Подготовка опорного плана.

Основой для составления проекта планировки населенного места является опорный план — чертеж, составленный на базе топографического плана участка местности, выбранного для строительства нового или реконструкции существующего сельского поселения, на котором показано современное использование территории, сохраняемые на перспективу материальные и природные элементы и строительные ограничения. Выбранная для проектируемого поселения территория должна иметь достаточные размеры (не менее рассчитанных при проведении предварительных технико-экономических расчетов к проекту), благоприятные для строительства и целесообразного размещения селитебной и производственной зон природные условия.

Оценка выбранного под строительство участка по природным условиям состоит в изучении постоянных характеристик элементов, составляющих природную среду. К ним относят в первую очередь рельеф. Влияние рельефа очень велико с точки зрения строительно-технической, экономической, эстетической. Не меньшее значение придают инженерно-геологическим условиям, которые влияют на стоимость освоения участка. Одновременно эти условия (главным образом уровень залегания грунтовых вод, подтопление, затопление и т. п.) учитывают и при оценке территории в условиях сельскохозяйственного использования. При оценке климатических условий рассматривают характеристики климата на проектируемой территории за ряд лет: температурный режим, солнечная радиация, глубина промерзания грунтов, ветровой режим, влажность воздуха.

Почвы оценивают в первую очередь с точки зрения их использования в сельскохозяйственном производстве. Результат комплексной оценки по природным факторам — выделение территорий, пригодных для размещения нового строительства, ограниченно пригодных и непригодных. Рассмотрение характеристик сведено в таблицу 8.

Перечисленные условия пригодности территории называют ограничениями и относят к группе естественных ограничений, поскольку созданы они природой. Можно выделить также группу ограничений, которые исходят из следующего.

Для человечества в целом земельные и природные ресурсы представляют огромную и невосполнимую ценность. А для строительства необходимы большие территории. В этой связи строительные нормы и правила вводят определенную регламентацию по использованию земельных ресурсов для нужд строительства.

Такая регламентация может быть названа искусственными ограничениями для размещения строительства. К ним относятся следующие:

для строительства новых и развития существующих поселений территорию предусматривают на землях, непригодных для сельскохозяйственного производства. Изъятие земель сельскохозяйственного назначения для строительства допускается в исключительных случаях только в установленном законом порядке при обязательном условии возмещения застройщиком всех убытков и потерь, с этим связанных. Перечень земель, на которых запрещается строительство, устанавливают местные административные органы;

размещение зданий, сооружений и коммуникаций на участках, под которыми в недрах залегают полезные ископаемые, а также на землях заповедников, заказников, природных национальных парков, ботанических садов, дендрологических парков и водоохранных полос (зон) не допускается;

изъятие под застройку земель Гослесфонда допускается в исключительных случаях только в установленном законом порядке. В этом случае застраивают участки, не покрытые лесом, или занятые кустарниками и малоценными насаждениями;

вокруг поселений необходимо создание ветрозащитных и берегоукрепительных лесных полос, озеленение склонов холмов, оврагов и балок. Ширина защитных полос для сельских поселений — не менее 50 м;

размещение зданий и сооружений на участках, загрязненных органическими и радиоактивными отходами, в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; оползней, селевых потоков, снежных лавин; возможного катастрофического затопления в результате разрушения плотин и дамб, в сейсмических районах и зонах, непосредственно примыкающих к активным разломам, в охранных зонах магистральных продуктопроводов не допускается.

Результаты анализа территории с использованием перечисленных выше условий накладывают на топографический план, который таким образом превращают в опорный план.

Итак, последовательность составления опорного плана может быть представлена в следующем виде:

на топографической съемке, полученной от изыскателей, отмечают участки, неблагоприятные для строительства. К ним относят территории с уклонами менее 0,5 и более 8 %; овраги, промоины, тальвеги; территории вдоль водоемов, где грунтовые воды залегают ближе 1,5 м от поверхности земли (по горизонталям); участки засоленных почв; территории с расчетным сопротивлением грунтов менее 2 кг/см2;

показывают санитарно-защитные зоны вдоль существующих дорог в зависимости от категории последних;

отмечают все существующие въезды в поселок и выезды из него и их направления;

показывают памятники истории, культуры и т. д;

определяют опорный фонд жилых, общественных и производственных зданий, к которому относятся здания, имеющие физический износ основных строительных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий и кровли) менее 80 %.

При разработке опорного плана наряду с использованием названных ограничений (как правило, большинство из них учитывают в процессе выбора и обследования участка для перспективного строительства, а при разработке опорного плана еще раз контролируют) изучают архитектуру и ландшафт местности, при котором выявляют основные видовые точки, определяют благоприятные в эстетическом отношении сочетания зеленых насаждений, открытых и водных пространств. Такое изучение необходимо в целях достижения в дальнейшем при проектировании органичного сочетания природных особенностей местности и планировки. Работу над составлением опорного плана можно считать (до определенной степени) комплексной градостроительной оценкой территории.