РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ часть 2

§ 11.7. Оценка инвестиционных проектов

Целесообразность выполнения реконструктивных работ диктуется многими факторами, к числу которых относятся: архитектурная значимость объекта реконструкции в городской застройке; комфортность расположения в квартале застройки; положение здания (в деловой части города, промышленной зоне, экологически чистом районе, промышленном и т.д.); удаленность от городских транспортных средств; наличие инфраструктуры и т.п.

В общем плане перечисленные факторы служат элементами предварительной оценки принятия решения. Чаще всего на этом этапе решается вопрос перепрофилирования реконструируемого объекта. Например, жилое здание превратить в административное или адаптировать складское помещение под офис, таможню и т.д.

Одним из важных этапов принятия решения являются результаты технического обследования. Оценка состояния грунтов основания, фундаментов, стен и перекрытий в общем плане дает представление о степени износа конструкций и ориентировочном объеме реконструктивных работ. На этом этапе решается вопрос о возможности и целесообразности надстройки здания, реконструкции в прежнем объеме, сносе из-за его ветхости или передвижке на новое место. Исследования и практический опыт реконструктивных работ на Западе показывают, что каждое здание как сложная многофункциональная система имеет срок экономической службы, по истечении которого экономически выгодно выполнять определенный уровень реконструктивных работ.

Процесс принятия решения о выполнении реконструктивных работ является многофункциональным процессом, в основе которого прежде всего лежит финансовый анализ ситуации.

Финансовый анализ проекта реконструкции зданий является важнейшим этапом как на стадии проектирования, так и на стадии принятия решения об инвестировании капитала.

Сущность такого анализа состоит в оценке того, на сколько тот или иной проект будет выгодным с точки зрения получения прибыли инвестором. В настоящее время финансирование реконструкции как жилых, так и административных зданий в Москве и в Санкт-Петербурге осуществляется в основном за счет госбюджетных средств, а также средств частных инвесторов, основная задача которых состоит в получении прибыли.

Постановка задачи при анализе проекта, при которой учитывается только прибыльность инвестиций, существенно снижает число анализируемых параметров, но с другой стороны, существенно повышает требования к точности по оставшимся параметрам.

Эффективность проектов реконструкции характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов применительно к интересам участников.

В соответствии с методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов показатели могут быть разделены на: показатели коммерческой эффективности, учитывающие реализацию площадей реконструируемых зданий; показатели бюджетной эффективности, отражающие финансовые последствия выполнения проектов реконструкции для федерального, регионального и местного бюджетов; показатели экологической эффективности, учитывающие затраты и результаты, связанные с реализацией проектов и затрагивающие интересы города, региона и т.п.

Этот показатель рассчитывается при выполнении крупного проекта, например по комплексной реконструкции квартала застройки.

Кроме экономических показателей дается оценка социальных и экологических последствий, а также затрат, связанных с охраной окружающей среды.

При разработке и сравнительной оценке вариантов проекта реконструктивных работ учитывается влияние спроса на изменение объема реализации и рыночной цены единицы продукции с учетом изменения цен потребляемых ресурсов.

Для соизмерения разновременных показателей стоимости в результате колебания цен на используемые ресурсы и прогнозируемого эффекта используется норма дисконта, равная приемлемой для инвестора норме дохода на капитал.

Сравнение различных вариантов инвестиционных проектов производится с использованием показателей, к которым относятся: чистый дисконтированный доход (ЧДД); индекс доходности (ИД); внутренняя норма доходности (ВНД); срок окупаемости (СО).

Чистый дисконтированный доход определяется как сумма текущих эффектов за весь расчетный период, приведенная к начальному шагу. В качестве шага принимается период времени, который необходим для получения готовой к эксплуатации продукции. При реконструкции квартала застройки этим периодом является ввод готового объекта или его части (секция жилого дома, этаж надстройки и т.п.).

При отсутствии значительных отклонений инфляционного характера величина ЧДД для постоянной нормы дисконта может быть оценена по следующей зависимости:

где R_t - результат, достигаемый на t-м шаге расчета; З_t - затраты, осуществляемые на том же периоде; Т - горизонт расчета, равный номеру периода расчета, на котором производится реализация готовой продукции.

При этом значение t для каждого объекта реконструкции будет равно суммарной продолжительности реконструктивных работ.

Индекс доходности представляет собой отношение сумм приведенных эффектов к величине капиталовложения

где -затраты наt-м шаге (периоде) при условии, что в них не входит капиталовложение; К - сумма дисконтированных капиталовложенийК_t - капиталовложения на t-мпериоде.

Внутренняя норма доходности (ВНД) представляет норму дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям. ВНД определяется путем решения уравнения

Инвестиционный проект считается оправданным, если ВНД больше или равна требуемой инвестором нормы дохода на капитал.

Срок окупаемости представляет собой минимальный временной интервал, за пределами которого суммарный эффект является положительным и достигается возврат инвестированного капитала. При выполнении реконструкции зданий срок окупаемости как понятие эффективности может быть распространен на объекты, эксплуатация которых обладает доходностью. К ним можно отнести гостиницы, офисы, гаражи и стоянки и другие объекты. Возврат инвестиционного капитала достигается при реализации продукции.

Для анализа долгосрочных проектов, например комплекса реконструктивных работ квартала застройки, наиболее приемлемым является показатель внутренней доходности. В простейшем случае он определяется как решение уравнения относительно i:

где инвестиционный проект состоит во вложении сумм с₁, с₂, с₃, К, с_п соответственно в моменты времени t₁ < t₂ < К < t_n. Получаемый доход определяют суммы d₁, d₂, d₃, К, d_n, поступающие в моменты соответственно s₁ < s₂ < К < s_n при t_n< s₁.

Указанные подходы являются базовыми при анализе любых инвестиционных проектов. Они не учитывают специфику каждой конкретной области. Наконец, эти коэффициенты не учитывают экономическую ситуацию в стране, в которой осуществляются инвестиции. Например, при высоком уровне инфляции такой показатель, как период окупаемости проекта, в принципе неприменим. При анализе инвестиционных проектов по реконструкции зданий приходится учитывать следующие особенности.

Представляется целесообразным разбить финансовый анализ на следующие этапы.

1. Предварительный анализ.

Состоит в оценке прибыли и подборе вариантов. В конце этапа имеются 2-3 конкурирующих проекта.

2. Анализ доходности проектов.

На этом этапе осуществляются детальная оценка размеров капиталовложений и прогноз цены здания после реконструкции для каждого проекта.

В конце этапа должны иметься численные значения показателей ИД, ВНД и СО для каждого проекта.

3. Анализ устойчивости каждого проекта.

На этом этапе исследуется устойчивость показателей по отношению к колебаниям инфляции, цен на недвижимость, цен на рабочую силу, ГСМ, строительные материалы и т.д.

4. Окончательный выбор проекта.

В результате сравнительного анализа коэффициентов и их устойчивости инвестор выбирает проект.

Указанная очередность этапов носит условный характер. Например, возможна ситуация, когда внутренняя доходность каждого из отобранных проектов не устроит инвестора, что приведет к возвращению на 1-й этап. Наконец, вполне возможно, что каждый проект будет неустойчивым по отношению к колебанию какого-либо фактора, что сделает проекты чрезвычайно рискованными и инвестор будет вынужден вообще отказаться от реконструкции данного здания.

Предварительный анализ

Цель предварительного анализа состоит в отборе нескольких «эскизных» проектов реконструкции здания. Под эскизным проектом в дальнейшем будем понимать краткое описание видов работ, проводимых в течение реконструкции, описание требований к качеству работ, требования к срокам выполнения работ.

Анализ состоит в оценке технического состояния здания. Определяются остаточная стоимость здания, процент его износа. В результате строится прогноз обязательных затрат на реконструкцию.

Все затраты по реконструкции можно разбить на две части.

I часть. Обязательные затраты, т.е. затраты на работы, без которых реконструкция невозможна. Например, усиление фундаментов, укрепление грунтового основания.

Как правило, обязательные затраты не влияют на цену, за которую можно будет продать здание, или оказывают слабое воздействие. В дальнейшем предполагаем, что этого влияния нет вообще.

II часть. Удорожающие затраты. Указанные затраты носят дополнительный характер и, как правило, увеличивают рыночную цену здания. Например, особо качественная отделка помещений, прокладка каналов под линии связи, надстройка мансарды, строительство подземного гаража и т.д.

Влияние удорожающих затрат на рыночную цену определяется местоположением реконструируемого здания. Например, в центральном районе города ожидаемая цена здания, реконструируемого под офис, с высокими удорожающими затратами будет выше, чем цена здания, реконструируемого под жилье. В экологически чистой жилой зоне следует ожидать обратной ситуации. Наконец, для реконструкции зданий окраины города следует ожидать ослабленного воздействия удорожающих затрат на цену зданий как офисного, так и жилищного типа.

Связь удорожающих затрат и рыночной цены можно описывать функциями U₁(x) для офисов и U₂(x) для жилья, где х - удорожающие затраты и U₁ и U₂ - цена здания.

Анализ технического состояния здания дает не только оценку обязательных затрат С. Совместно с изучением требований администрации округа анализ технического состояния дает возможность составить бинарный вектор вариантов реконструкции R = (r₁, К, r_к). Каждая компонента вектора есть ответ на вопрос, возможно ли осуществить то или иное конструктивное изменение в здании. Например, повысить этажность, сделать подземный гараж или складские помещения и т.д. Размерность вектора R определяется техническим состоянием здания, его возрастом, местоположением и т.д. Множество векторов R дает пространство конструктивных решений: R = {R = (r₁, К, r_к)/r_i= 0,1}.

Выбор проекта на данном этапе состоит в определении вектора конструктивных решений R и уровня удорожающих затрат. Вид зависимости Х от R чрезвычайно сложен и определяется в каждом конкретном случае.

Выбор R осуществляется на основании максимизации коэффициентов ИД и ВНД, т.е. решения задачи:

Поскольку данная задача не обязательно имеет единственное решение, в результате будет отобрано несколько проектов.

В тех случаях, когда инвестор использует заемные деньги, например берет кредит в банке, при анализе коэффициентов необходимо учитывать временной фактор - срок реконструкции Т. Здесь необходимо учитывать коэффициент удорожания строительных работ γ(Т), график которого изображен на рис. 11.16.

Рис. 11.16. К оценке оптимальной продолжительности реконструктивных работ

Анализ доходности проектов

Анализ доходности каждого проекта начинается с оценки затрат, производимых в каждый момент времени. Оценку затрат следует проводить в одной валюте с учетом прогнозируемого курса.

Пусть финансирование проекта осуществляется вложениями разовых сумм С₁, С₂, К, С_пв моменты t₁, t₂, К, t_n соответственно и непрерывным вложением денег, описываемым функцией ρ(t). Пусть продолжительность прогноза будет T и ожидаемая рыночная цена реконструируемого здания - Р. Тогда значение внутренней доходности составит

Внутренняя доходность проекта i есть решение уравнения ВНД(i) = 0.

При сравнении двух или нескольких проектов можно использовать коэффициенты внутренней доходности. Однако наилучший метод - это учет прибыли, особенно если вся инвестируемая сумма или ее часть представляет из себя заемные средства.

Пусть есть два конкурирующих проекта А и В, описываемые функциями внутренней доходности соответственно ВНД_A(i) и ВНД_В(i).

Тогда если ВНД_A(i) < 0 и ВНД_В(i) < 0, то оба проекта будут убыточны. Если ВНД_A(f) > ВНД_В(f) и ВНД_A(i) > 0, то стоит выбрать проект А как приносящий большую прибыль.

Анализ устойчивости проектов

На этом этапе решается задача устойчивости проектов по отношению к случайным колебаниям параметров. В реальности все используемые в расчете ВНД(f) параметры являются случайными величинами. Оцениваемая величина ВНД(f) является оценкой случайной величины ξ, представляющей из себя значение прибыли от проекта. На данном этапе осуществляется оценка распределения прибыли от каждого анализируемого проекта.

Анализ устойчивости предлагается проводить методом случайного моделирования.

Пусть ВНД(ξ₁, К, ξ_k) - значение прибыли в зависимости от к параметров. В результате испытаний имеем вектор реализации (ВНД(х₁₁, К, х_к₁), ..., ВНД(х₁_n, К, х_кп)).

Оценки среднего и дисперсии производим по стандартным формулам.

Пусть анализируются два проекта - А и В.

Пусть μ_А и - среднее и дисперсия для ВНД_A, μ_В и - среднее и дисперсия для ВНД_В. Выбор наилучшего проекта можем осуществить, используя разные критерии. Если, например, μ_А >μ_В и <то, безусловно, проектА более предпочтителен.

Процесс реализации проекта реконструкции может быть представлен в виде взаимосвязанных информационно-технологических и финансовых потоков, включающих разработку концепции, производственное планирование, проведение маркетинговых исследований, поиск и работу с инвесторами на основе разработанного бизнес-плана, рабочее проектирование и подписание контрактов.

Анализ доходности проектов учитывает обязательные и удорожающие затраты. К обязательным относятся затраты на реализацию конструктивно-технологических решений, отражающие эффективность принятой технологии и организации ведения работ. Удорожающие затраты учитывают факторы: местоположение объекта, продолжительность реконструкции и изменения за этот период процентных ставок кредитов, цен на недвижимость, стройматериалы, арендную плату на машины и механизмы.

Процесс выполнения реконструктивных работ согласуется с графиком финансирования за счет получения кредитов или осуществления платежей инвесторами. В случае кредитования предусматривается расчетный период оплаты за кредиты.

Непосредственно выполнение реконструкции объекта или комплекса зданий и сооружений осуществляется с разбивкой на отдельные циклы, включающие: подготовительные работы; работы нулевого цикла или по усилению фундаментов, надземной части; кровельные, отделочные и специальные виды работ, осуществляемые подрядными организациями.

Завершение работ предусматривает послесдаточное обслуживание, передачу на баланс готовых объектов, сдачу их в аренду или коммерческую реализацию.

На рис. 11.17 приведена схема реализации проекта реконструкции с возможными временными и организационно-технологическими связями. Их анализ показывает, что определяющими факторами эффективности являются продолжительность производства работ и ритмичность (непрерывность) финансирования. Эффективность инвестиционных проектов характеризуется системой показателей, отражающих соотношение затрат и результатов.

Рис. 11.17. График реализации проекта реконструкции

Слежение за изменением стоимости реализации проекта осуществляется по графикам нарастающих затрат. Наиболее рациональным является использование сетевых графиков производства работ. Они позволяют построить линии фактических затрат по ранним и поздним срокам выполнения работ, провести анализ финансовых потоков и выполнить прогнозирование путем сравнения графика выполнения работ по ранним и поздним срокам с учетом вероятностного характера продолжительности. При различной продолжительности выполнения работ их стоимость изменяется в результате привлечения дополнительной рабочей силы или средств производства для интенсификации работ. Подрядная организация, пользуясь графиком нарастания затрат при известных сроках платежей, может планировать взятие кредитов. Заказчик использует данный график для регулирования платежей с тем, чтобы провести некоторые операции со свободными финансовыми средствами. Сетевой график, кроме этого, облегчает слежение за поставками материалов и позволяет осуществлять корректировку стоимости работ с учетом инфляционных процессов.

Снижение параметров инвестиционного процесса существенно зависит от продолжительности и совмещения технологических циклов: технического обоснования t₁, разработки проекта t₁, t₂и комплекта технической документации t₃, t₅, подготовительного t₃, t₄ и основного t₄, t₆ периодов реконструкции. При их совмещении во времени достигается сокращение общего цикла T₁ на величину ∆Т, что приводит к более раннему вводу объекта в эксплуатацию, смещению периода окупаемости и, соответственно, получению дополнительной прибыли (рис. 11.18).

Рис. 11.18. Снижение общей продолжительности работ за счет совмещения технологических этапов

Помимо рассмотренных примеров возможно снижение продолжительности основного периода реконструкции путем использования более современных технологий, индустриальных конструктивных решений и поточных методов производства работ. Сокращение продолжительности реконструкции за счет организационного фактора может достигать 15-20 % основного времени.

Поэтому в каждом конкретном случае требуется детальная проработка бизнес-планов с учетом рассмотренных факторов.

Ликвидность продукции

Реконструкция жилых зданий различных конструктивных схем дает готовую продукцию в виде квартир различной степени комфортности. Для масссовой крупнопанельной серии 1-464 с узким шагом (2,6; 3,2 м) внутренних несущих стен пристройка объемных эркеров позволяет увеличить площади кухонь и других малометражных комнат на 4-6 м². В сочетании с надстройкой этажей здание оборудуется лифтами.

Для жилых домов с кирпичными стенами серии I-447 и др. возможна перепланировка квартир с их количественным сокращением, но с увеличением площадей. Это обстоятельство повышает уровень ликвидности квартир. Надстройка корпусов позволяет более рационально выполнить планировочные работы, в том числе с созданием квартир в двух уровнях.

Конкурентоспособность реконструируемых зданий с новым строительством и ликвидность продукции определяются рядом факторов экономического, архитектурного и социального характера.

Как показал опыт реконструктивных работ в Московской области, наибольшей востребованностью отличаются жилые дома с кирпичными стенами и надстройкой, не превышающей 3 этажа, при выполнении работ без отселения жильцов. Основными потребителями являются члены семей, проживающих в реконструируемых домах, при условии, что стоимость единицы площади существенно ниже, чем в новом строительстве, при высоком качестве работ и строительных материалов.

Существенное увеличение уровня спроса дает планировочное решение квартир. Наиболее востребованными являются одно- или двухкомнатные квартиры для поселения молодых семей.

Анализ рынка недвижимости показывает, что с ростом объемов нового строительства спрос на квартиры в реконструируемых зданиях несколько снижается. При росте уровня ликвидности нового строительства наблюдается снижение спроса на многоэтажные надстройки при реконструкции жилых домов первых массовых серий. Объективными причинами этого процесса являются:

- низкий уровень капитальности надстраиваемых этажей, осуществляемый с использованием металлических или деревянных каркасных систем с утеплением минераловатными плитами, обшивкой сайдингом или защитой штукатурными покрытиями с низким уровнем долговечности;

- существенная разница между планировочным решением реконструируемой и надстраиваемой частей, что приводит к социальному расслоению по условиям проживания в одном доме;

- не обеспечивается требуемый уровень надежности реконструируемого здания. Осадки фундаментов пристраиваемых объемов при одностороннем уширении корпусов и надстраиваемых частей приводят к раскрытию стыков и другим негативным явлениям;

- использование неадаптированных технологий по надстройке этажей влечет к протечкам из-за слабой защиты от атмосферных осадков, к случаям возгорания в результате выполнения сварочных работ, нарушению режима проживания жильцов. Эти факторы не способствуют развитию метода реконструкции жилого фонда без отселения жильцов;

- при надстройке выше двух этажей себестоимость единицы продукции, приближающаяся к новому строительству, при слабой организационно-технологической подготовке производства и низком уровне производства работ.

Содержание