7.3. Основные принципы и методы рекон­струкции жилых территорий.

Реконст­рукция жилых территорий является зако­номерным процессов обновления городс­кой среды и может включать различный состав мероприятий — от полного сноса существующей застройки и возведения новых жилых и общественных зданий до перестройки отдельных существующих жилых домов (устройство мансард, утеп­ление стен, перепланировка квартир, из­менение функционального назначения жилых и нежилых помещений), либо уп­лотнение застройки путем возведения отдельных общественных и жилых (часто элитных) зданий, либо обновление бла­гоустройства и оборудования дворов.

Среда, возникающая в результате вы­борочной реконструкции чаще всего об­ладает серьезными недостатками. Так, встраивание элитных жилых домов, обыч­но с огороженным земельным участком, охраной, консьержами, вызывает недо­вольство старожилов. В наибольшей сте­пени потребительские качества жилой среды ухудшает создание на территории жилых образований новых не связанных с приближенным обслуживанием обще­ственных объектов путем нового строи­тельства либо перепрофилирования су­ществующих учреждений.

Наилучшим методом совершенствова­ния и модернизации планировки и заст­ройки жилых образований является ком­плексная реконструкция, позволяющая единовременно решить большую часть проблем и сэкономить средства по срав­нению с затратами на частые фрагментар­ные реконструктивные мероприятия.

Разработке проектно-планировочной документации на реконструкцию жилых территорий предшествует тщательный анализ и оценка существующего состоя­ния жилой среды.

Основным показателем, характеризую­щим состояние жилищного фонда, являет­ся физический износ зданий. В зависимо­сти от степени изношенности жилых до­мов жилищный фонд подразделяется на четыре категории: ветхий — физический износ составляет более 70% (каменные здания) и более 65% (деревянные зда­ния); неудовлетворительный — соот­ветственно 41-70% (для каменных зда­ний) и 41-65% (для деревянных зданий); удовлетворительный — 21-40%; хоро­ший — физический износ до 20%.

Уплотнение жилых территорий может осуществляться за счет повышения этаж­ности существующих зданий, мансардно­го строительства, возведения вставок, пристроек и надстроек, расширения кор­пуса существующих зданий, строитель­ства новых домов. Как правило, коэффи­циент интенсивности жилой застройки (показатель суммарной поэтажной пло­щади наземной части жилых зданий в их габаритах, приходящейся на единицу уча­стка жилой застройки) в условиях рекон­струкции не должен превышать 1,45-2,5.