2.3. Градостроительное зонирование

Градостроительное зонирование - это деление (разбивка) земельной территории муниципальных образований (в том числе и поселений) на части, в которых определяются территориальные зоны с видами их градостроительного использования и ограничения на их использование (карта градостроительного зонирования муниципального образования).

На карте градостроительного зонирования:

1. Устанавливаются границы территориальных зон. Любой земельный участок относится только к одной территориальной зоне. То есть не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, размещённых в разных территориальных зонах.

2. Обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия.

В соответствии с Градостроительным кодексом в городских, сельских поселениях проводится территориальное зонирование. Оно основано на выделении зон поселения, объединенных функциональным использованием, параметрами и ограничениями на их застройку (рис.2.3).

Рис.2.3. Перечень территориальных зон.

Для каждой зоны определяются разрешенные и разрешенные только по специальному согласованию виды среды, а также доли площади предназначенные для них. Виды среды, не приведенные в перечне запрещаются.

По разрешенным видам среды в каждой зоне устанавливаете значение занимаемой ими доли площади зоны для основных функций - минимальное (не меньше); для функций, сопутствующих основным - минимальное и максимальное (от ... до ...); прочих функций - максимальное (не больше). По видам среды, разрешаемы только по специальному согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади зоны. В территориальных зонах могу выделяться подзоны, режим использования которых определяется градостроительном регламенте.

Состав территориальных зон в поселениях может различаться зависимости от местных условий, нормативных правовых и нормативно - технических документов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в области градостроительства. Примерный перечень территориальных зон городских и сельских поселений установлен в Градостроительном кодексе и включает в себя:

- жилые зоны;

- общественно - деловые зоны;

- производственные зоны;

- зоны инженерной и транспортной инфраструктур;

- рекреационные зоны;

- зоны сельскохозяйственного использования;

- зоны специального назначения;

- зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий.

Жилые зоны - это зоны, предназначенные для проживания населения, а также для проживания в сочетании с отдыхом или с ведением и индивидуального подсобного хозяйства. Выделяют несколько типов жилых зон:

- зона усадебных и блокированных жилых домов;

- зона многоквартирных жилых домов до трех этажей;

- зона многоквартирных жилых домов в 4 - 5 этажей;

- зона многоквартирных жилых домов в 4 - 12 этажей.

Для каждой зоны установлены разрешенные, сопутствующие и условно разрешенные виды использования. Так, например, в зоне многоквартирных жилых домов до трех этажей разрешена постройка жилых домов усадебного типа; блокированных жилых домов; многоквартирных жилых домов не выше трех этажей; библиотек; аптек с торговой площадью до 20 м²; магазинов с торговой площадью до 60 м². В ней могут размещаться детские сады, начальные и средние школы, небольшие предприятия общественного питания; кабинеты практикующих врачей; парикмахерские.

Неосновными и сопутствующими видами использования являются сады, огороды, бани, сауны (при условии канализования стоков); парники, теплицы; хозяйственные постройки; встроенные, подземные или полузаглубленные гаражи и т. п. Размещение ряда объектов требует специального согласования, т. е. они относятся к числу условно разрешенных видов использования (магазины, клубы, почтовые отделения, объекты с параметрами более или менее указанных в требованиях к застройке и т. п.).

В общественно-деловых зонах осуществляется межселенное, общегородское или районное социально - культурное обслуживание, административное и хозяйственное управление, кредитно - финансовая и общественная деятельность. Общественно - деловая зона может разделяться на несколько видов: центральная, районная, местная, учебная зона. Для каждого вида зон устанавливаются разрешенные, сопутствующие и требующие специального согласования виды использования.

Так, центральная общественно - деловая зона, как правило, охватывает общегородской центр с многофункциональным использованием территории, который подразделяется на несколько видов.

В ней разрешено размещение учреждений образования, здравоохранения, социального обеспечения, физкультурно - спортивные учреждения, также в ней могут находиться учреждения искусства и культуры, предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания, организации и учреждения управления, кредитно - финансовые учреждения, проектные, научные и административные организации, офисы и другие предприятия бизнеса, жилая застройка.

К числу неосновных и сопутствующих видов использования относятся сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств. Специального согласования требует размещение например, таких объектов, как: гаражи и стоянки для постоянно хранения транспортных средств; казино, общественные туалеты и другие.

Зоны производственной застройки предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, а также для установления санитарной защитных зон этих объектов.

В производственной зоне разного типа допускается размещение, предприятий определенного класса вредности; предприятий коммунального хозяйства, складов; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; инженерных сооружений.

Территории в центральной части города, занятые промышленностью, образуют производственно - общественные зоны. Эти зоны как правило, постепенно переориентируются с промышленного использования на коммерческое.

Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, а также инженерного оборудования. Типы зон устанавливаются в зависимости от вида и параметров размещаемых сооружений и коммуникаций, а также ограничений использования этих территорий с учетом обеспечения мер по предотвращению вредного воздействия их на среду жизнедеятельности.

Так, например, в зоне автомагистрали допускается размещения мотелей для легкового и грузового автотранспорта; сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий общественного питания и магазинов. Сопутствующим видом использования является размещение сооружений для постоянного и временного хранения транспортных средств. Специальное согласование требует осуществления видов использования, которые нарушают требования застройки земельных участков, предоставляемых организациям автомобильного транспорта.

Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения. Они включают в себя зоны открытых пространств, зоны природных ландшафтов, территории лесопарков для организации отдыха населения и зоны дач.

В состав зоны открытых пространств входят парки, скверы, бульвары, прибрежные территории рек, используемые населением для отдыха. Здесь разрешено устройство пляжей, спортивных и игровых площадок, аттракционов, летних театров, концертных площадок. В качестве неосновных и сопутствующих видов использования допускается размещать автостоянки, мемориалы, вспомогательные сооружения, связанные с организацией отдыха (например, пункты проката, кассы и т. д.). Специального согласования требует размещение кафе, закусочных, баров; общественных туалетов.

В зону природных ландшафтов входят парки, рощи, лесопарки, природные заповедники. Эти объекты предназначены для сохранения ценных природных особенностей и ландшафтов и одновременное стимулирование создания условий для отдыха населения города. Одним из условий их функционирования является минимальное воздействие на уязвимые элементы окружающей среды.

В этой зоне разрешена организация лесопарков, спортивных и игровых площадок, лыжных трасс, велосипедных дорожек и т. д. Неосновными и сопутствующими видами являются устройство открытых стоянок для временного хранения транспортных средств; вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха (например, малых архитектурных форм, беседок и прочее). Условно разрешенными видами использования, т. е. требующими специального согласования, являются размещение гостиниц, кемпингов, туристских центров, профилакториев, санаториев, учреждений общественного питания (например, кафе, баров), мест для пикников, общественных туалетов.

Зоны лесопарков предназначены для сохранения природных особенностей территории и создании условий для полноценного отдыха населения. В этой зоне разрешено размещать пляжи, кемпинги, кафе, бары, рестораны; пункты проката спортивного инвентаря, спортивные и игровые площадки; бани, сауны; лодочные станции; помещения обслуживающего персонала. Допускается размещать открытые стоянки для временного хранения транспортных средств, вспомогательные сооружения, связанные с организацией отдыха (и пример, кабинки для переодевания, беседки и другое).

Зона дач выделяется для отдыха населения и выращивания сельскохозяйственных культур. На данной территории разрешено строительство отдельно стоящих жилых домов усадебного типа, дачных магазинов товаров первой необходимости торговой площадью до 40 м. Территорию можно использовать под сады, огороды; устройство водозаборов; сооружения противопожарных водоемов. Heосновными и сопутствующими видами являются использование недвижимости для надомных видов деятельности (при соблюдении санитарных и противопожарных норм); возведение бань, саун; coopужений, связанных с выращиванием цветов, фруктов, овощей; хозяйственных построек; встроенных или отдельно стоящих гаражей, также стоянок, но не более, чем одно транспортное средство на один участок; административных помещений, связанных с обслуживанием зон дач. Требуется специальное согласование для размещения магазинов, площадь которых превышает разрешенные размеры; почтовых отделений, телефона, телеграфа, а также временных сооружений мелкорозничной торговли.

Зоны сельскохозяйственного использования предназначенные для нужд сельского хозяйства. В них включаются земли, непосредственно используемые для ведения сельского хозяйства и занятые объектами сельскохозяйственного назначения, находящиеся непосредственно на территории поселения.

Территории этих зон могут использоваться как сельскохозяйственные угодья (например, сады, огороды, пашни, сенокосы и другие) под лесополосы, внутрихозяйственные дороги, коммуникации. На них могут находиться леса, многолетние насаждения, болота, замкнутые водоемы, здания, строения и сооружения, необходимые дл функционирования сельского хозяйства.

Неосновными и сопутствующими видами использования являются территории инженерных и транспортных сооружений и устройств. Земельные участки разрешено предоставлять гражданам для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, а также несельскохозяйственным и религиозным организациям для ведения сельского хозяйства.

К числу условно разрешенных видов относится использование земель под карьеры, размещение перерабатывающих предприятий, складов рынков, магазинов, стоянок транспортных средств с размерами превышающими разрешенные, почтовые отделения, временные сооружения мелкорозничной торговли и другие сооружения.

В зонах специального назначения размещаются кладбища, крематории, полигоны бытовых отходов, объекты коммунального хозяйства с охранными зонами, а также иные объекты, использование которых несовместимо с использованием других видов территориальных зон или невозможно без установления специальных нормативов и правил.

Неосновными и сопутствующими видами использования являются культовые сооружения и иные объекты, связанные с функционированием кладбищ, зеленые насаждения, инженерные коммуникации. В качестве условно разрешенных видов использования допускается сооружение мусороперерабатывающих и мусоросжигательных заводов, полигонов неутилизируемых и токсичных производственных отходов.

Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий предназначены для размещения объектов, в отношении которых устанавливается особый режим. В этих зонах допускается размещение военных баз, городков, полигонов, аэродромов, иных объектов безопасности и космического обеспечения, военных образовательных учреждений, предприятия, учреждения и организации, выполняющие задачи по обороне, безопасности и космическому обеспечению.

Неосновными и сопутствующими видами использования зон являются строительство жилых домов, общественных зданий, сооружений по выращиванию овощей, хозяйственных построек, гаражей и открытых стоянок. Специального согласования требует строительство производственных зданий, учреждений связи и иных коммуникаций, превышающих размеры, временных сооружений.

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений в соответствии с местными условиями могут устанавливать иные территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и иные объекты недвижимости.

Территориальное зонирование вносит упорядочение в застройку городов, предопределяет рациональный подход к их проектированию.

Вопросы для повторения

1. Основные функциональные зоны города.

2. Что включает в себя селитебная территория города?

3. Преимущества и недостатки четкого функционального зонирования территории города.

4. От каких факторов зависит планировочная схема города?

5. Классификация зон города в зависимости от местоположения в плане города.

6. Основные элементы планировочной структуры селитебной территории города.

7. Чем обусловлена необходимость проведения территориального зонирования в городах?

8. Назовите основные территориальные зоны поселений.

9. Что такое условно разрешенные виды использования?