Приложение ж. Мероприятия по созданию энергоэффективной демонстрационной зоны реконструкции жилищного фонда (основные положения).

Ж-1 Основная цель и задачи

Основной целью является создание условий для осуществления реконструкции жилых домов с обеспечением их сохранности и обновления, повышением тепловой эффективности за счет утепления ограждающих конструкций и модернизации систем инженерного оборудования, увеличением общих объемов жилищного фонда за счет надстройки и пристройки дополнительных объемов.

Для достижения цели рекомендуется решить следующие задачи:

- Принять решение Субъекта РФ (города) о программе реконструкции жилищного фонда на территории Субъекта РФ;

- Принять решение администрации города о создании энергоэффективной демонстрационной зоны для отработки методов комплексной реконструкции жилых домов, организационно-экономического механизма по программе «1000 квартир»;

- Провести оценку технического состояния зданий, необходимые инженерные изыскания, определить объемы ремонтно-реконструктивных работ;

- Обеспечить эффективность использования существующей территории при комплексной реконструкции с увеличением общей площади жилья на 30-50 % за счет надстройки, пристройки и нового строительства в пределах нормативных требований;

- Увеличить теплоэффективность зданий на 20-40 % за счет утепления ограждающих конструкций и модернизации систем инженерного оборудования;

- Снизить материалоемкость реконструкции на 25-30 % по сравнению со строительством на новых территориях;

- Использовать существующую инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры;

- Обеспечить проведение мониторинга объектов реконструкции и определить количественную оценку социально-экономической эффективности реконструкции жилищного фонда.

Срок реализации проекта реконструкции жилищного фонда в рамках энергоэффективной демонстрационной зоны - 3 года.

Ж-2 Правовая и нормативная база.

Правовое регулирование отношений участников процесса реконструкции жилищного фонда осуществляется в соответствии:

- С Конституцией Российской Федерации;

- С Гражданским Кодексом Российской Федерации;

- Со статьями 12, 19, 36, 40, 41, 44, 46, 65, 88, ПО, 117, 137, 146 Жилищного Кодекса

РФ (2005 г.);

- С законодательством о местном самоуправлении, а также на основании правовых

актов Субъектов РФ и органов самоуправления.

Для учета местных особенностей, сложившихся на территории Субъекта РФ, не детализированных в Жилищном Кодексе РФ, рекомендуется разработать и принять территориальный Закон «О защите прав физических и юридических лиц в сфере реконструкции жилищного фонда», регламентирующий отношения физических и юридических лиц, органов власти и должностных лиц, прямо или косвенно принимающих и реализующих решения по реконструкции жилых домов и градостроительных образований, связанные с порядком согласования частных интересов граждан, местных, районных, городских и территориальных интересов для определения и правового закрепления социально значимых приоритетов, которые учитываются в основе реконструктивной деятельности.

Нормативно-технической базой правового регулирования в сфере реконструкции жилищного фонда являются общие и специальные технические регламенты, строительные нормы и правила (до их отмены в 2010 году), государственные стандарты в области строительства, сертификаты на применяемые материалы, территориальные нормы и правила, методическое пособие по реконструкции жилищного фонда и другие территориальные акты, определяющие права и обязанности, порядок реализации и осуществления инвестиционной деятельности при реконструкции жилищного фонда.

Основанием реализации проекта реконструкции жилых домов в рамках демонстрационной зоны является техническая документация в составе:

- Оценка технического состояния жилых домов на основе сбора информации и обследований;

- Обоснование градостроительных решений;

- Социологический опрос и согласование решений;

- Проектно-сметная документация на пилотный проект и последующие объекты реконструкции.

Ж-3 Финансирование объекта реконструкции.

Финансирование объекта реконструкции целесообразно осуществлять на основе консолидированных инвестиций с созданием инвестиционного фонда, аккумулирующего денежные средства из различных источников, включая:

- Субсидии и ссуды местного самоуправления;

- Средства бюджетов всех уровней;

- Средства предприятий и организаций;

- Личные средства граждан;

- Кредиты отечественных банков и других финансовых институтов;

- Кредиты зарубежных банков;

- Средства соответствующих федеральных и региональных программ;

- Средства от реализации готовой строительной продукции в порядке

реинвестирования в реконструкцию.

Объем финансирования объекта реконструкции, осуществляемого на основе консолидированного бюджета распределяется:

- Объем возможного кредита от сметной стоимости реконструктивных работ - 75 %;

- Объем собственных средств заказчика от сметной стоимости работ - 25 %;

На стадии ТЭО инвестиционного проекта реконструкции обязательным является расчет экономической эффективности в расчетных и прогнозных ценах.

В расчете экономической эффективности особое место занимает повышение тепловой эффективности жилых зданий, преследующее цели:

- Снижение стоимости эксплуатации зданий;

- Уменьшение нагрузки на имеющиеся источники тепловой энергии, горячей и питьевой воды;

- Повышение теплового комфорта жилых помещений и, как следствие, улучшение здоровья населения;

- Улучшение экологической обстановки за счет снижения вредных выбросов в атмосферу;

Ж-4 Организационно-технические и экономические мероприятия.

Для создания энергоэффективной демонстрационной зоны в городе целесообразно использовать районы застройки 4-5-этажными жилыми домами различных конструктивных систем (кирпичные, блочные, панельные, каркасные). Дома должны быть обустроены всеми основными видами инженерного оборудования, предназначены для посемейного и коммунального заселения квартир и иметь невысокий (непредельный) уровень физического износа.

Программа с условным названием «1000 квартир» создается в качестве одного из оптимальных вариантов организации демонстрационной зоны. Решением местной администрации выбирается и утверждается жилое образование (в квартале, микрорайоне) емкостью 800-850 квартир (10-12 домов) с учетом получения в процессе реконструкции дополнительных новых квартир в количестве 200-150.

Из общего количества домов определяется один дом в качестве пилотного проекта реконструкции, на котором отрабатываются организационные, технические и экономические механизмы, распространяемые в дальнейшем на реконструкцию домов демонстрационной зоны.

Организация энергоэффективной демонстрационной зоны реконструкции жилищного фонда предполагает:

- Изучение состояния жилищного фонда и выработку рекомендаций о возможности и целесообразности его комплексной реконструкции и модернизации;

- Изучение потребности и возможности по увеличению жилищного фонда за счет устройства дополнительных этажей и уплотнения застройки в условиях реконструкции существующих зданий и использования территории, освободившейся после сноса ветхого и аварийного фонда;

- Изучение демографической структуры населения, состава семей для формирования квартирной структуры вновь создаваемого жилищного фонда;

- Анализ доступности складывающейся цены вводимого жилья при комплексной реконструкции жилищного фонда с учетом проводимых работ по капитальному ремонту и утеплению зданий;

- Изучение базы строительных материалов и стройиндустрии в регионе в направлении максимального использования местных строительных материалов и изделий, проведения маркетинга на внешнем рынке строительной продукции для создания экономически эффективных проектных решений;

- Анализ подходов к реализации реконструктивных работ без отселения жителей или с отселением в существующий резервный фонд;

- Проведение мониторинга объектов реконструкции и разработку количественной оценки социально-экономической эффективности реконструкции жилищного фонда;

- Информацию и согласование решений по реконструкции конкретных жилых домов, начало производства и завершение работ с жителями данного жилья в соответствии с требованиями действующих законодательных актов, территориальных правовых и нормативных документов, регламентирующих и регулирующих права и обязанности участников процесса реконструкции жилищного фонда.

Ж-5 Анкета сбора информации об объеме и техническом состоянии жилого дома.

Ж-6 Пример социологического опроса жителей реконструируемых жилых домов

1. Степень приватизации квартир в обследованных жилых домах (по мнению жителей), в %.

Степень приватизации

Всего

Дом 33

Дом 35

Дом 37

Дом 39

Дом 41

1. Квартира приватизирована, в личной собственности семьи.

61,1

67,3

63,2

61,7

53,0

62,9

2. В квартире живут по договору аренды, по ордеру.

35,7

32,7

34,4

36,2

38,6

35,5

3. Жилье является служебным.

3,2

-

2,3

2,1

8,4

1,6

4. Жилье имеет статус общежития.

-

-

-

-

-

-

5. Затруднились ответить.

-

-

-

-

-

-

2. Оценка жителями технического состояния жилых домов, в %.

Параметры оценки

Всего

Дом 33

Дом 35

Дом 37

Дом 39

Дом 41

1. Хорошее, нормальное.

6,1

8,2

4,6

4,3

8,5

6,5

2. Так себе, терпимое.

33,7

59,2

33,4

22,3

34,1

30,6

3. Плохое.

59,1

32,6

60,9

72,3

54,9

62,9

4. Затруднились ответить.

1,1

-

1,1

1,1

2,5

-

Приоритетные для жителей виды капремонтов при реконструкции жилых домов, в %.

Перечень преимуществ реконструкции жилых домов с надстройкой мансарды, в %.

Потребность жителей в реконструкции дома с надстройкой мансардного этажа, в %.

Дом по улице____________________, №_____

Потребность жителей в реконструкции жилых домов с надстройкой мансарды, в %.