§ 10.2. Общая характеристика малоэтажного жилого фонда рф

Реконструкция жилых зданий первых массовых серий имеет достаточно широкий диапазон технических решений: от сноса - до расширения корпусов и их надстройки на 3-4 этажа и выше.

Принятие того или иного решения является достаточно сложной экономической и социальной задачей, так как должно учитывать ряд факторов, к числу которых в первую очередь следует отнести степень износа и техническое состояние конструктивных элементов зданий, объем капитальных вложений на реконструкцию и получаемый эффект, инвестирование, продолжительность работ, требуемый объем отселенческого фонда и т.п.

Ориентация на массовый снос жилых зданий первых серий не является приоритетной для регионов РФ, так как более поздние постройки при высокой степени морального износа обладают достаточными физико-механическими характеристиками и эксплуатационной надежностью, легко восстанавливаемой современными средствами и технологиями.

Надстройка является наиболее эффективным приемом воспроизводства жилищного фонда, поскольку она не требует увеличения земельного участка и позволяет реализовать все запасы несущей способности конструкции зданий.

В современных условиях, когда земля выступает в качестве товара и стоимость ее постоянно растет, затраты по землеотводу, развитию инженерной и социальной инфраструктур становятся весомой частью экономических показателей. Можно прогнозировать, что по мере формирования рынка городских земель эффективность надстройки зданий будет расти.

Обновление малоэтажных жилых домов и сложившейся из них застройки переходит от научных поисков и проектных разработок к практической реализации, о чем свидетельствует опыт реконструкции в Москве и городах Московской области, Санкт-Петербурге, Казани, Екатеринбурге, Омске и других городах РФ.

Накоплен определенный опыт в конструировании мансардных этажей, пристроек и надстроек.

Экономические показатели реконструкции домов первых массовых серий свидетельствуют о снижении затрат на 30-40 % по сравнению с новым строительством, сокращении инвестиционного цикла и высокой окупаемости проектов.

Надежность зданий 1950-60-х годов постройки не вызывает сомнений, и за прошедшие 30-35 лет эксплуатации не было случаев их аварийного состояния, угрожающего жизни людей. Имеющийся запас прочности позволяет осуществлять 2-3-этажные надстройки, что дает прирост общих площадей около 50 % к существующим.

В начале 1990-х годов наступили нормативные сроки проведения капитального ремонта этих зданий. Поэтому реконструкция как одна из составляющих капитального ремонта позволяет ликвидировать моральный и физический износ жилого фонда при одновременном получении дополнительных площадей с более низкими затратами.

Теоретические исследования и практические разработки показывают, что реконструкция с изменением объемов зданий должна иметь определенные пределы. Экономически нецелесообразно осуществлять надстройку зданий более трех этажей, так как повышение ее высоты в сочетании с уширением корпусов требует больших затрат на усиление конструкций, возведение мощных фундаментов и т.п.

При современных технических средствах и новых технологиях возможна надстройка зданий и на большую высоту (5-6 и более этажей). При этом нагрузка от надстраиваемых этажей передается на самостоятельные фундаменты, а реконструируемое здание находится в изолированном состоянии, жестко не связанном с несущими конструкциями надстройки. Это обстоятельство может привести к неравномерным осадкам фундаментов как надстраиваемой, так и существующих частей зданий.

Особое значение при надстройке зданий отводится социальному фактору, когда качественные показатели квартир надстраиваемой и существующих частей зданий существенно разнятся. Это может привести к социальной напряженности и разделению жильцов в одном доме на категории «достойных» и «менее достойных».

Оценка жилого фонда показывает, что наиболее массовыми являются крупнопанельные 5-этажные дома серии 1-464 с объемом более 77 млн. м², малоэтажные здания с кирпичными стенами серии I-447 общей площадью более 60 млн. м², 1-335 - каркасно-панельные здания площадью 28,2 млн. м²; 1-511, I-515, 1-439 - объемом в пределах 12-13 млн. м² каждое. Средняя продолжительность эксплуатации таких зданий составляет от 25 до 38 лет.

Многообразие малоэтажных жилых домов по своим конструктивным схемам можно условно свести к двум группам: крупнопанельные дома со смешанным и укрупненным шагом внутренних несущих стен; жилые дома с тремя продольными стенами из кирпича, крупных блоков или панелей.

В зависимости от конструктивной схемы, степени физического износа, положения объекта в городской среде принимают технологию реконструкции, обеспечивающую восстановление эксплуатационных показателей зданий, снижение степени морального износа и повышение теплотехнических характеристик ограждающих конструкций. Достаточно важными элементами проектных решений являются получение дополнительных площадей за счет надстройки зданий, ликвидация морального износа путем пристройки объемов, расширяющих площади кухонь и других помещений, замены инженерного оборудования.

Крупнопанельные жилые дома серий 1-464, 1-464А представляют собой строительные системы с узким шагом поперечных несущих стен, с наружными стенами из многослойных и однослойных панелей, с перекрытиями в виде ребристых плит, многопустотного настила и панелей на комнату.

Наиболее массовой серией из этой группы является 1-464 (рис. 10.10), ширина корпуса таких зданий составляет 1152 мм. Длина торцевых секций 17,4 м, рядовых - 16,8 м. Фундаменты ленточные из бетонных блоков или на свайном основании. Наружные стены выполнены в двух вариантах: из трехслойных панелей в виде двух ребристых скорлуп и слоя утеплителя из минеральной ваты или легкобетонных вкладышей, а также однослойных из керамзитобетона или легкого бетона. Внутренние несущие стены представляют собой железобетонные панели толщиной 120 мм. Перекрытия в виде многопустотного настила или сплошной железобетонной плиты размером на комнату. Лестничные марши и площадки выполнены из сборного железобетона. В практике встречаются плоские и скатные кровли по деревянным стропилам и обрешетке с покрытием из асбоволнистых листов или металла. Преимущественное большинство домов серии 1-464 имеет плоскую кровлю с утеплителем из керамзитового гравия, цементной стяжки и многослойного покрытия из рулонных материалов. Каждая секция имеет балконы размером 2,6 или 3,2’0,9 м.

Рис. 10.10. Фасад, план типового этажа и разрез крупнопанельного жилого дома серии 1-464

Внутренние несущие стены располагаются с шагом 2,6 и 3,2 м. Плиты перекрытия опираются на наружные и внутренние стены. Плиты с шагом 3,2 м рассчитаны и работают по двум длинным сторонам. Перекрытия шириной 2,6 м рассчитываются как плиты, опертые по контуру.

Анализ архитектурно-планировочных решений показывает, что для домов данной серии характерны малая площадь кухонь (4,5-5,6 м²), совмещенные санузлы, узкие коридоры и малые прихожие. Средняя площадь однокомнатных квартир составляет 30,3 м², двухкомнатных - 43,8, трехкомнатных - 52,8 м². Полезная высота помещений не превышает 2,5 м.

Наличие внутренних несущих стен существенно усложняет перепланировку помещений, так как они несут нагрузку от перекрытий и вышележащих этажей.

Крупнопанельные дома серии 1-468 представляют собой смешанную систему с шагом внутренних несущих стен 3 и 6 м, с шириной корпуса 10,8 м и длиной секций 15,0 м. Продольные стены здания самонесущие. Наружные панели выполнены из керамзитобетона или ячеистых бетонов. Железобетонные перекрытия опираются на поперечные стены. Кровельная часть зданий выполнена в двух вариантах: со скатной и плоской кровлями (рис. 10.11).

Рис. 10.11. Фасад, план типового этажа и разрез крупнопанельного жилого дома серии 1-468

Наличие широкого шага внутренних стен (ячейки 6’5,4 м) позволяет осуществлять перепланировку помещений, увеличивая площадь кухонь, санузлов и прихожих. Однако такой прием существенно снижает жилые площади комнат.

Наличие самонесущих наружных стеновых панелей позволяет осуществлять их демонтаж в случае пристройки малых объемов или расширения корпуса. Это дает возможности для ликвидации недостатков планировки.

Средняя площадь однокомнатных квартир составляет 28,9 м², двухкомнатных - 43,5, трехкомнатных - 58,2 м².

Система со смешанным шагом внутренних несущих стен более приспособлена к перепланировке помещений. В то же время она обладает недостатками, отмеченными в серии 1-464: малая площадь кухонь, узкие коридоры и прихожие, совмещенные санузлы.

Крупнопанельные здания серии 1-335 являются системами с неполным каркасом и многопустотными панелями перекрытий. Балочная система неполного каркаса опирается на консоль колонн и металлические столики наружных стеновых панелей. Шаг внутренних колонн составляет 2,6 и 3,2 м. Используется система внутренних крупнопанельных перегородок, что обеспечивает заданную планировку помещений.

Кровельная часть выполняется совмещенной или с чердачным этажом. Общая площадь однокомнатных квартир составляет 30 м², трехкомнатных - 54,4, четырехкомнатных - 58,4 м². При этом площадь кухонь не превышает 6 м² (рис. 10.12).

Рис. 10.12. Фасад, план типового этажа и разрез крупнопанельного жилого дома серии 1-335 с неполным каркасом

Опыт эксплуатации таких зданий показывает, что наиболее уязвимым местом в конструктивной системе является узел опирания ригелей на наружные стены. Это обстоятельство существенно снижает надежность и ремонтопригодность таких зданий.

Большой объем построенных и эксплуатируемых зданий в Москве и ряде регионов РФ занимают жилые дома с несущими стенами из кирпича (I-447) (рис. 10.13), керамзитобетонных блоков и панелей (1-510, 1-511).

Рис. 10.13. Фасад, план типового этажа и разрез жилых домов с кирпичными стенами серии I-447

Архитектурно-планировочные решения таких домов подобны. Шаг продольных стен составляет 6 м, наружные стены выполнены из кирпича толщиной 51 см, керамзитобетонных блоков, панелей толщиной 40 см (рис. 10.14). Перекрытия выполнены из многопустотного настила толщиной 22 см.

Рис. 10.14. План типового этажа, фасад и разрез жилых домов серии I-515

Основными недостатками квартир являются малая площадь кухонь (5,2 м²), совмещенные санузлы, малая площадь прихожих, наличие проходных комнат. Средняя площадь однокомнатных квартир составляет 30,3 м², двухкомнатных - 45,3, трех- и четырехкомнатных соответственно 55 и 61,5 м².

Конструктивная схема с тремя продольными несущими стенами обеспечивает более высокую долговечность зданий и возможность перепланировки помещений без нарушения расчетной схемы. Зона прочностных характеристик несущих конструкций позволяет в ряде случаев осуществить надстройку до трех этажей с минимальным объемом работ по усилению фундаментов. В сочетании с пристраиваемыми объемами могут быть достигнуты планировочные решения, отвечающие современным нормам.