4.4. Бизнес-план и технико-экономическое обоснование инвестиций
Бизнес-план - документ, обосновывающий экономическую целесообразность строительства объекта, он также разрабатывается при оценке целесообразности участия в сфере предпринимательской деятельности. Он содержит ответы на вопросы:
- что надо производить?
- как повысить конкурентоспособность производимого товара?
- какие нужны кредиты и когда их нужно и возможно будет возвратить?
- какие сопровождения нужны для продвижения товара?
Бизнес-план дает представление об экономической эффективности объекта строительства - сроках окупаемости, размерах прибыли, путях реализации продукции предприятия.
Бизнес-план включает результаты изучения рынка, его емкость, степень конкурентности среды, динамику цен и служит основой при переговорах с будущими заказчиками и инвесторами. Он дает возможность определить жизнеспособность будущего объекта строительства в условиях конкуренции, содержит Рекомендации, как должно развиваться производство, служит основанием для получения финансовой поддержки от внешних инвесторов.
Бизнес-план обычно состоит из следующих разделов:
Резюме, в котором показывается назначение объекта строительства, что вновь создаваемое предприятие собирается производить, за счет чего, чем производимый товар будет отличаться от продукции конкурентов и почему потребители должны захотеть приобрести именно его. В резюме даются основные финансовые результаты, которых следует ожидать от дела в будущем, прогноз объема продаж, выручка, затраты на производство, валовая прибыль и уровень прибыльности и рентабельности, также срок возврата банковского кредита.
Виды товаров (работ и услуг) - содержит информацию о номенклатуре существующих и новых видов товаров, работ и услуг, в чем состоит преимущество технологий произведенных работ.
Рынки сбыта - приводится анализ существующих рынков сбыта, предложения по расширению сферы влияния. Важным моментом является определение потребителей, их запросы, как довести до них свою продукцию.
Конкуренция на рынке сбыта - содержит анализ рыночной конъюнктуры, конкурентов, их стратегии, тактику на рынке строительной продукции, данные о количестве организаций, предлагающих услуги по выполнению подобных строительно-монтажных и других работ.
План маркетинга содержит цели и стратегии маркетинга, ценообразования, схемы распространения работ и услуг, решает вопросы рекламы, формирования общественного мнения.
План производства содержит сведения о производственной мощности будущего объекта строительства. Если вопрос идет о строительстве, приводятся данные мощности строительной организации, ее основных производственных фондах, репутации организации.
Организационный план - приводятся сведения об организационной структуре подрядной фирмы, о ее персонале: состав, возраст, образование, опыт работы; о рабочей силе, материальных условиях, кадровой политике.
Правовое обеспечение. Для строительно-монтажных и проектных фирм указывается дата создания, приводятся сведения о регистрации, учредительные документы, номер лицензии на право работ, форма собственности, копии договоров или отзывы о работе с другими организациями.
Оценка рисков и страхование - определяется степень риска и целесообразность участия в данном предприятии, рассматриваются вопросы страхования объектов строительства, выполнения работ и оказания услуг.
Финансовый план - содержит объемы выполнения работ, прибыль, себестоимость, план доходов и расходов, движение денежных средств, баланс.
Стратегия финансирования - содержит сведения: сколько нужно средств для реализации проекта, где можно получить кредит и в какой форме, условия, когда можно ожидать возврата вложенных средств.
На основании результатов разработки бизнес-плана заказчик выходит в местные органы власти с ходатайством о намерениях строительства в данном районе намечаемого объекта. В ходатайстве о намерениях строительства производственных объектов приводятся технические и технологические данные о предприятии, примерная численность рабочих и служащих, ориентировочная потребность предприятия в сырье и материалах, энергоресурсах, воде, земельных ресурсах, соображения о возможности влияния предприятия на окружающую среду и экологическую обстановку, обеспечении работников и их семей жильем и объектами социально-бытового назначения. Ходатайство о намерениях содержит информацию об источниках финансирования и использования готовой продукции.
После получения положительного заключения на ходатайство о намерениях заказчик приступает к разработке Технико-экономического обоснования инвестиций в строительство. Технико-экономическое обоснование (ТЭО) инвестиций в строительство является важнейшим документом, на основании которого принимается принципиальное решение о строительстве данного объекта и разработке технического проекта. В задании на разработку ТЭО инвестиций приводятся требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям, требования к охране окружающей среды, особые условия строительства и основные технико-экономические показатели объекта строительства.
При разработке ТЭО инвестиций, как правило, рассматривается несколько вариантов объекта строительства. По каждому варианту по укрупненным показателям стоимости определяются объем капитальных вложений (К), себестоимость продукции (С), удельные капитальные вложения, удельные расходы сырья, топлива, электроэнергии, численность работающих, производительность труда.
Оптимальный вариант выбирают по минимуму затрат.
Название разделов ТЭО инвестиций достаточно близко совпадает с разделами Бизнес-плана, но по содержанию они отличаются глубиной проработки как экономических, так и инженерных решений.
ТЭО инвестиций утверждается на основе заключения государственной экспертизы и решения органа исполнительной власти о согласовании места сооружения объекта. Выбор местоположения объекта оформляется и утверждается актом выбора площадки для строительства. Наличие утвержденного ТЭО инвестиций и акта выбора площадки позволяет перейти к следующему этапу проектирования - разработке проекта (технического проекта).
Разработка проекта начинается с разработки и выдачи технического задания на проектирование. Техническое задание на проектирование выдает заказчик. Но в связи с тем, что заказчик, как правило, не обладает достаточной квалификацией, для его составления привлекается проектная или инжиниринговая фирма. Техническое задание является неотъемлемой частью любого договора (контракта) на проектно-изыскательские работы.
Задание на проектирование промышленного объекта содержит данные о районе, пункте и площадке строительства, о характеристике продукции, ее номенклатуре и мощности производства, о предполагаемой специализации и кооперировании, основных технологических процессах и оборудовании, об источниках снабжения сырьем, водой, топливом, газом и электроэнергией, об условиях очистки и сброса сточных вод, о районах потребления готовой продукции, о сроках строительства и очередности ввода в действие мощностей, ориентировочных размерах капитальных вложений, об объемах жилищно-гражданского строительства и его размещении.
Выбор площадки для строительства при подготовке задания на проектирование проводит комиссия, состоящая из представителей заказчика проекта, проектной организации, подрядной строительной организации, местных органов власти, органе санитарно-эпидемиологической службы, государственного надзора, госгортехнадзора, органов, контролирующих использование и охрану водных ресурсов, управления железной дороги, связи, энергетики, гражданской обороны.
Инженерные изыскания проводятся с целью получения данных, необходимых для принятия технически правильного и экономически обоснованного проектного решения строительства и эксплуатации объектов.
В комплекс работ, выполняемых в процессе технических изысканий, входят топографо-геодезические работы, инженерно-геологические, гидрогеологические и гидрологические, климатические, почвенные и геоботанические, санитарно-гигиенические изыскания, сбор данных, необходимых для разработки проекта организации строительства.
Проектирование может осуществляться в две стадии - проект (технический проект) и рабочие чертежи или в одну стадию - технорабочий проект.
В две стадии проектируются сложные промышленные, а также жилищно-гражданские объекты, сооружаемые в городах, не имеющих генеральных планов. Все остальные объекты проектируются в одну стадию.
Технический проект (проект), согласно Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений включает в себя следующие разделы:
1. В общей пояснительной записке даются информация о проектной мощности объекта, номенклатуре, качестве и конкурентоспособности продукции, потребности объекта в ресурсах, сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства, основные показатели по генеральному плану, инженерным сетям и коммуникациям и другие характеристики реализации инвестиционного проекта.
2. Генеральный план и транспорт включает в себя показатели по генеральному плану, внутриплощадочному и внешнему транспорту, основные планировочные решения, мероприятия по благоустройству территории и другие материалы.
3. Технологические решения - приводятся характеристики технологии производства, трудоемкости изготовления продукции, предложения по организации контроля качества продукции, топливно-энергетический и материальный балансы технологических процессов, технические решения по предотвращению (сокращению) выбросов и сбросов вредных веществ в окружающую среду и т.д.
4. Управление производством, предприятием и организация условий и охраны труда рабочих и служащих включает анализ организационно-функциональной структуры управления предприятием, АСУ, числа и оснащенности рабочих мест, санитарно-гигиенических условий труда работающих, мероприятия по охране труда и технике безопасности.
5. В раздел «Архитектурно-строительные решения» входят сведения об инженерно-геологических, гидрогеологических условиях площадки строительства, обоснование архитектурно-строительных решений, мероприятия по снижению производственных шумов и вибраций и т.д.
6. Инженерное оборудование, сети и системы - приводятся решения по водоснабжению, канализации, теплоснабжению, газоснабжению, электроснабжению, отоплению, вентиляции и т.д.
7. Раздел «Организация строительства» разрабатывается в соответствии со СНиП 12-01-2004 от 19.04.2004 и характеризуется принципами использования ресурсов (в том числе и ресурсов времени) при сооружении объекта.
Проект организации строительства содержит календарный план строительства объектов и методы производства, основных строительно-монтажных работ, определяет состав подрядных строительных организаций, систему управления ими, развитие их в ходе развертывания строительства.
Составные части проекта организации строительства (ПОС) - ситуационный план и календарный план.
8. В разделе «Охрана окружающей среды» приводятся мероприятия по снижению вредного воздействия на природную среду, как в процессе строительства, так и при дальнейшей эксплуатации объекта.
9. Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны включают мероприятия по защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.
10. Раздел «Сметная документация» содержит сводные сметные расчеты стоимости строительства и при необходимости сводку затрат, объектные и локальные сметные расчеты, сметные расчеты на отдельные виды затрат, в том числе на изыскательские и проектные работы. Стоимость строительства в сметной документации рекомендуется приводить в двух уровнях цен:
в базисном, в текущем (или прогнозном).
На основе текущих и прогнозных цен заказчики и подрядчики формируют сводные (договорные) цены на строительную продукцию.
11. В разделе «Эффективность инвестиций» уточняется оценка эффективности капитальных вложений. В составе проекта (технического проекта), как правило, разрабатывается тендерная документация для объявления торгов на строительство.
Технический проект, как правило, проходит экспертизу.
После завершения экспертизы экспертное заключение передается проектировщику.
Рабочие чертежи не подлежат согласованию, экспертизе и утверждению. Подписанные главным инженером строящегося предприятия или главным инженером управления капитального строительства действующего предприятия они поступают в производство работ.
На стадии рабочего проектирования строительная организация обычно собственными силами разрабатывает проект производства работ (ППР), в котором уточняются методы производства работ и определяются ресурсы, необходимые для возведения объекта.
Наряду с графиками производства работ и обеспечения строящихся объектов ресурсами, важной составной частью ППР является объектный ситуационного плана, на котором указываются строящиеся и существующие постоянные и инвентарные здания. При разработке ситуационного плана исходят из рационального использования территории строительной площадки.
- Предисловие
- Введение
- Развитие строительного производства на территории России
- Глава 1. Особенности строительного производства
- 1.1. Основные положения строительного производства
- 1.2. Строительные процессы и работы
- 1.3. Материальные элементы строительных технологий
- 1.4. Участники строительства
- Глава 2. Строительные рабочие, организация труда, заработная плата
- 2.1. Профессии и квалификация
- 2.2.Техническое и тарифное нормирование
- Строительные разряды и тарифные коэффициенты
- 2.3. Системы оплаты труда
- 2.4. Формы организации труда
- 2.5. Средства производства строительных работ
- Глава 3. Основы организации строительства и управления проектами
- 3.1. Принципы организации строительства и управления проектами
- Классификация строительных проектов по сложности.
- Классификация проектов по виду осваиваемых инвестиций.
- 3.2. Окружение инвестиционных строительных проектов
- 3.3. Нормативно-техническое обеспечение управления проектом
- Глава 4. Строительное проектирование
- 4.1. Цели и задачи строительного проектирования
- 4.2. Правовые основы проектирования
- 4.3.Стадии проектирования и содержание проектной документации
- 4.4. Бизнес-план и технико-экономическое обоснование инвестиций
- Глава 5. Технологическое проектирование строительных процессов
- 5.1. Проектирование производства строительно-монтажных работ
- 5.1.1. Пример руководство по разработке и утверждению технологических карт в строительстве (к сНиП 3.01.01-85 «Организация строительного производства»)
- 1. Общие положения
- 2. Состав и содержание технологической карты
- График производства работ
- 5.2. Порядок разработки, экспертизы, привязки, утверждения и регистрации технологических карт
- 5.3. Карты трудовых процессов
- 5.3.1. Пример
- Карта трудового процесса срезка растительного слоя грунта бульдозером дз-8 (д-271 а) с применением поперечно-участковой схемы
- 1. Область и эффективность применения карты
- 2. Подготовка и условия выполнения процессов
- 3. Исполнители, предметы и орудия труда
- 4. Технологический процесс и организация труда
- 5. Приемы труда
- 5.4. Методы и способы производства строительно-монтажных работ
- 5.5. Календарное планирование. Назначение и состав календарных планов
- 5.5.1. Календарный план строительства комплекса зданий и сооружений
- Строительства отдельного объекта
- 5.5.3. Выбор методов производства работ на основе технико-экономического сравнения вариантов
- 5.5.3.1. Пример. «Выбор крана для монтажа строительных
- 5.6. Методика и общие принципы разработки сетевого планирования
- 5.6.1. Общие принципы построения сетевого графика
- 5.6.2. Параметры сетевого графика и способы его расчета
- 5.6.3. Корректировка сетевых графиков
- 5.7. Качество строительно-монтажных работ
- 5.7.1. Контроль качества работ
- 5.8. Технико-экономические показатели (тэп)
- 5.9. Охрана труда в строительстве
- 5.10. Экологическая безопасность строительных технологий
- Глава 6. Предприятие (организация) в строительстве
- 6.1. Основные признаки предприятия (организации) и общая их характеристика в строительстве
- 6.1.1. Характеристика предприятий (организаций) в строительстве
- 6.2. Формы и виды строительно-монтажных организаций как юридических лиц
- 6.3. Государственные и муниципальные унитарные строительные предприятия
- 6.4. Холдинговые компании, корпорации и ассоциации в строительстве
- Глава 7. Современные инновационные технологии. Проектирования строительных процессов на основе моделирования и информационных технологий.
- 7.1. Моделирование структуры строительных технологий
- 7.2. Создание и использование информационной среды строительных технологий
- 7.3. Применение и использование электронных систем нормативно-технической информации (эс нти) «техэксперт» и «стройтехнолог»
- 7.3.1.Межотраслевые системы
- Указатель норм, правил, стандартов России
- Нормы, правила, стандарты России
- Охрана труда
- Предприятие и инспектор
- Управление качеством продукции и услуг
- Эксперт: Экология
- 7.3.2.Отраслевые системы
- Стройэксперт
- Особенности работы в системе «Стройэксперт»
- Стройтехнолог
- 7.3.3. Пример использования Особенности поиска в системе «Стройтехнолог».
- 7.4. Программно-информационное обеспечение управления проектом
- 7.4.1. Компьютерная программа Microsoft Project
- 7.4.2.Компьютерная программа project expert
- 7.4.3. Программа финансово-экономического учета chief-builder
- Глава 8. Сметная стоимость строительства, инвестиции
- 8.1. Особенности ценообразования в строительстве
- 8.2.Сметная документация
- 8.3. Состав сметной стоимости строительства и строительно-монтажных работ
- 8.4. Применение единичных расценок, их назначение, состав
- 8.5. Единые районные единичные расценки (ерер) и порядок их привязки к местным условиям
- 8.6. Сметные нормы и расценки (сНиР)
- 8.7. Договорные цены в строительстве. Формирование договорной цены на строительную продукцию
- 8.8. Инвестиции, инвестиционный процесс, инвестиционный проект. Инвестиции и их финансовые источники
- Глава 9. Подрядные торги в строительстве
- 9.1. Назначение подрядных торгов в строительстве
- 9.2. Порядок проведения подрядных торгов в строительстве
- Глава10. Инженерная подготовка и оборудование строительных площадок
- 10.1. Общие положения
- 10.2.Техдокументация
- 10.3. Работы подготовительного периода
- 10.4. Отвод поверхностных и грунтовых вод
- 10.5. Геодезическая разбивочная основа
- 10.5.1. Планировка участка строительства
- 10.5.2. Геодезические работы
- 10.6. Искусственное закрепление грунтов
- Глава 11. Транспортирование строительных грузов
- 11.1. Организация дорожного хозяйства
- 11.2. Дороги строительной площадки
- 11.3. Транспорт и его использование в строительстве
- 11.4. Организация работы автотранспорта
- 11.5. Транспортирование грузов транспортом циклического действия
- 11.6. Транспортирование грузов транспортом непрерывного действия Ленточные транспортеры
- 11.7. Погрузочно-разгрузочные работы на строительной площадке
- 11.8. Складирование материалов и изделий
- Глава 12. Технология производства земляных работ
- 12.1. Технология производства работ одноковшовыми экскаваторами
- 12.2. Технология производства работ экскаватором с рабочим оборудованием «драглайн, прямая и обратная лопата»
- 12.3. Производительность одноковшовых экскаваторов. Методика расчёта и пути её повышения
- 12.4. Технология производства работ бульдозерами
- Основные параметры бульдозеров
- 12.5. Технология производства работ скреперами
- 12.6. Технология уплотнения грунта
- 12.7. Технология производства земляных работ в зимнее время
- 12.8. Контроль качества земляных работ и сооружений Устройство траншей и котлованов
- Приемка земляных работ.
- Глава 13. Бетонные и железобетонные работы
- 13.1. Опалубочные работы
- 13.4. Подъемно-переставная опалубка для бетонирования железобетонной трубы.
- 13.5. Пневматическая опалубка:
- 13.6. Несъемные опалубки
- 13.2. Арматурные работы
- III. Арматурные изделия
- 13.3. Бетонные работы
- 13.4. Специальные методы бетонирования конструкций
- 13.5. Бетонирование в зимних условиях
- 13.6. Контроль качества бетонных работ
- 13.7. Требования безопасности труда при производстве бетонных работ
- Глава 14. Монтажные, свайные и шпунтовые работы
- 14.1. Производство монтажных работ
- 14.2. Производство свайных и шпунтовых работ
- Глава 15. Каменные работы
- 15.1. Элементы и правила каменной кладки
- 15.2. Организация труда каменщиков
- 15.3. Кладка из кирпича
- 15.4. Кладка многослойных наружных стен
- 15.5. Монтажные работы при возведении кирпичных зданий
- 15.6. Производство каменных работ в зимнее время
- 15.7. Контроль качества и безопасность труда при производстве каменных работ
- Глава 16. Деревянные работы
- 16.1. Монтаж сборных деревянных домов и конструкций
- 16.2. Установка столярных изделий
- 16.3. Контроль качества и безопасность труда
- Глава 17. Сварочные работы
- 17.1. Газовая сварка
- 17.2. Электрическая сварка
- 17. 3. Контроль качества и безопасность сварочных работ
- Глава 18. Работы по устройству защитных и изоляционных покрытий
- 18.1. Противокоррозионные покрытия
- 18.2. Теплоизоляционные работы
- 18.3. Гидроизоляционные работы
- Глава 19. Кровельные работы
- 19.1. Устройство кровель из асбоцементных волнистых листов
- 19.2. Устройство черепичной кровли из натуральных материалов
- 19.3. Устройство кровель из металлических листов
- 19. 4. Устройство «мягких кровель»
- 19.5. Особенности производства кровельных работ в зимних условиях
- 19.6. Контроль качества и обеспечение безопасности труда при производстве кровельных работ
- Глава 20. Работы по устройству отделочных покрытий
- 20.1. Штукатурные работы
- 20.2. Облицовочные работы
- 20.3. Стекольные работы
- 20.4. Малярные работы
- 20.5. Оклеивание обоями
- 20.5.1. Оклеивание потолков обоями
- 20.5.2. Оклеивание стен
- 20.6. Безопасность труда при производстве отделочных работ
- Глава 21. Устройство полов
- 21.1. Подготовка оснований, устройство подстилающего слоя и стяжки
- 21.2. Устройство покрытий полов из древесины и изделий на её основе
- 21.3. Устройство покрытий полов из синтетических рулонных материалов и плиток
- 21.4. Устройство покрытий полов на основе химических волокон
- 21.5. Устройство покрытий полов из каменных плиток и плит
- 21.6. Устройство монолитных (бесшовных) покрытий полов
- 21.7. Организация работ, контроль качества и техника безопасности
- Глава 22. Строительно-монтажные работы при реконструкции зданий и сооружений
- 22.1. Способы разборки и разрушения конструктивных элементов зданий и сооружений
- 22.2. Способы устройства проёмов, отверстий
- 22.3. Особенности производства земляных работ
- 22.4. Демонтаж и монтаж строительных конструкций
- 22.5. Особенности бетонных работ и усиления бетонных и железобетонных конструкций
- 22.6. Ремонт и перекладка кирпичных конструкций
- 22.7. Техника безопасности
- Литература
- Оглавление
- Глава 8. Сметная стоимость строительства, инвестиции 123
- Глава 11. Транспортирование строительных грузов 154
- Глава 13. Бетонные и железобетонные работы 193
- Технология и организация строительного производства