Структура управления технической эксплуатацией

Конечная цель технической эксплуатации зданий – достиже­ние эффективного и безотказного их функционирования. Поэто­му при проектировании организационной структуры и показате­лей качества управления и функционирования эксплуатационных и ремонтно-строительных подразделений поступают так, чтобы была достигнута максимальная эффективность эксплуатации зда­ний и прилегающих территорий.

В зависимости от методов достижения поставленной задачи различают централизованное и децентрализованное управление коллективами (подразделениями).

Централизованное управление обладает высокой эффективно­стью при использовании материальных и трудовых ресурсов за счет оперативной их перегруппировки на наиболее ответственных участках работ. Развитие централизованных систем управления должно обеспечиваться созданием центров надежной, оператив­ной обработки и передачи информации о состоянии управляемых подразделений и выработки соответствующих управляющих воз­действий для достижения поставленных задач наиболее эффектив­ными методами.

Централизованная схема построения ремонтно-эксплуатационных служб облегчает концентрацию материальных и трудовых ресурсов, значительно снижает потребность в запасах материалов, машин и механизмов на выполнение аварийных и других непред­виденных работ. Известно, что случайные неисправности предуп­редить невозможно. Для их устранения создается запас материа­лов, организуется круглосуточное дежурство требуемого числа рабочих соответствующих специальностей и необходимых машин и механизмов. Объем запасного оборудования и материалов, а так­же число рабочих для устранения возникающих аварий и неисп­равностей – величины случайные и определяются двумя парамет­рами: средним значением числа машин, материалов и оборудо­вания, а также средним числом рабочих данной специальности. Но эти средние величины гарантируют выполнение только части возникающих неисправностей и аварий (около 50%). Для повы­шения гарантии устранения как можно большего числа неисправ­ностей и аварий создаются запасы гарантированного числа машин, оборудования, материалов и комплектуется расчетное число рабо­чих, превышающее среднюю потребность в них из условия выпол­нения непредвиденных работ в предельно допустимое время.

В ряде случаев, когда ресурсы недефицитны (при этом трудо­емкость и сложность сбора, обработки и передачи информации могут существенно снизить эффективность работы подразделе­ний), целесообразно применять децентрализованную систему уп­равления. Например, в аварийных службах, когда дежурный дис­петчер сразу после получения заявки о неисправности или ава­рии принимает решение и высылает бригаду для восстановления работоспособности элемента здания или инженерной системы.

При создании эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций, как правило, соблюдается принцип иерархического построения системы управления, при котором задачи управления решаются по рангам. В подразделениях низшего ранга решаются задачи непосредственного управления коллективами ремонтно-эксплуатационных подразделений. Обобщенная информация о со­стоянии выполнения мероприятий по эксплуатации зданий пере­дается в орган высшего ранга. При этом, чем выше ранг управляю­щего органа, тем более обобщенную информацию он получает, а решения, вырабатываемые этим органом, имеют также обоб­щенный характер. Такие обобщенные решения конкретизируются в органах низшего ранга.

Следует иметь в виду: чем меньше рангов управления, тем бо­лее оперативна структура подразделения, обеспечивающая эффек­тивное функционирование ее звеньев.

Можно выделить четыре основных типа структур управления, применяемых при организационном построении ремонтно-эксплуатационных служб:

• непосредственное управление, когда руководитель отдает распоряжения непосредственно каждому исполнителю;

• линейная структура;

• функциональная структура;

• линейно-функциональная структура.

Непосредственное управление осуществляется в малочислен­ных коллективах (участок мастера, аварийно-диспетчерская служба и др.)

В производственных ремонтно-эксплуатационных подразделениях имеющих большую численность, применяется линейная структура управления. При этой структуре исполнители разбиваются на отдельные подразделения, во главе которых стоит руководитель. Такая схема применяется при создании участков производителей работ, в состав которых входят участки мастеров.

При линейной структуре каждый руководитель должен решать все вопросы, касающиеся деятельности подчиненных ему коллек­тивов. Поэтому от руководителя подразделений требуются разно­сторонние знания и опыт, что труднодостижимо, особенно при эк­сплуатации современных зданий, оборудованных сложными инже­нерно-техническими системами и автоматическими устройствами.

Указанных недостатков лишена функциональная структура (построения ремонтно-эксплуатационных подразделений, при которой общие для нескольких подразделений функции пе­редаются для исполнения подразделениям, специализирующим­ся на выполнении одной из них. Создание специализированных подразделений по эксплуатации лифтов, инженерно-технических систем и другого оборудования зданий – пример функциональ­ного структурного построения ремонтно-эксплуатационных под­разделений (служб).

Для эксплуатации объектов недвижимости (зданий) создаются эксплуатацион­ные подразделения, выполняющие техническое обслуживание и ремонт всех систем, конструкций и оборудования зданий соб­ственными силами (хозяйственный способ ведения работ, линей­ная структура подразделений) или заключаются договора со специализи­рованными службами (подрядный способ ведения работ, линей­но-функциональная структура подразделений).

Задача ремонтно-эксплуатационных (эксплуатирующих) организаций – обеспече­ние технической эксплуатации и обслуживания объекта в соответствии с правилами и нормами технической эксплуата­ции зданий, а также другими нормативными документами.

Ремонтно-эксплуатационную организацию возглавляет начальник (генеральный директор). Кроме начальника в штате эксплуатирующей организации могут состоять (в зависимости от объема эксплуатируемых площадей): главный (старший) инженер, инженеры по эксплуатации, техники, работники бухгалтерии, секретари, менеджеры, операторы уборки и т.д.

Начальник ремонтно-эксплуатационной службы (начальник отдела, директор эксплуатирующей организации) организует работу всех звеньев технической эксплуатации, коорди­нирует работу специализированных организаций, осуществляющих техническую эксплуатацию элементов здания, санитарную очист­ку и уборку прилегающей территорий, экономично и рентабельно ведет хо­зяйство, руководит хозяйственно-финансовой деятельностью, организует подбор и расстановку кадров, следит за их обучением.

Главный инженер эксплуатирующей организации является заместителем начальника. Он разрабатывает перспектив­ные и текущие планы проведения мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту элементов зданий, руководит выполне­нием мероприятий по безопасным методам эксплуатации объектов, участвует в работе комиссий по приемке объектов в эк­сплуатацию (законченных строительством и после ремонта).

Кроме того, главный инженер организует техническое обуче­ние, повышение квалификации инженерно-технических работни­ков и рабочих, обеспечивает повышение производительности тру­да путем внедрения передовых методов и механизации работ.

Главный инженер руководит объединенной диспетчерской службой (ОДС), которая организует и контролирует работы по своевременному устранению возникающих неисправностей под­разделениями, осуществляющими техническое обслуживание и ре­монт зданий.

Инженер по эксплуатации (старший инженер) подчиняется главному инженеру эксплуатирующей организации и руководит работами по текущему ремонту объекта недвижимости. В ведении инженера по эксплуатации находятся рабочие, выполняющие текущий ремонт, которые, как правило, объединяются в бригады и работают на единый наряд. Инженер по эксплуатации непосредственно выдает бригаде задания на производство работ и через техников контролирует их выполнение. Он контролирует также ход работ и их качество по капитальному ремонту зданий, обеспечивает сво­евременно подачу заказов и оформление дефектных ведомостей на составление технической документации на все виды ремонта и кон­тролирует ход изготовления проектно-сметной документации.

Техник (техник-смотритель, бригадир) является старшим сотрудником группы обслуживающего персонала. Технику подчиняются: уборщицы, дворники, лифтеры и обслу­живающий персонал, закрепленный за объектами, обслужи­ваемыми техником. Он контролирует организацию и качество те­кущего и капитального ремонта в закрепленных за ним объектах, обеспечивает надлежащее содержание участка территорий, а также зеленых насаждений.

Поскольку все рабочие, выполняющие текущий ремонт, как правило, работают в составе бригады, они осваивают смежные профессии и в процессе технического обслуживания зданий вы­полняют несколько видов работ.

В штатах ремонтно-эксплуатационных организаций предус­матриваются также должности младшего обслуживающего персо­нала: лифтеры (при отсутствии объединенных диспетчерских си­стем), уборщицы, дворники, слесари-сантехники, электромонтеры, плотники и другие работники в зависимости от инженерной оснащенности и благоустройства объекта недвижимости.

Низовым звеном ремонтно-строительной или специализиро­ванной эксплуатирующей организации, выполняющей техническое обслуживание и ремонт зданий и их инженерных систем, является служба эксплуатации объекта (участок мас­тера), который закрепляется за конкретны­ми эксплуатационными организациями и оперативно подчиня­ется их руководителям.

Для планирования и координации деятельности подчиненных участков в составе аппарата управления специализированной или ремонтно-строительной организации создаются плановый, финан­совый, производственный отделы, группы материально-технического снабжения, проектно-сметная группа, а также отделы проектирования работ, бух­галтерия и др. В штатном расписании аппарата управления преду­смотрены также должности инженеров по технике безопасности, кадрам, главный энергетик и др.

Штаты аппарата управления специализированных и ремонт­но-строительных организаций и численность линейных инженер­но-технических работников устанавливают в зависимости от объемов работ, их сложности и трудоемкости на основании типовых структур.

Должностные обязанности работников управленческого персонала и линейных работников, специализированных и ремонтно-строительных организаций разрабатывает руководитель подразделения применительно к конкретным условиям производства работ на основании типовых должностных инструкций для дан­ной категории работников.

При выборе структуры управления эксплуатирующей организации должны учитываться особенности технологических процессов, протекающие в эксплуатируемых объектах недвижимости.

В зависимости от технологических процессов эксплуатацион­ные требования и обязанности обслуживающего и ремонтно-эксплуатационного персонала для различных категорий объектов эксплуатации отличаются друг от друга. Так, в зданиях, связанных с массовым посещением, одной из основных обязанностей эксп­луатационного персонала является обеспечение пожарной безо­пасности, что учитывается при определении структуры и штатов, соответствующих ремонтно-эксплуатационных служб, а также при утверждении должностных инструкций инженерно-техничес­ких работников этих служб.