2.3 Будівельне зонування сельбищної території

При проектуванні житлової забудови міста важливим етапом є вирішення будівельного зонування – визначення зон різної поверховості - багатоповерхової (4 –5 і більше поверхів), малоповерхової (2-3 поверхи), садибної (котеджної 1-2 поверхової).

Будівельне зонування є передумовою для скорочення площі житлових районів, а також зменшення капітальних вкладень на будівництво, інженерне обладнання й благоустрій. При будівельному зонуванні визначаються найбільш ефективні методи використання земельної території. Найменшу площу житлової території займає зона багатоповерхової забудови при одній і тій же величині житлового фонду.

Співвідношення зон різної поверхності залежить від величини міста, його значення за адміністративною і спеціальною ознаками , природних умов, наявності придатних для будівництво територій, наявності місцевих будівельних матеріалів і будівельної бази.

Площа території житлових мікрорайонів визначається з розрахунку нормативної житлової площі на одного жителя, поверховості забудови й щільності житлового фонду.

Щільність житлового фонду є похідною величиною від щільності населення на території житлового району, яка регламентується нормами ДБН 360-92*, Київ –1993 – залежно від груп поселень і величини міста.

Щільність населення житлового району (ДБН 360-92*, с.10) рекомендується приймати від 110 – 170 чол/га в малих містах, до 180 – 220 чол/га - великих містах.

Розрахунок території житлових мікрорайонів проводиться за встановленим співвідношенням житлового фонду (ЖФ м² ) в різних будівельних зонах.

Наприклад:

Населення міста складає 60 000 чол.

Житловий фонд міста – 60 000*20 м^{2 =} 1 200 000 м²

Житловий фонд в будівельних зонах розподілений так:

• Багатоповерхова зона – 60%

• Малоповерхова зона – 20%

• Котеджна зона - 20%

Отже, житловий фонд в будівельних зонах складає:

• Багатоповерхова зона – 1 200 000 м^{2 *} 0,60 = 720 000 м²

• Малоповерхова зона – 1 200 000 м^{2 *} 0,20 = 240 000 м²

• Котеджна зона - 1 200 000 м^{2 *} 0,20 = 240 000 м²

Відповідно до нормативної щільності житлового фонду в багатоповерховій зоні – 4000 м²/га, малоповерховій – 3000 м²/га, і котеджній – 2200 м²/га. площа житлових мікрорайонів в зонах забудови складає:

в багатоповерховій зоні -720 000/4 000 = 180 га;

в малоповерховій зоні -240 000/3000 = 80 га;

в котеджній зоні - 240 000/2200 = 109 га;

Отже, площа території мікрорайонів міста дорівнює

180 га + 80 га + 109 га = 369 га

Розміщення окремих будівельних зон – складний , творчий і відповідальний процес. Багатоповерхову забудову рекомендується розміщати в центральній частині міста з розвитком в сторону крупних промислових підприємств. Ділянки з складним рельєфом краще використовувати для малоповерхової забудови, а садибну забудову, як правило, розміщати на периферії міста.