- меньше 3 и - вы­сотой. Часть из них образовалась в результате постепенного подъема мощения. Это особенно характерно для лицевых корпусов старых зда­ний, расположенных на магистральных уровнях. В других случаях ниж­ние этажи, предназначенные для торговых предприятий, возводились как цокольные уже в момент постройки здания. Высота т быт неве­лика с самого начала. Не использовать их для учреждений обслужива­ния было бы нецелесообразно.

На практике такое обслуживание организуется в залах с высо­той этажа 8,8 ми даже 2,7 м, что допустимо при небольшой величи­не учреждений и хорошей вентиляции. Вход желательно устраивать в уровне тротуара, организуя спуск в вестибюле.

Площади встроенных помещений ограничиваются частой сеткой поперечных несущих стен. Разборка их нежелательна. Поэтому интерье­рам большинства подобных учреждений присущ камерный характер.

Цель реорганизации старого Здания заключается в максимальном приближении условий жизни в нем после модернизации к современному уровню комфорта. Характер нового проекта зависит от геометрических параметров остова здания. В согласований его планировочных возможностей и нормативных требований заложена суть поиска.

Реконструкцию квартир осуществляют таким образом, чтобы обес­печить Необходимую инсоляцию, освещенность и проветривание жилых -комнат. В соответствии с действующими нормами в старых домах пла­нировку приспосабливают к ситуации. При этом учитывают не только ориентацию по сторонам света, но и расположение от осительно шум­ных магистралей и соседней затеняющей застройки. Окна подсобных по­мещений, лестничных клеток, кухонь и в крайнем случае Общих комнат ориентируют на неблагоприятные стороны, а спальни - на благоприятные.

Перепланировка связана с необходимостью компоновки квартир в жестких границах существующего остова. Параметры старых зданий, как правило, выходят за пределы, принимаемые в современном строитель­стве. К основным типам конструктивных схем зданий старого жилого фонда относятся следующие:

двухпролётная схема со средней продольной стеной; лицевые кор­пуса, частично здания в глубине двора; в ходе реконструкции зданий шириной более 12-14 м при возведении перекрытий необходимо уменьшить величину пролета, для этого устраивают промежуточные опоры, стены, колонны, укладывают прогоны;

трехпролетная схема с двумя продольными внутренними стенами; здания - обычно в лицевом и втором рядах застройки; так как они имеют избыточную глубину, возможно размещение достаточно комфорта­бельных квартир; при замене перекрытий не возникает трудностей для среднего полета, а крайние нередка приходится членить установкой прожиточных опор и укладкой несущих проемов.

мнгогопролетная схема с поперечными несущими стенами, что дает возможность непосредственно по ним укладывать перекрытия, но из-за частых поперечных стен усложняется перепланировка квартир;

смешанная схема; здания находятся во втором и третьем рядах застройки;

однопролетная схема с наружными несущими стенами; здания расположены в третьем ряду застройки.

В корпусах шириной более 9 и перепланировка квартир в соответствии с современными требованиями не вызывает трудностей. В корпусах шириной до 9 м квартиры невелики, поэтому их растягивают вдоль фасада. Санузлы размещают у наружной стены, что позволяет применять в них естественное освещение. При, реконструкции узких> корпусов(шириной до 9 м)используются приемы:

К обязательно учитываемым факторам должна быть отнесена и разница в высотах этажей, которая иногда значительна, особенно в лицевых корпусах, где высота парадных второго и третьего достигает 5 м, а первого или последнего может составлять 2,7 и 2,8 м, Естест­венно , это отражается на планировке квартир. Несовпадение размеров комнат по высоте может быть вызвано отличиями в размерах окон, ко­торые отражаются на нормативной освещенности площади.

Вариантом реконструкции здания с помещениями большой высоты является перебивка этажей для увеличения их числа при сохранении общей высоты здания. Такой прием используется в дворовых корпусах. Интересен вариант перемещения этажей дворового пролета при сохранении существующих отметок в лицевом, В этом случае могут быть организованы односторонние или двухсторонние квартиры в разных уровнях.

В зданиях, где высота этажа достигает 5,4 м, возможно устройс­тво двухуровневых квартир. Каждый этаж превращают в два. Для этого монтируют легкое перекрытие, рассекающее квартиру на две части, равные по высоте. Резервом могут служить здания высотой более 4,2 метра. В старой застройке их насчитывается примерно 10%.

Старые здания с высотой этажей от 4,2 м и выше реконструируют по трем схемам:

1. Каждые три этажа превращают в четыре. Для этой цели смеща­ют два перекрытия: над первым вниз, а над вторым -вверх. Между ни­ми монтируют промежуточное, делящее высоту на две равные части. Чердачное перекрытие также смещают вниз; а над ним наращивают клад­ку, что позволяет разместить шестой этаж. При таком решении необходима перебивка значительной части оконных проемов, поэтому решение нельзя признать достаточно оправданным и эффективным. Через один или два этажа устраивается коридор.

Перекрытия привязываются к оконным проемам. В результате получают разновеликие этажи, достигают сокращения количества пере­бивки .оконных проемов (она значительна только, в пределах прежнего второго этажа). В остальных частях межпростеночных плоскостей сни­мают по несколько рядов кладки у подоконников или перемычек, новой кладки немного. Ее выполняют на образовавшихся трех или - частично- четырех этажах. Таким образом резко сокращают объем каменных работ, повышают без значительных затрат этажность, увеличивают примерно на 20% общую площадь здания.

Междуэтажные перекрытия смещают выборочно, поскольку в ос­нове принцип пространственного выделения общей комнаты, высоту ко­торой стараются сохранить. Высоту остальных помещений снижают до 2,5-2,7 м... За счет смещения перекрытий используют избыточную высо­ту суммы трех этажей. В соседних с общей комнатой помещениях созда­ют дополнительный этаж. Существует два варианта реконструкции.

Вариант 1. Квартиры первого этажа располагают в одном уровне. В общей комнате сохраняют полную высоту этажа, а' в примыкающих по­мещениях ее занижают. Квартиру с выходом в коридор второго этажа строят по З-хъярусной системе. Общая комната находится на среднем ярусе. С двух сторон от нее - помещения нижнего, над которыми -комнаты верхнего. Квартира третьего этажа-2-хъяруеная. Полы примы­кающих помещений находятся на более высокой отметке, чем пол общей комнаты. В верхних, четвертом и пятом этажах, располагают квартиры, аналогичные квартирам второго этажа. Для их устройства используют чердачное помещение, в котором организуют мансарды. При этом наруж­ные стены надстраивают не по всему периметру, а выборочно, в преде­лах комнаты второго яруса квартир четвертого этажа.

Вариант 2. Квартиры размещают е одной стороны общей комнаты и в ней предусматривают только одну лестницу.

Метод с использованием ярусных квартир имеет определенные пре­имущества. Благодаря сохранению отметки пола общей комнаты лестница не перекладывается. Сохраняют также несгораемые перекрытия в кори­дорах. Перепад уровней полов в квартирах не превышает 1/2 этажа (в квартире второго этажа).

Создание ярусных квартир требует изменения отметок перемычек у 40% оконных проемов, что увеличивает трудоемкость работ, однако в результате применения ярусной планировки можно добиться прироста полезной площади дома до 35% вместо потери, которая при обычной реконструкции составляет 8-10%. Это, бесспорно, компенсирует затра­ты на перебивку проемов. Изменение отметок оконных проемов приводит к нарушению внешнего облика здания, поэтому требуется реконструиро­вать фасад с учетом вносимых изменений. Шаг и размещение оконных проемов обуславливают проектное решение и усложняют устройство со­временных квартир. Неудобство сетки окон старых зданий вынуждает в ряде случаев прибегнуть к их перебивке или расширению. При этом надо учитывать ослабление несущей способности стены. Как правило, перебивка проемов на лицевых фасадах не допускается.

Закладка окон со двора не вызывает больших эстетических воз­ражений. Окна могут устраиваться с сохранением ниш или заподлицо с наружной плоскостью стены. Уместность этого приема на лицевом фасаде зависит от конкретных условий.