1.5. Инвестиционная политика и ее механизм.

Инвестиционная привлекательность того или иного проекта требует детального анализа множества показателей и принятия правильного решения под влиянием таких факторов как риск, неопределенность и инфляция. Тщательно проведенный инвестиционный анализ служит основанием для инвестирования.

1.5.1. Развитие системы реконструкции жилых домов, а следовательно, и привлечение инвестиций, относится к текущим проблемам местных органов власти, выполнение которых зависит от наличия следующих сложившихся факторов:

- насколько удовлетворена потребность населения в доступном жилье;

- каков возможный уровень вложения средств населения в реконструкцию жилья;

- создан ли строительный потенциал для проведения реконструкции.

1.5.2. Для решения задач реконструкции имеются следующие предпосылки:

- существуют законодательные и нормативные акты, определяющие юридическую и экономическую базу реконструкции;

- устанавливается при помощи рыночных механизмов приемлемое соотношение стоимости жилья после реконструкции с доходами населения;

- определена социальная норма площади жилья, оплата которой малообеспеченным семьям субсидируется из местных бюджетов;

- осуществлена частичная приватизация жилья;

- формируется механизм ипотечного кредитования;

- возник ряд строительных организаций, состав которых позволяет проводить реконструктивные работы, обеспечивающие достаточный уровень качества и прибыли.

1.5.3. Инвестор осуществляет вложение денежных средств в реконструкцию, если проведение этих работ (инвестиционный проект) соответствует его целям и задачам, его финансовым и организационным возможностям, рыночному потенциалу реконструированного объекта, периоду окупаемости проекта, получению прибыли. Кроме того, оценивается уровень риска реализации проекта, его экологическая безопасность и соответствие законодательству.

1.5.4. Эффективность инвестиционного проекта реконструкции определяется:

- показателем коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающей финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;

- показателем экономической эффективности, учитывающим затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, особенно в масштабах целого города или крупного городского района.

1.5.5. Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности инвестиционного проекта реконструкции осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом:

- продолжительности реконструкции;

- средневзвешенного нормативного срока производства работ;

- достижения заданных характеристик прибыли;

- условий, поставленных инвестором.

1.5.6. На стадии ТЭО инвестиционного проекта реконструкции обязательным является расчет экономической эффективности в прогнозных и расчетных ценах. Очень важно иметь в виду, что при отборе проекта местные органы власти могут сыграть роль посредника и организатора инвестиционной деятельности, оказывая инвестору ту или иную поддержку.

1.5.7. Администрация может выступить в качестве инициатора новых организационных форм инвестирования, например, став во главе создания специальных инвестиционных фондов для концентрации средств из различных источников.

1.5.8. Может создаваться консолидированный инвестиционный фонд, аккумулирующий денежные средства из следующих источников, включая:

- кредиты отечественных банков или других финансовых институтов;

- субсидии и ссуды органов местного самоуправления;

- средства бюджетов всех уровней;

- личные средства граждан;

- средства предприятий и организаций;

- кредиты зарубежных инвесторов;

- средства от реализации готовой строительной продукции в порядке реинвестирования в реконструкцию.

1.5.9. Реализация инвестором готовой строительной продукции может осуществляться в следующих возможных вариантах:

- коммерческая продажа жилья по рыночным ценам;

- продажа жилья в рассрочку с процентами или без взимания процентов;

- продажа жилья с первоначальным установленным взносом и последующей выплатой долга на протяжении договорного срока;

- продажа жилья в рамках ипотечного кредитования;

- аренда жилья с последующим выкупом;

- аренда жилья без последующего выкупа;

- передача жилья в распоряжение администрации для распределения по социальной норме в счет внесенной доли местного бюджета.

1.5.10. Средства заказчика при создании консолидированных инвестиций в реконструкцию могут находиться в следующих, приемлемых соотношениях (в качестве варианта):

- собственные, в том числе личные средства граждан - 14 процентов;

- субсидии - 34 процента;

- ссуды и кредиты - 27 процентов;

- доходы от реализации продукции - 25 процентов.

1.5.11. Объединение инвестиционных проектов и создание на этой основе территориальной программы реконструкции жилищного фонда относится к сфере планирования инвестиций и объемов реконструктивных работ. При формировании территориальной программы реконструкции основными критериями могут служить:

- полнота реализации программы, увязка по ресурсам, исполнителям, срокам осуществления, комплекс организационно-хозяйственных, инвестиционных, проектных и строительных мероприятий;

- комплексность, оперативность, степень управляемости программы;

- доступность ресурсов;

- надежность потенциальных инвесторов.

1.5.12. Для реализации инвестиционных программ реконструкции целесообразно создание специальных организационных структур или поручение реализации программ уже существующим структурам. Это необходимо для организации конкурсного отбора проектов реконструкции и для четкого распределения и учета финансовых ресурсов.