§ 10.1. Зарубежный опыт реконструкции и модернизации жилых зданий

Зарубежный опыт реконструкции и модернизации малоэтажных жилых зданий, выполненных из сборных конструкций, использует различные технические решения, способствующие доведению жилищного фонда до требуемого уровня комфортности проживания, повышению эксплуатационной надежности как строительных, так и инженерных систем, направленных на снижение теплопотерь, расхода холодной и горячей воды, управление микроклиматом помещений в различные сезоны года.

Наиболее характерными приемами и технологиями по реконструкции, модернизации и санации жилых домов пользуются скандинавские страны (Финляндия, Швеция), страны центральной Европы (Германия, Франция и др.) с учетом климатических условий эксплуатации зданий.

Большой опыт реконструкции крупнопанельных жилых зданий имеется в Германии. В зависимости от характера застройки используют различные технологические схемы повышения эксплуатационной надежности зданий.

Массовой технологией является санация зданий, основанная на замене оконных и балконных заполнений, инженерного оборудования, ремонте балконных элементов и устройстве специальных ограждений, ремонте помещений без отселения жильцов, утеплении фасадных поверхностей, чердачных и подвальных перекрытий, восстановлении кровельных покрытий и др.

Одним их важных этапов санации является снижение теплопотерь за счет исключения вентиляционного эффекта подъездов и лестничных клеток путем устройства специальных входных тамбуров, утепления внешних поверхностей панелей лестничных клеток, замены на более энергоэффективные дверных заполнений и т.п.

Использование универсальных высокоэффективных технологий позволило в короткие сроки осуществить санацию жилого фонда Восточной Германии.

Общие представления о технологической и архитектурной эффективности можно получить по рис. 10.1, где приведены общие виды жилых домов после санации, а также вариант пристройки лоджий, совмещенных с балконами.

Рис. 10.1. Жилые дома после санации (а), пристройки лоджий, совмещенных с балконами (б)

Одним из приемов увеличения полезной площади и повышения архитектурной выразительности жилых зданий является их реконструкция с надстройкой мансардных этажей, устройством полузакрытых лоджий, отделкой фасадных поверхностей с внесением широкой цветовой гаммы, использованием крышевых оконных заполнений системы «Велюкс» и кровельных покрытий из черепицы (рис. 10.2).

Рис. 10.2. Реконструкция малоэтажных крупнопанельных домов путем надстройки мансард (а) и превращения балконов последних этажей в лоджии (б) (г. Эрфурт, Германия)

В ряде городов ФРГ процесс реконструкции и санации жилых крупнопанельных зданий связан с разуплотнением застройки. Отдельные дома сносят полностью, а освободившуюся территорию озеленяют. Имеет место снижение этажности домов путем демонтажа 2-3 верхних этажей. Оставшиеся два этажа переоборудуют в квартиры в двух уровнях.

Реконструкция многосекционных домов предусматривает демонтаж верхнего этажа и каждой второй секции. Таким образом, получают односекционные жилые блоки, которые модернизируются путем пристройки балконов, а на уровне цокольного этажа создаются террасы. Такие жилые блоки, рассчитанные на 8 квартир, получили название «городских вилл». Процесс реконструкции включает замену оконных блоков, входных тамбуров, утепление стен, перекрытий подвальных и верхних этажей. За счет использования широкой цветовой гаммы фасадных поверхностей улучшается внешний вид застройки.

Примеры реконструкции и рабочие моменты демонтажа секций приведены на рис. 10.3.

Рис. 10.3. Реконструкция крупнопанельных зданий в г. Лейфенфельде (ФРГ) 1, 2 - демонтаж секций жилого дома и верхнего этажа; 3, 4 - снижение этажности с размещением консольных балконов, ограждением террас и устройством палисадников

Реконструкция жилых зданий точечного типа состоит не только в выполнении работ, связанных с повышением энергоэффективности, но и с пристройкой лоджий, ступенчато изменяющихся по высоте (рис. 10.4, а). Это позволяет повысить комфортность проживания путем получения дополнительных площадей. Выполнение комплекса работ существенно меняет архитектуру зданий.

Рис. 10.4. Реконструкция жилых зданий точечного типа путем пристройки ступенчато изменяющихся по высоте лоджий (а) и рабочий момент замены лоджий в многосекционном жилом доме(б)

Подобные решения применяют при реконструкции 12-этажных многосекционных жилых домов. Замена элементов лоджий с плоским ограждением на криволинейную форму позволяет увеличить их площадь, повысить комфортность квартир и разнообразить архитектуру однообразной застройки.

Рабочие моменты по демонтажу и установке новых лоджий приведены на рис. 10.4, б. Применение 3-4-стреловых кранов на пневмоходу позволяет в режиме поточного производства работ осуществить за короткие сроки обновление фасада здания. Непрерывность производства работ достигается расчетными параметрами графиков демонтажа и доставки сборных конструкций, перемещением демонтируемых элементов, выполнением работ по замене светопрозрачных элементов, утеплению фасадов и др. работ.

Для малоэтажных зданий старой постройки широко используются приемы устройства пристраиваемых лоджий из металлоконструкций, монтируемых отдельными блоками на 1-2 этажа (рис. 10.5), а также индивидуальные навесные лоджии с анкерным креплением к наружным стенам из кирпича. Использование лоджий в некоторой степени повышает комфортность проживания без нарушения архитектурной целостности фасадов зданий.

Рис. 10.5. Пристраиваемые объемы (лоджии) из элементов полной готовности

Опыт санации и реконструкции жилых зданий в Финляндии основан на использовании технологий, обеспечивающих создание комфортных условий проживания жильцов с одновременным снижением энергозатрат на отопление, расхода воды, электроэнергии. Использование современного инженерного оборудования и строительных конструкций способствует созданию управляемых систем микроклимата помещений, оптимизации тепловлажностного и режимов освещения.

Одними из направлений в реконструкции жилых зданий являются: рациональное использование объемов чердачных помещений с превращением их в мансардные жилые этажи, пристройка объемных блоков полной заводской готовности, выполняющих функции саун, пристройка балконов и лоджий, надстройка этажей и др. технические решения, обеспечивающие повышение эксплуатационной надежности зданий и улучшающие архитектурные композиции зданий.

Использование объемных блоков полной готовности (рис. 10.6, в) позволяет снизить объем подготовительных работ, сократить цикл реконструктивных работ без отселения жильцов.

Рис. 10.6. Пристройка балконов из металлоконструкций (а), сборно-монолитного железобетона (б), монтаж объемных блоков саун и сантехкабин полной заводской готовности (в) (Финляндия)

Массовое применение нашли пристройки к малоэтажным зданиям из металлоконструкций. Балконы и лоджии, возводимые из сборных металлоконструкций, отличаются архитектурной индивидуальностью, быстротой сборки в результате высокой технологической подготовки в заводских условиях.

Основным типом фундаментов для пристроек являются металлические сваи, погружаемые в лидирующие скважины.

Все работы выполняются механизированно, по часовым графикам доставки и монтажа элементов. Эта организационно-технологическая форма не нарушает ритм жильцов.

Отличительной особенностью производства работ является высокое качество материалов и готовой продукции. На всех технологических этапах осуществляется контроль качества работ, что позволяет повысить конкурентоспособность фирм, осуществляющих реконструкцию жилого фонда.

На рис. 10.7 приведены примеры устройства балконов; утепления стен с облицовкой кирпичом и пристройкой лоджий; комплексного решения фасадных частей здания с использованием различных материалов и цветовой гаммы.

Рис. 10.7. Примеры реконструкции жилых зданий в Финляндии путем пристройки балконов (а), лоджий (б), комплексного решения фасадов зданий (в)

При выполнении работ по восстановлению эксплуатационной надежности многоэтажных зданий широко используются поточные методы производства работ, обеспечивающие совмещение технологических циклов и снижающие продолжительность работ.

На рис. 10.8 приведены основные этапы реконструкции 5-этажного жилого дома. Они включают пристройку балконов из металлоконструкций (Б), лифтовых шахт (В), надстройку светопрозрачного солярия (Г). Помимо перечисленных видов работ производятся замена оконных заполнений, утепление фасадных поверхностей, замена кровельного покрытия, частичная перепланировка с ремонтом и заменой инженерного оборудования.

Рис. 10.8. Реконструкция жилого крупнопанельного здания (А) путем пристройки лоджий (Б), лифтовой шахты (В), надстройки солярия (Г) (Финляндия)

Использование современных технологий, средств механизации и хорошо обученных рабочих позволяет в плановые сроки выполнять комплекс работ без отселения жильцов.

Организация работ по реконструкции многоэтажного жилого дома представляет собой объектный поток, включающий ряд специализированных.

Совмещение технологических процессов путем разбивки объекта на вертикальные и горизонтальные захватки с учетом технологической последовательности производства работ обеспечивает ритмичный посекционный ввод.

Опыт реконструкции жилых домов во Франции включает ряд технических решений, направленных на расширение корпусов путем пристройки лоджий, надстройки 1-2 этажей, замены наружных стеновых панелей без отселения жильцов и др.

Основная цель реконструкции преследует цели: повышение комфортности проживания, создание социальной среды с различным уровнем достатка жителей. Проектно-конструкторские разработки направлены на максимальную адаптацию жилья к потребностям и образу жизни различных социальных категорий жителей.

Имеет место невысокое качество жилых домов довоенной постройки, которые явились прибежищем для малоимущих слоев населения и превратились в источник социальных проблем из-за большой однородности населения. Для снижения социальной напряженности районов застройки решаются вопросы инфраструктуры, транспортных коммуникаций, создания зон активного отдыха и т.п. В некоторых случаях принимаются решения о сносе морально и физически устаревшего жилья с созданием современных, удобных и имеющих индивидуальный облик жилых комплексов.

На рис. 10.9 приведен вариант сноса 16-этажного жилого дома довоенной постройки, не отвечающего современным требованиям и являющегося источником высокой социальной напряженности.

Рис. 10.9. 16-этажный крупнопанельный жилой дом послевоенной постройки, подлежащий сносу (б); реконструкция с уплотнением застройки и возведением новых зданий (б). Франция, г. Нант

За счет уплотнения застройки и создания требуемой инфраструктуры (рис. 10.9, б) достигнуто не только увеличение площадей, но и более рациональное использование территорий. При этом решена основная задача - вселение жильцов различных социальных групп, что снизило напряженность в данном квартале.

Зарубежный опыт реконструкции и модернизации жилого фонда может с определенными поправками быть использован в отечественной практике. При этом должны быть учтены конструктивно-технологические особенности домов массовых серий, климатические и инженерно-геологические условия, типовые решения застройки, уровень подготовки проектировщиков и строителей к решению поставленных задач, существующая законодательная база и т.п.