3.1. Мониторинг и контроль технического состояния

Здание в процессе эксплуатации должно находиться под систематическим наблюдением и контролем ответственных за это инженерно-технических работников. В этих целях эксплуатирующей организацией создается система мониторинга объекта недвижимости.

Мониторинг технического состояния недвижимости - это система наблюдения за техническим состоянием объектов недвижимости, в рамках которой осуществляется сбор, систематизация и анализ информации об их техническом состоянии.

Основные принципы мониторинга:

• законность получения информации о техническом состоянии объекта недвижимости;

• непрерывность наблюдения за техническим состоянием объекта недвижимости;

• открытость доступа к результатам проведения мониторинга.

Задачи мониторинга:

• предотвращение возникновения аварийных ситуаций на объекте недвижимости;

• анализ соответствия нормативным требованиям мероприятий по техническому обслуживанию, ремонту и подготовке объекта недвижимости к сезонной эксплуатации;

• обеспечение эффективности использования бюджетных средств, направляемых на содержание, техническое обслуживание и ремонт объекта недвижимости;

• определение эксплуатационного ресурса объектов мониторинга и предельных сроков проведения капитального ремонта объекта недвижимости;

• учет влияния на эксплуатационный ресурс объектов мониторинга качества работ, выполняемых в течение гарантийных периодов после завершения строительства, реконструкции и капитального ремонта объекта недвижимости;

• анализ полученной в ходе мониторинга информации;

• оценка эффективности и полноты реализации законов и других нормативных правовых актов в сфере содержания и ремонта недвижимости;

• объединение информационных потоков, формируемых различными органами, участвующими в проведении мониторинга.

Кроме систематического наблюдения за эксплуатацией здания техниками-смотрителями и другими уполномоченными лицами здание должно подвергаться периодическим осмотрам.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Существуют три вида осмотра зданий: общий - осматривается все здание в целом, включая все конструкции, инженерное оборудование, различные виды отделки здания и все элементы внешнего благоустройства частичный - при котором осматриваются лишь отдельные части или устройства здания, например крыша, перекрытие, центральное отопление, водопровод и канализация, мусоропроводы, лифты; внеочередной - проводимый после ливней, ураганных ветров и сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, наносящих повреждения отдельным частям зданий.

В ходе проведения осмотров здания (строения, сооружения) и прилегающей территории эксплуатирующая организация должна удостовериться в:

• исправном состоянии кровли и устройств по отводу атмосферных осадков с крыши здания;

• исправном состоянии внутренних сетей водоснабжения, канализации и теплоснабжения, не допуская течи в соединениях и через трещины стенок труб, фасонных частей и приборов;

• исправности систем газоснабжения;

• исправности вентиляционных систем;

• исправности системы электроснабжения;

• исправности деревянных конструкций зданий (строений, сооружений);

• отсутствии трещин в каменных или бетонных стенах, в железобетонных колоннах, прогонах, фермах, балках и плитах;

• вертикальности стен и колонн, несущих конструкций сооружений;

• исправном состоянии швов и соединений в железобетонных и металлических конструкциях;

• исправности конструкций, которые подвержены динамическим нагрузкам, термическим воздействиям или находятся в агрессивной среде.

Общие осмотры здания должны проводиться 2 раза в год весной и осенью.

Весенний общий осмотр зданий и сооружений производится после таяния снега, когда все части здания и дворовые участки освобождаются от снежного покрова и становятся доступными для осмотра.

При весеннем осмотре уточняются объемы работы по текущему ремонту зданий, выполняемому в летний период текущего года.

При весеннем техническом осмотре необходимо:

а) тщательно проверить состояние несущих и ограждающих конструкций и выявить возможные повреждения их в результате атмосферных и других воздействий;

б) установить дефектные места, требующие длительного наблюдения;

в) проверить механизмы и открывающиеся элементы окон, фонарей, ворот, дверей и других устройств;

г) проверить состояние и привести в порядок водостоки, отмостки и ливнеприемники.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать арендаторов помещений о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Осенний общий осмотр зданий производится перед наступлением отопительного сезона и до образования снежного покрова, затрудняющего осмотр частей зданий и придомовых территорий.

К этому времени должны быть закончены все работы по текущему ремонту, намеченные к выполнению в летний период для подготовки здания к эксплуатации в зимних условиях.

При осеннем техническом осмотре необходимо:

а) тщательно проверить несущие и ограждающие конструкции зданий и сооружений и принять меры по устранению всякого рода щелей и зазоров;

б) проверить подготовленность покрытий зданий к удалению снега и необходимых для этого средств (снеготаялки, рабочий инвентарь), а также состояние желобов и водостоков;

в) проверить исправность и готовность к работе в зимних условиях открывающихся элементов окон, фонарей, ворот, дверей и других устройств.

Кроме перечисленных задач по осмотру зданий, целью технических осмотров является разработка предложений по улучшению технической эксплуатации зданий, а также качеству проведения всех видов ремонта.

Календарные сроки общих осмотров здания устанавливаются соответствующим руководителем подразделения по техническому обслуживанию или руководителем эксплуатирующей организации. Календарные сроки общих осмотров здания устанавливаются в зависимости от климатических условий.

Общие осмотры здания производятся технической комиссией в составе: управляющий объектом (зданием), инженер по эксплуатации здания и главный инженер эксплуатирующей организации, техник-смотритель здания, рабочие соответствующих специальностей и представители профессиональных сервисных организаций (при осмотре крыши - кровельщик и плотник, при осмотре системы центрального отопления - инженер-сантехник, слесарь по отоплению и т.д.).

При осмотре здания, в котором наблюдается деформации, в состав технической комиссии должны привлекаться отдельные специалисты-эксперты из проектных, производственных, научных и других организаций.

При общем осмотре здания техническая комиссия обращает особое внимание на обнаружение недостатков, снижающих эксплуатационные качества и долговечность конструкций и инженерного оборудования, вызванные нарушением правил пользования и содержания помещений арендаторами и посетителями объекта (здания).

При общих осмотрах следует осуществлять контроль за выполнением арендаторами помещений условий договоров аренды.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения (дефекты), места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также необходимые меры для их устранения, с указанием сроков выполнения работ и сведения о выполненном при осмотре ремонте, а также оценка технического состояния здания и его элементов.

Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

Результаты общих обследований состояния здания, выполняемых периодически, оформляются актами. Все неисправности конструкций, сооружений и инженерного оборудования, выявленные при осмотре, записываются в акт общего осмотра здания, составляемый в двух экземплярах. Один экземпляр акта представляется в управляющую организацию.

Обобщенные данные о состоянии здания должны ежегодно отражаться в его техническом паспорте.

Эксплуатирующая организация на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

а) составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

б) уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

в) проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях.

Периодичность осмотров специальных видов инженерного и технологического оборудования здания устанавливается сервисными организациями, осуществляющими техническое обслуживание этого оборудования.

Частичный осмотр отдельных конструкций, частей здания или установленного в нем инженерного оборудования производится в двух случаях:

а) если не приняты срочные меры по ликвидации причин появления деформаций в конструкциях или частях зданий, что может привести к разрушению отдельных конструкций или к аварии здания в целом;

б) при эксплуатации инженерного оборудования, которое должно осматриваться в процессе эксплуатации более часто (с целью бесперебойной работы его), чем это делается при общем осмотре.

Частичные осмотры отдельных конструкций или частей здания при появлении в них деформаций должны проводиться в срок от 1 до 10 дней с момента обнаружения дефекта в зависимости от характера деформации. Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения».

Частичный осмотр отдельных конструкций, частей зданий и оборудования производится штатными рабочими службы технического обслуживания или назначенными для этих целей специалистами профессиональных сервисных организаций. В ходе осмотра на месте принимаются меры по устранению обнаруженных неисправностей или повреждений, которые должны быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные неисправности, препятствующие нормальной эксплуатации, устраняются в установленные сроки.

Контроль за выполнением графиков осмотров осуществляет инженер по эксплуатации здания и техник-смотритель, который ведет книгу учета выполнения графика осмотров конструкций и оборудования здания.

При внеочередном осмотре устанавливаются повреждения, причиненные зданию, его отдельным частям и оборудованию в результате прошедших ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других стихийных бедствий (затопление подвалов и нижних этажей, повреждение кровель, воздушных сетей, антенн, водосточных труб и т.д.) для принятия срочных мер по их устранению и предотвращению повреждений в будущем.

Особое внимание должно быть обращено на немедленное устранение повреждений, угрожающих жизни людей и дальнейшей сохранности здания.

Внеочередные осмотры в зданиях проводятся в срочном порядке не позднее 1 - 2 дней после стихийного бедствия.

Последовательность внеочередного осмотра устанавливается в каждом отдельном случае в зависимости от характера повреждения здания.

Техническое состояние элементов зданий и объектов определяется путем внешнего осмотра и по данным, полученным в процессе эксплуатации. По решению технической комиссии в необходимых случаях производится вскрытие конструкций.

Принятое в эксплуатацию новое здание должно особенно тщательно осматриваться в первый год их эксплуатации. Обнаруженные при этом недостатки, снижающие эксплуатационные качества помещений, долговечность конструкций, надежность работы инженерного оборудования, допущенные подрядчиком, устраняются последним безвозмездно в течении гарантийных сроков.

При обнаружении деформаций, вызвавших появление трещин, расслоение кирпичной кладки стен, раскрытия стыков в крупноэлементных сборных конструкциях и т.п., производится, в случае необходимости, временное крепление конструкций, устанавливаются стандартные маяки, позволяющие производить наблюдения за трещинами с занесением результатов наблюдений в специальный журнал. Одновременно привлекаются специалисты-эксперты для определения причин появления трещин и установления, необходимых мер по ликвидации деформаций и предотвращения их в будущем.

Результаты всех видов осмотра здания и объемы подлежащих выполнению ремонтно-строительных работ заносятся в акт общего осмотра здания, составляемый по установленной форме.

При обнаружении неисправностей, устранение которых входит в обязанности специализированных организаций, эксплуатирующая организация обязана немедленно сообщить об этом соответствующей организации для принятия мер по устранению неисправностей.

При осмотре стен, фасадов, балконов и других выступающих частей здания и выполнении работ по снятию элементов наружной и внутренней отделки, угрожающих обрушением, должны соблюдаться правила техники безопасности.

Проведение мониторинга, обеспечивает полноту, сопоставимость, своевременность и достоверность информации о техническом состоянии объекта недвижимости.