logo search
Gradostroitelstvo_1_i_2_glava

6.2. Градостроительная документация о застройке территорий поселений

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя проекты планировки, проекты межевания территорий, проекты застройки.

Проект планировки разрабатывается на отдельные части городов и других поселений. Для малых городов и сельских поселений он может выполняться вместе с генеральным планом как единый документ.

В составе проекта планировки устанавливаются:

Проекты планировки являются основой для исходно - разрешительной документации по отдельным объектам, проектной документации по инженерному и транспортному обеспечению, а также для конкурсов по предоставлению земельных участков на праве долгосрочной аренды и конкурсов на реализацию объектов городского заказа.

Графические материалы проекта планировки разрабатываются в масштабе 1:2 000 или 1:1 000 и включают в себя:

- схему размещения проектируемой территории в структуре поселения (М 1:10 000-М 1:5 000);

- план современного использования территории (опорный план);

- план красных линий (основной чертеж);

- разбивочный чертеж красных линий;

- схему организации транспорта и улично-дорожной сети;

- схему размещения инженерных сетей и сооружений;

- схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории.

Проект планировки разрабатывается по заказу застройщиков или органов местного самоуправления. Утвержденный проект планировки является основой для выноса в натуру (на местность) красных линий, линий регулирования застройки, границ земельных участков, установления публичных сервитутов (при разработке проекта межевания территорий в составе проекта планировки). Он учитывается при разработке инвестиционно - градостроительных паспортов территорий и объектов; проектов межевания территорий; проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры поселений; выдачи кадастровых карт (планов) земельных участков.

Проекты межевания территорий разрабатываются для застроенных территорий и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий. Межевание земельного участка представляет собой мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Межевание земельных участков и территорий имеет большое значение для обеспечения стабильности отношений в сфере использования земель и обеспечения прав и интересов субъектов этих отношений.

Проекты межевания территории разрабатываются на основе проектов планировки, а также могут разрабатываться в их составе или в составе проектов застройки.

При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий.

Межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий при межевании устанавливаются с учетом фактического землепользования и тех градостроительных нормативов, которые действовали во время застройки земельного участка. Если в процессе межевания территорий выявляются территории, размеры которых превышают установленные градостроительные нормативы, такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту.

При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.

На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки. В случае, если размеры ранее предоставленного земельного участка меньше размеров, установленных градостроительными нормативами или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, в процессе проектирования размеры данного участка могут быть увеличены до нормативных размеров при наличии свободных земель.

Для промышленной и коммунально - складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяются с учетом количества работающих, технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов, исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий.

При установлении размеров и границ земельных участков в зонах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры.

Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта. При этом за отдельным землепользователем условно закрепляется часть участка, пропорционально занимаемой полезной площади здания без закрепления границ в натуре.

Границы земельных участков под временные торговые точки устанавливаются на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией, исходя из минимальных размеров их участков (площадь, занимаемая самими строениями, и зоны хозяйственного обслуживания). При этом пешеходная зона, подъезды и другие элементы территорий общего пользования не включаются в границы.

При разработке проекта межевания уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить:

План межевания разрабатывается в масштабе 1:500 - 1:2 000 и является открытой информацией. Графические материалы включают в себя план фактического использования территории и проект межевания территории, на которых указываются красные линии, границы земельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования, публичные сервитута. Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, осям внутренних проездов, другим границам. К плану межевания прилагаются акты согласования границ землепользовании, каталог координат границ землепользовании, перечень сервитутов, пояснительная записка.

Пояснительная записка содержит характеристику территории, на которую осуществляется межевание; сведения об использованных материалах по установлению границ земельных участков и особенностях межевания; перечень публичных сервитутов; обоснования принятых решений.

При разработке проектов межевания учитываются красные линии, опорные (дежурные) планы территорий городов и других поселений, регистрационные планы подземных инженерных коммуникаций и атласы геологических выработок.

Обязательными положениями проекта межевания территорий являются:

Организация работ по межеванию внутри существующей жилой застройки может осуществляться комиссией, в состав которой входят руководители и специалисты комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, архитектуре и градостроительству, управлению государственным (муниципальным) имуществом.

Инициаторами разработки проекта межевания могут быть органы местного самоуправления или собственники, владельцы, пользователи объектов недвижимости с целью обоснования оптимальных размеров и границ земельных участков.

Проект межевания утверждается органом местного самоуправления и является основанием для установления границ земельных участков на местности, закрепления их межевыми знаками установленного образца и регистрации недвижимости в действующем порядке. Возведение владельцами ограждений регламентируется правилами застройки.

Проекты застройки разрабатываются для территорий кварталов, микрорайонов и других планировочных элементов поселений в границах установленных красных линий или границах земельных участков.

Проект застройки выполняется на основе проекта планировки, однако допускается его выполнение и на основе генерального плана поселения, без утвержденного проекта планировки.

Проект застройки разрабатывается в пределах красных линии проектируемой территории. В нем определяются:

- линии регулирования застройки;

- расположение зданий, строений и сооружений;

- этажность и тип зданий;

- архитектурно - планировочное и объемно - пространственное решение застройки;

- системы инженерного оборудования, связи и благоустройства, а также условия присоединения их к сооружениям и коммуникациям систем инженерного оборудования, связи и благоустройства, находящихся за пределами земельных участков, кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры населенного пункта;

- организация движения транспортных средств и пешеходов;

- территории общего пользования;

- организация рельефа с планом земельных работ;

- меры по обеспечению требований охраны памятников истории и культуры;

- мероприятия по защите окружающей среды;

- меры по защите от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также мероприятия по гражданской обороне;

-меры по обеспечению потребностей инвалидов и маломобильных групп населения;

- границы земельных участков и предложения по установлению публичных сервитутов (при разработке проектов межевания в составе проектов застройки);

- сводный расчет стоимости строительства.

В проектах застройки могут быть урегулированы и другие вопросы, необходимость которых обусловлена местными условиями, например, требования к проектированию и строительству в зонах охраны памятников истории и культуры, озеленению территорий, размещению архитектурных объектов малых форм, визуальной информации.

Графические материалы проекта застройки разрабатываются в масштабе 1:500 или 1:1 000. В их состав входят: генеральный план застройки, план благоустройства и озеленения, схема организации рельефа, план земляных масс, схемы инженерной инфраструктуры.

На генеральном плане застройки показываются все сохраняемые, реконструируемые и проектируемые здания и сооружения, участки зданий социального и культурно - бытового обслуживания населения, территории отдыха, спорта и другого назначения, проезды и пешеходные проходы, зеленые насаждения, этапы реализации.

На чертеже генерального плана застройки приводится ситуационный план в масштабе 1:5 000, на котором показывается размещение проектируемой застройки в планировочной структуре поселения.

На плане благоустройства и озеленения показываются проектируемые и сохраняемые проезды, проходы, площадки всех видов, зеленые насаждения с указанием их ассортимента, приводится перечень малых архитектурных форм и оборудования площадок. На чертеже также показываются в масштабе 1:20 конструктивные разрезы (сечения) проездов, дорог и площадок.

На схеме организации рельефа показываются отметки положения:

  1. этажей зданий и сооружений,

  2. проектные и натурные отметки земли по их углам,

  3. проектные горизонтали, уклоны по осям проездов,

  4. проектные и натурные отметки на пересечениях осей проездов и пешеходных дорог в местах перелома их продольного профиля,

  5. проектные отметки верха решеток дождеприемных колодцев.

При большой насыщенности информации на схеме организации рельефа выполняется отдельная схема инженерной подготовки территории.

На плане земляных масс показываются границы проектируемой территории, контуры основных зданий и сооружений, строительная координатная сетка или базисная линия, квадраты с проектными, натурными и рабочими отметками по их углам и объемами грунта в пределах каждого квадрата. Приводится баланс земляных масс в табличной форме.

На схемах инженерной инфраструктуры показываются сети и сооружения водоснабжения, канализации, ливневой канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, наружного освещения, телефонизации, радиофикации и телевидения с их основными параметрами, дренажная сеть, а также места подключения коммуникаций к внеплощадочным сетям и сооружениям. В проекте выполняется сводный план подземных инженерных сетей.

В пояснительной записке к проекту застройки приводятся обоснования:

- архитектурно - планировочного и объемно - пространственного решений застройки;

- очередности строительства;

- типов и видов жилых и общественных зданий и их конструктивных решений;

- системы инженерного обустройства и озеленения территории;

- размещения зданий и помещений учреждений социального и культурно-бытового обслуживания населения.

В составе пояснительной записки приводятся технико - экономические показатели проекта застройки, а также даются предложения по диспетчеризации инженерных систем, санитарной и технической эксплуатации жилых и общественных зданий, других элементов застройки и внешнего благоустройства территории.

В ряде случаев (например, при разработке проектов застройки для территорий, сложных в градостроительном и экологическом отношении; применении в застройке большого количества зданий по индивидуальным проектам или уникальных объектов) может разрабатываться эскизный проект застройки, в котором определяется основная архитектурно-планировочная и объемно-пространственная концепция застройки микрорайона, квартала, площади, магистралей, других элементов планировочной структуры поселений.

Для характеристики архитектурно - планировочных и объемно - пространственных решений застройки, в составе проекта выполняются демонстрационные материалы.

Проект застройки является основой для осуществления застройки территорий поселений, разработки проектной документации отдельных зданий и сооружений, выноса в натуру линий регулирования застройки и границ земельных участков, выдачи кадастровых планов земельных участков, формирования объектов недвижимости. Если в составе проектов застройки разрабатываются проекты межевания территорий, то эти данные используются для установления публичных сервитутов.

Проекты застройки разрабатываются по заказу органов местного самоуправления или по инициативе застройщика. Они проходят согласование с органами архитектуры и градостроительства, другими заинтересованными организациями и утверждаются заказчиком; разработанные по заказу органов местного самоуправления, утверждаются указанными органами с учетом мнения населения. Проекты застройки, заказчиками которых являются физические и юридические лица, согласовываются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, и утверждаются заказчиками.