logo search
Ремонт и эксплуатация недвижимости

2.1. Нормативно-техническое обеспечение эксплуатации

Система нормативных документов в сфере управления и эксплуатации недвижимостью представляет собой совокупность взаимосвязанных документов, принимаемых компетентными органами государственной власти, саморегулируемыми организациями управляющих недвижимостью, предприятиями и организациями для применения на всех этапах системы управления и эксплуатации недвижимостью в целях защиты прав и интересов ее участников.

Техническая эксплуатация зданий определяется и регламентируется рядом нормативных документов. Основными из них являются МДК 2–03.2003. «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», ГОСТ Р 51617–2000 "Жилищно-коммунальные услуги", ВСН 58-88 "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", СанПиН 42-128-4690–88 "Санитарные правила содержания территории населенных мест", СНиП 31-01–2003 "Здания жилые многоквартирные" (СНиП 2.08.01. –89* "Жилые здания"), и др. Эти документы являются наиболее целостными, и могут послужить руководством в организации и планировании текущей деятельности по эксплуатации недвижимости.

Целью соблюдения правил технической эксплуатации зданий является обеспечение исправного состояния конструкций и инженерного оборудования дома и выполнение всех видов ремонта.

Главной задачей нормативно-технического обеспечения в области эксплуатации являются обеспечения безопасности жизни или здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного или муниципального имущества, экологической безопасности, жизни или здоровья животных и растений и соблюдения требований технических регламентов.

К нормативно-техническим мероприятиям относятся:

Сложнейшим и очень важным процессом в нормативно- техническом обеспечении является объективный анализ исходной информации. Одна из основных обязанностей эксплуатирующей организации - это формирование 100% информационного объема по эксплуатируемому объекту недвижимости (техническо­го паспорта объекта недвижимости). Причем в обычном понимании технический паспорт как документ, выдаваемый БТИ для идентификации объекта и проведения с ним юридическо-правовых действий, лишь малая часть того, что понимается под техническим паспортом в эксплуатации. Технический паспорт в эксплуатации недвижимости - это документ дина­мичный, он заполняется на протяжении всего цикла жизнедеятельности объекта и состоит из двух блоков: стационарного и динамичного. Стационарный блок - это общая техническая информация, техническая документация и информация об ограничении функционирования объекта. Динамичный блок - это текущая деятельность строительно-монтажных организаций, сведения о текущем и капитальном ремонте, планы и отчеты по эксплуатации и изменения к документации из первого блока.

Выполнение законодательных нормативных документов является неукоснительным требованием законодательных органов. При этом проведение всех работ системы технического обслуживания невозможно без соблюдения требований указанных ниже правил.

К ним относятся:

Государственный надзор и контроль за соблюдением законодательства об охране труда на предприятиях, в учреждениях, организациях независимо от форм собственности и подчиненности осуществляют специально уполномоченные на то государственные органы и инспекции в соответствии с федеральными законами.

Государственный надзор за проведением мероприятий, обеспечивающих безопасное обслуживание электрических и теплоиспользующих установок, осуществляется органами Государственного энергетического надзора РФ. Основной задачей Государственного энергетического надзора в РФ является осуществление контроля за техническим состоянием и безопасным обслуживанием электрических и теплоиспользующих установок потребителей электрической и тепловой энергии на предприятиях, в организациях и учреждениях независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности.

Государственный санитарно-эпидемиологический надзор за соблюдением предприятиями, учреждениями, организациями гигиенических норм, санитарных правил и норм осуществляется Государственным комитетом санитарно-эпидемиологического надзора РФ (Госкомсанэпиднадзор России) и территориальными учреждениями государственной санитарно-эпидемиологической.

Государственная противопожарная служба по соблюдению правил пожарной безопасности.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона "Об основах охраны труда в Российской Федерации об организации государственного надзора и контроля в области охраны труда" вся полнота контроля осуществляется федеральной инспекцией труда и не затрагивается сфера деятельности вышеперечисленных органов надзора.

Проведение инструктажей и разработка инструкцией является одной и важнейших задач нормативно-технического обеспечения. Существует несколько видов инструктажа: вводный, первичный на рабочем месте, повторный, внеплановый, целевой.

Вводный инструктаж обязаны пройти все вновь поступающие на работу, а также командированные и учащиеся, прибывшие на практику. Вводный инструктаж проводится в целях ознакомления с общими правилами техники безопасности и производственной санитарии, основными законами об охране труда и правилами внутреннего распорядка. Его проводит инженер по охране труда по программе, утвержденной главным инженером.

Первичный инструктаж на рабочем месте проводят со всеми вновь принятыми в организацию по эксплуатации, переводимыми из одного подразделения в другое, командированными и т.д. Цель - ознакомление с действующими инструкциями для данной профессии руководителем участка, показ безопасных приемов работы и т.д.

Повторный инструктаж проводится не реже чем через шесть месяцев. Цель – восстановить в памяти рабочих правила по охране труда, а также разобрать конкретные нарушения из практики структурного подразделения или организации.

Внеплановый инструктаж проводят в случаях изменения технологического процесса, оборудования, приспособлений и т.п.; введения новых инструкций по охране труда; при наличии случаев травматизма на объектах и т.д.

Целевой инструктаж проводят с работниками перед началом работ, на которые оформляется наряд - допуск (работа с электроустановками, в колодцах, траншеях; ремонт газопроводов, работа на высоте и т.д.). Все лица, обслуживающие электроустановки, подвергаются проверке знаний с присвоением квалификационной группы по технике безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей:

Если работник совмещает дополнительную работу с основной, то должен быть приказ работодателя на проведение первичного инструктажа по совмещаемой работе.

Создание инструкций необходимо для обеспечения законности хозяйственной деятель­ности объекта. Для технического обслуживания предусмотрено создание должностных инструкций, регули­рующих выполнение каждым сотрудником его должностных обязанностей применительно к конкретному объекту, конкретной профессии или виду работ. Это, в свою очередь, обеспечивает внутреннюю логику производственного процесса.

Инструкции по охране труда необходимы для обеспечения здоровых и безопасных условий тру­да, что повышает трудоспособность работающих, снижает риск возникновения профессио­нальных заболеваний и несчастных случаев на производстве.

Инструкции по правилам пожарной безопасности - это одно из средств обеспечения требований пожарной безопас­ности. Эти документы объясняют, как пользоваться первичными средствами пожаротуше­ния и что делать в случае возникновения пожара.

Соблюдение поверочных интервалов у оборудования является неотъемлемой частью нормативно-технического контроля при эксплуатации объекта недвижимости. Соблюдение поверочных интервалов производится для проверки соответствия оборудования нормативным техническим характеристикам и контроля качества процесса эксплуатации оборудования.

Соблюдение поверочных интервалов обеспечивается у следующего оборудования:

Поддержание и соблюдение технических нормативов, выполнение правил и инструкций по технике безопасности, контроль качества производства работ, профилактика мероприятия охраны труда являются важнейшими задачами нормативно-технического контроля при эксплуатации недвижимости.