6.3. Система критериев и факторов экспертизы местоположения

Логической основой для разработки системы критериев экспертизы местоположения служит тенденция повышения использования терри­торий, наиболее удобно расположенных по отношению к центру города, местам концентрации деятельности, транспортным магистралям, экологи­чески благоприятным районам с богатым ландшафтным и архитектурным окружением. Это позволяет описать и оценить экологическую, экономи­ческую (функциональную) и градостроительную ценность территории, которую занимает объект недвижимости. Фактор урбанизации территории в большой мере опре­деляет ценность, престижность участка застройки.

Урбанизированные территории - это элементы (объекты) системы расселения, для которых характерны следующие свойства [20,30]:

• профессиональные занятия населения в большинстве (или в подавляющем большинстве) не связаны с сельскохозяйственными работами;

• высокая концентрация обмена информацией, кооперация людей в их деятельности, направлена к наивыгоднейшему использованию материальной среды в целях благоустройства данного объекта и своего социального благосостояния;

• высокоэффективное производство за счет интенсивного разделения труда;

• внутренняя целостность объектов, обусловленная устойчивыми социально-функциональными связями значительного по численности населения (по затратам времени на регулярные поездки в пределах 1-1,5 часа в одном направлении);

• высокая интенсивность общественных форм жизни.

В современных условиях эти свойства, характерные ранее только для города, все больше распространяются на обширные территории, которые невозможно отождествить с представлением о компактном пространс­твенно обособленном от своего окружения населенном пункте, которое было изначально положено в основу термина «город». Очевидно, что урбанизированная территория - это не только скопление населения, но и ценная питательная производственная и жизненная среда, обладающая определенными качес­твами. Все эти качества объясняют высокий разброс цен на объекты не­движимости в зависимости от ценности их местоположения.

Выделяются признаки урбанизированности территорий, ко­торые учитываются при экспертизе местоположения [30].

1. Размеры урбанизированной территории, на территории которой на­ходится недвижимость, напрямую связаны с допустимыми и оптималь­ными характеристиками численности и плотности населения. Максимальные размеры связаны с транспортной доступностью, ко­торая, в свою очередь, определяется господствующим способом пере­мещения жителей в пределах урбанизированной территории. С позиции развития территории главное различие современных и старых городов в их размерах и транспортной инфраструктуре. Транспортная доступность изменила представления о размерах города. Средняя продолжительность трудовой поез­дки в один конец (в часах) - М со средней продолжительностью рабочего дня (в часах) - Р выглядит следующем образом:

М = (12,3-Р)/6

Если равенство выполняется, то город устойчиво развивается, если существует перевес в какую-то сторону, то у города есть либо перспектива роста, либо он впоследствии может распасться на самостоятельные экономические единицы. Учитывая продолжительность рабочего дня и среднюю скорость пассажирского транспорта, можно вычислить размеры стабильно целостной урбанизированной территории. 2. Плотность населения. Этот параметр имеет смысл системного признака только для урбанизированной территории - фактического горо­да или для части территории, населенной не меньшим числом жителей, чем официальное число жителей в поселке городского типа или в извест­ном населенном пункте, имеющем статус города. Характерное значение, обычно, около 1 человека на 100 м². Минимальное значение для случаев, когда фактический и административный город имеют близкие площади, составляет 0,3 жителя на 100 м². Точные значения здесь невозможны из-за разнообразия административных решений о включении ненаселенных территорий по тем или иным конъюнктурным соображениям в пределы административных границ [30].

3. Валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения. Этот па­раметр важен с точки зрения возможности территории прокормить свое население и тем самым оправдать свое существование. Этот показатель важен именно для формальной экономики. При этом следует учитывать статистическую закономерность, согласно которой нормальное развитие происходит в случае, если на капитальное строительство на территории тратится около 25% ВРП, созданного на ней, а нормальное функциониро­вание (воспроизводство), если на территории тратится 67% заработанного на ней [30]. Для территории меньшей, чем субъект федерации, ВРП обычно не рассчитывается.

4. Расчет валового городского продукта (ВГП) не входит в настоящее время в перечень показателей, рассчитываемых Госкомстатом России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, являющихся субъектами РФ). Согласно методике, предложенной ООН-ХАБИТАТ, рассчитывать ВГП можно двумя способами:

Первый метод аналогичен расчету ВВП производственным мето­дом, при котором валовой продукта рассчитывается как сумма добавлен­ных стоимостей, социально-значимых в отраслях экономики. Он основывается на предположении о том, что отношение валового городского продукт к ва­ловому внутреннему продукту пропорционально соотношению занятых в разных отраслях экономики в городе и в целом по стране. Предполагается также, что заработная плата отражает реальную величину произведенной добавленной стоимости, поэтому для соизмерения производительности городской и национальной экономики добавляется множитель, равный со­отношению занятых в отраслях экономики города и страны. Доля не рас­пределяемой по отраслям добавленной стоимости на городском уровне принимается равной этому показателю на национальном уровне.

Второй метод, учитывая особенности российской статистики доходов, дает еще более приблизительный результат, так как исходит из посылки, что валовой городской продукт составляет долю ВВП, равную отношению домохозяйств городе и по стране в целом. Величина душевого производства ВГП в сопоставлении со средним для страны уровнем является одним из важнейших показателей эффективности городской экономики.

5. Производительная сила городской среды определяет объем валового внутреннего продукта, создаваемого, в среднем, за один час труда. По мере развития города, индустриального строительства, совершенствования технологий производства, повышения квалификации населения и создания новых средств производства производительная сила городской среды растет. Но для того, чтобы этот рост был стабильным, необходимо подпитывать эту среду трудовыми ресурсами соответствующей квалифи­кации. В наше время система знаний и технологий обновляется не реже, чем раз в 5-7 лет, что означает фактически необходимость непрерыв­ного образования.

Критерии, которые могут влиять на терри­ториально-пространственную оценку местоположения объекта недвижи­мости: экологический критерий; экономический критерий; градостро-ительный критерий.

Экологический критерий. Территориальная обеспеченность градообразующих институтов внут­ри городских ресурсов значительно превышает другие элементы по масш­табу и, как правило, они композиционно выделены и составляют важный элемент города. Оценка экологической ситуации в месте расположения объекта недвижимости может существенным образом влиять на ее стои­мость.

При анализе места расположения недвижимости, определяют в какой функциональной зоне он находится. Взаиморазмещение этих основных функциональных элементов горо­да подчинено множеству факторов. При анализе местоположения объекта недвижимости с экологической точки зрения учитываются следующие критерии:

• наличие в непосредственной близости сырьевых, трудовых, водных ресурсов;

• природно-климатические факторы (грунты, грунтовые воды, рельеф, заболоченность, затопляемость, селевые потоки);

• расположение промышленных объектов относительно места расположения объекта недвижимости;

• расположение селитебных территорий с подветренной стороны от­носительно промышленных объектов.

Помимо природоохранных ограничений, на экологическую оценку влияют также планировочные ограничения, связанные с функциональ­ными процессами, происходящими в городе. Эти ограничения касаются санитарной характеристики промышленных объектов и взаимосвязи промышленных территорий с селитебной зоной, которые определяются классом опасности производств и требуемым территориальным санитарным разрывом [27].

Таким образом, показатели экологического критерия складываются из определения уровня загрязнения атмосферного воздуха по основным ин­гредиентам (и специфическим выбросам), а также шумовых воздействий на среду. В качестве индикатора специфических выбросов могут служить пробы снегового покрова, отбираемые по равномерной сети с шагом 1 км. По этим материалам строится карта загрязнения территории города, а за­тем карты расчетных концентраций веществ, диффузирующих в воздухе. Наложение этих двух карт и выявляет зоны «повышенного», «среднего» и «низкого» уровней загрязнения. Полученная картина воздушного «релье­фа», как и данные по поверхности земли, позволяет оценить зону, в кото­рую попадает рассматриваемый объект недвижимости, а следовательно, дать заключение о ценности его месторасположения с позиции экологи­ческого критерия.

В условиях нарастания экологического кризиса учет и оценка влияния экологических рисков на местоположение объекта недвижимости стано­вится объективной закономерностью. Основными по масштабу загряз­нения являются промышленные предприятия, которые располагаются на территории городов. Промышленные предприятия относятся к числу субъ­ектов предпринимательской деятельности, от которых зависит уровень экологической безопасности, рациональность использования природных ресурсов, а также благосостояние нынешних и будущих поколений. Под экологическими рисками понимаются угрозы, которые могут возникать вследствие недооценки роли и значения апологических факторов в деятельности предприятия, а также угрозы, вы­зываемые неопределенностью последствий принимаемых решении [30].

Источники выбросов можно классифицировать на стационарные и мобильные. Стационарными источниками являются промышленные и энергетические объекты. К мобильным источникам загрязнений относят­ся транспортные средства, землеройная и дорожная техника, которые вы­брасывают значительный объем загрязнений в воду, воздух и почву.

Виды загрязнений от деятельности промышленных предприятий клас­сифицируются по двум группам:

• материальные загрязнения - запыление атмосферы, твердые частицы в воде и почве, газообразные, жидкие и твердые химические соединения и элементы;

• энергетические загрязнения - теплота, шум, вибрация, ультразвук, свет, электромагнитное поле, ионизирующее излучение.

Деятельность промышленных предприятий оказывает влияние на все компоненты природы (воздух, воду, почву, растительный и животный мир и т.д.). Атмосферные загрязнения ускоряют разрушение строительных ма­териалов, металлических, резиновых и других изделий, а также увеличи­вают скорость коррозионного разрушения оборудования и машин. Самый же большой ущерб загрязнения окружающей среды наносят здоровью на­селения.

Для оценки влияния предприятия на экологическую обстановку и как следствие - на ценность местоположения объекта недви-жимости, необ­ходимо произвести анализ экологичности выпускаемой им продукции. К свойствам экологичности, характеризующим способность продукции ока­зывать химическое воздействие на окружающую среду, относятся [37]:

• токсичность выделяющихся веществ;

• способность выделять вещества, влияющие на органолептические свойства элементов окружающей среды;

• стабильность выделений вредных веществ.

К свойствам экологичности, характеризующим способность продук­ции оказывать физическое воздействие на окружающую среду, относят­ся:

• склонность к механическим колебаниям;

• способность создавать электромагнитное поле радио-частотного диапазона;

• радиационная активность;

• способность изменять характеристики почвы при давлении на нее.

К свойствам экологичности, характеризующим способность продук­ции оказывать микробиологическое воздействие на окружающую среду относится биологическая активность микроорганизмов и продуктов их жизнедеятельности, выделяющихся из препаратов микробиологического синтеза.

Учет риска влияния на экологическую обстановку района, где распо­лагается объект недвижимости, возможно производить с использованием следующих формул и зависимостей, предложенных в [30].

Градостроительный критерий. Стадийность и цикличность развития города вызываются, в первую очередь, изменениями внешней среды и технологическим прогрессом, а сами процессы территориального развития городов сопряжены с непре­рывным изменением и усложнением их внутренней организации.

Как правило, смена технологического уклада приводит к ослаблению ряда функций города и появлению нового, связанного со сменой производс­твенного процесса, состава городской инфраструктуры, включая транспор­тную. Иногда это приводит к смене технологии массовой застройки.

Существует диалектическая зависимость между процессами роста го­рода и качественным совершенствованием его структурно-функциональ­ной организации. Развитие города можно уподобить процессу, где фаза количественного роста с определенной периодичностью сменяется фазой качественной перестройки - структурной реорганизации системы. Такая логическая модель городского роста согласуется с имеющимися эмпири­ческими данными. Переход количественных изменений в качественные может происходить в результате уникальных управленческих решений, каждое из которых связано с безвозвратным началом процесса принципи­ального изменения инфраструктуры города.

Согласно существующей в настоящее время теории порогов, развитие города представляет собой последовательность указанных уникальных решений и действий по созданию и реконструкции городской инфра­структуры и по освоению новых земель. Эти решения и действия связаны с преодолениями порогов, связанных со скачкообразным ростом капита­ловложений. Пороги могут быть [30]:

• физическими (необходимость значительных затрат на сооружение моста и создание инфраструктуры на другом берегу реки, на осушение заболоченных и подтопляемых участков, на освоение территорий со слож­ным рельефом или неблагоприятными инженерно-строительными усло­виями и т.п.);

• функциональными (изменение характера функционального использования территории, например, изъятие сельскохозяйственных земель, снос индивидуальной застройки и др.);

• технологическими (реконструкция существующих инженерных сооружений и коммуникаций - водоснабжения, канализации, транспорта и т.д. в связи с ограниченной пропускной способностью или радиусом действия);

• структурными (дальнейшее развитие города нуждается в транс­формации планировочной структуры, например, в дорогостоящей перестройке центра города, а также в сфере обслуживания – необходимость резкого скачка емкости обслуживающих учреждений).

Пороговый анализ условий территориального роста города позволяет выявить и количественно оценить дискретные порции градостроительных ресурсов, которые могут быть использованы в процессе развития города.

Пороговый анализ в использовании территориальных ресурсов городов при экспертизе местоположения объектов недвижимости (пространствен­ных порогов) и в наращивании их градообразующей базы (путем выявле­ния территориально-производственных комплексов и их звеньев разного ранга, масштаба и степени завершенности) весьма перспективный из воз­можных методов прогнозирования развития городов. Он может дать важ­ную (хотя и не исчерпывающую) информацию предпроектного характера, существенно необходимую для выбора оптимальных решений.

Как правило, когда плотность зданий и сооружений в городе стано­вится достаточно высокой, происходит ревизия освоенных территорий - не обязательно путем реконструкции главных магистралей, но часто и прокладкой новых путей по периферии старой части города. Наиболее устойчивые структуры города - его центр (особенно исторический) и трассировка основных магистралей. Более изменяемой является жилая застройка. Еще менее стабильными должны быть зеленые насаждения и другие незастроенные пространства, которые являются резервом разви­тия более стабильных функционально-планировочных элементов города (жилых зон, участков для строительства деловых и общественных зданий, производственных территорий, дорог и т.п.).

Первыми кандидатами на территории, отторгаемые под жилищное строительство, оказываются сельскохозяйственные угодья на границе с городом. При выборе зон для приращения к территории города с точки зрения порогового анализа полезно принять во внимание рекомендации, приведенные в [30].

Существующая практика принятия решений в градостроительном проектировании основывается на комплексном анализе и сопоставлении исходной ситуации социально-функциональной программы-задания на проектирование и вариантов планировочной организации объекта проек­тирования. Процесс проектирования носит творческий характер и вклю­чает, наряду с теоретическим обоснованием и расчетом, инженерные и художественные элементы творчества, выражаемые в интуитивных ре­шениях, синтезирующих многообразную и многоплановую информацию. При этом значительная часть градостроительной информации формиру­ется в образном выражении. Вместе с тем роль научного обоснования возрастает как в связи с ростом сложности и масштабов объектов, так и в связи с развитием знаний и рационализации решений в области не только утилитарно-практической, но и экологической [30].

Исходная ситуация при анализе местоположения любого объекта недвижимости ха­рактеризуется природными условиями района, в котором он располагается, демографическими данными, сложившимся хозяйственным и градострои­тельным использованием территории, характером и состоянием застройки (в условиях реконструкции), санитарно-гигиеническими характеристиками, общей инвестированностью территории (прошлыми капиталовложениями в застройку, инженерные сети и благоустройство территории). Комплексное представление об исходной ситуации характеризует сложившееся к моменту проектирования пространственное строение и степень ресурсообеспеченных (природного и технического) территории объекта. Примером такого рода анализа может служить анализ разработки фун­кциональной программы развития фрагмента исторически сложившегося городского центра и проекта его архитектурно-планировочной структуры.

Наряду со схемой анализа при рассмотрении местопо­ложения зданий, доводятся анализ и оценка социально-функ­циональной программы с позиций ее ресурсообеспеченности и задач пространственной реализации. Примером может служить размещение в городе общественных центров определенного назначения или зон отдыха и их пространственная организация.

Таким образом, анализ градостроительной ценности объекта недви­жимости всегда основан на сопоставлении трех элементов: исходной ситуации, программы и проектного решения в разных их сочетаниях и ориентации на конечный результат (оценку ресурсов территории, выбор программы ее освоения и выбор варианта ее планировочной организа­ции). Среди основных градостроительных факторов, влияющих на ценность местоположения объекта недвижимости (с учетом градостроительного критерия) принято выделять следующие:

Градостроительный, в т.ч.: малоэтажная, беспорядочная застройка; многоэтажные здания - банки, административно-деловой центр; сооружения культуры - театры, музеи; многоэтажные здания – гостиницы, рестораны; наличие торговых центров. Ландшафтный, в т.ч.: наличие водных поверхностей; наличие зеленых массивов; близость к центру города; наличие архитектурных памятников.

В таблице 6.4 показаны основные градообразующие факторы, которые необходимо учитывать при анализе местоположения недвижи­мости.

Таблица 6.4 - Район освоения для нового строительства