Введение

Методическое пособие по реконструкции и модернизации жилищного фонда, разработанное на основе законодательных и имеющихся нормативных документов Российской Федерации и ее субъектов, содержит общие положения и рекомендации по созданию системы правового регулирования процессов реконструкции жилых домов, оценки технического состояния существующего жилищного фонда, подготовки и разработки архитектурно-градостроительных и технических решений реконструкции жилых зданий, предпроектной, организации и проведения ремонтно-реконструктивных работ.

Реконструкция и модернизация жилищного фонда является одним из важнейших направлений в решении жилищной проблемы и реформе жилищно-коммунального хозяйства страны и представляет собой комплекс строительных мер и организационно-технологических мероприятий, направленных на обновление жилых домов и инженерной инфраструктуры с целью сохранения жилищного фонда и улучшения условий проживания, приведения их эксплуатационных качеств в соответствие с установленными требованиями.

В настоящее время жилищный фонд России составляет 2950 млн. кв. метров, из которых на муниципальный фонд приходится 30,6 %, на государственный - 8,7 %, на общественный и коллективный фонд 6,06 %. Более 50 % составляет индивидуальный жилищный фонд.

На протяжении 50-ти лет прошедшего столетия главное внимание в стране уделялось наращиванию размеров жилищного фонда, на что затрачивалось более 85 процентов всех материально-финансовых ресурсов. Недостаточность финансирования сферы капитального ремонта и реконструкции приводило к постоянному накапливанию, так называемого, «недоремонта», то есть объема фонда жилых зданий, которые после начала эксплуатации достигли экономически оптимального для проведения ремонта и реконструкции возраста, но не попадали в число обновляемых объектов из-за отсутствия финансирования. Для зданий конструктивных систем, которые применялись в Европе и в нашей стране периодичность проведения капитального ремонта и реконструкции составляет 25-27 лет.

В результате в общем объеме жилищного фонда 62,1 процент - жилые дома старше 30 лет, то есть треть жилищного фонда с износом более 30 процентов. В стране имеется ветхий фонд в размере 3-х процентов от общего объема жилищного фонда, из которого необходимо переселить жителей, для чего потребуется по минимальной норме построить не менее 110 млн. кв. м. общей площади жилья. Откладывание сроков проведения ремонтно-реконструктивных работ чревато тяжелыми экономическими последствиями и в ближайшие 10-15 лет порядка 300-400 млн. кв. метров жилищного фонда придет в состояние, непригодное для проживания из-за потери потребительских качеств и станут бесперспективными как источник доходов местных бюджетов.

Нарушение нормативных сроков периодичности капитального ремонта и реконструкции, включая соблюдение теплотехнических норм, привели к тому, что наша страна оказалась практически на одном из последних мест в мире по тепловой эффективности жилых зданий. Удельные затраты топлива в жилищной сфере достигли 87-89 кг условного топлива на 1 кв. м. общей площади в год, что в 3,5 раза больше, чем в Норвегии и Канаде с аналогичными климатическими условиями. Если 30 процентов энергоресурсов связано с непроизводственными потерями в установках генерации, транспортировке и распределении энергии, то остальные 70 процентов потерь происходит непосредственно при потреблении в жилых домах.

Особой проблемой является массовая застройка панельными, блочными и кирпичными жилыми домами по типовым проектам первого поколения, построенных в период 1950-1960 гг. Их объем составляет около 290 млн. кв. метров, в которых размещается 10 процентов всего жилищного фонда и в нем проживает более 15 млн. человек.

Типовые пятиэтажки проектировались и строились по нормативам полувековой давности с применением неэффективных теплоизоляционных материалов и теплотехнические характеристики их ограждений не отвечают современным требованиям. В то же время, жилые дома первого поколения возводились как сооружения первой категории капитальности с продолжительностью их эксплуатации в пределах 100-125 лет. Эти дома обладают существенными запасами несущей способности, подтверждающими многочисленными обследованиями и изысканиями. Необходимо отметить их моральный износ - планировочные решения, внешний облик зданий, эксплуатационные характеристики по тепло-, гидро- и шумоизоляции не отвечают современным нормативным требованиям и потребительским качествам.

Важнейшей частью нового этапа жилищной политики России должны стать не только новое строительство, но и реконструкция и модернизация существующего жилищного фонда и, в первую очередь, жилых домов первых массовых серий. Реконструкция обеспечит снижение объемов выбытия жилья по ветхости, снижение расходов потребления и потерь энергоресурсов, безопасность проживания, повышение комфорта и архитектурного качества застройки. Реконструкция повысит стандарт потребительского качества жилья на вторичном рынке и ускорит приватизацию, сделает более плавным процесс продвижения жилищной коммунальной реформы, когда снижение затрат по расчетам за коммунальные услуги компенсирует повышение тарифов за энергопотребление.

Как показывает зарубежная практика и опыт пилотных проектов в России ремонтно-реконструктивные работы на жилых домах могут производиться без отселения жильцов, а устройство мансардного этажа является наиболее экономически эффективным приемом воспроизводства жилищного фонда, объем которого составит 20-30 процентов от реконструируемых жилых домов. Снос же этих домов представляет серьезную проблему не только по ее масштабу, но и по технической сложности ее решения и по экономическим факторам, требующих отселение жителей с предоставлением нового жилищного фонда.

Реализация мер по реконструкции и модернизации жилищного фонда позволит не только поддержать жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, но и предполагает значительный социально-экономический эффект. При реконструкции не требуется нового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40 процентов снижаются расходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры. Сокращаются расходы на отопление и на горячее водоснабжение на 40-50 процентов. В условиях реконструкции насыщается жилищный фонд и рынок дефицитными типами квартир. Реконструкция жилых домов, находящихся, как правило, в центральных районах города, в гуще деловой жизни, становится привлекательной и перспективной для инвесторов желающих улучшить свое, имеющиеся в реконструктивных домах, жилье.

Настоящее методическое пособие ориентировано на решение следующих задач:

- определение социально-экономической эффективности реконструкции жилых зданий в сравнении с новым строительством при их сносе;

- оценка эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилых зданий в процессе их разработки;

- определение технического состояния жилых зданий, подлежащих реконструкции;

- повышение тепловой эффективности, комфорта и безопасности проживания, а также продления срока эксплуатации жилых зданий;

- выбор архитектурно градостроительных решений реконструкции;

- определение методов ремонтно-реконструктивных работ и организационных способов производства строительных работ;

- создание энергоэффективных демонстрационных зон реконструкции и модернизации жилых зданий и организации мониторинга.

Методическое пособие имеет межведомственный характер, касается прав и обязанностей физических и юридических лиц с целью обеспечения социальных гарантий в области жилищных и имущественных прав граждан, совершенствования отношений участников реконструкции и модернизации жилищного фонда различных форм собственности.

В качестве практических материальных аналогов в приложении помещены примеры разрешительных документов исполнительных органов различных уровней, варианты архитектурно-планировочных решений реконструкции жилых домов, теплозащиты ограждающих конструкций, формирование энергоэффективных демонстрационных зон, мониторинга объектов реконструкции и комплексной оценки социально-экономической эффективности реконструкции и модернизации жилых зданий.