5.3. Реконструкция жилых территорий города

Характер и направления реконструкции жилых территорий в городах определяются их местоположением, величиной, конфигу­рацией застройки, связью с транспортной инфраструктурой, функ­циональным составом территорий.

Выделяются следующие основные классификационные при­знаки районов реконструкции, важные для целесообразной органи­зации реконструктивных мероприятий: время возникновения, раз­мещение в плане города, историко-культурная ценность застройки, пространственно-планировочные признаки, функциональное на­значение и ряд других.

Исходя из времени возникновения, можно выделить районы следующих типов:

-районы, сложившиеся в начале XX в. и ранее, которые, как правило, имеют в основном регулярную планировочную структуру, характеризуются квартальной застройкой, высокой плотностью за­стройки территории, отсутствием крупных озелененных открытых пространств;

-жилые районы, сложившиеся на окраинах городов в 30-40-гг. XX в., для которых также характерна квартальная застройка, но в пределах кварталов нет членения на обособленные домовладения;

- районы послевоенной квартальной застройки (1946-1960-е гг.), сложившиеся на основе типового проектирования и начального этапа послевоенной индустриализации;

-районы жилой застройки 1970-х гг., застроенные 5-9-этаж­ными домами первых массовых серий.

В отдельную типологическую группу можно выделить районы малоэтажной усадебной застройки, сформированные в XIX - нача­ле и середине XX в. - в довоенный и послевоенный периоды,

Характер реконструктивных работ в решающей степени опре­деляется местом района в структуре города. В зависимости от ме­стоположения в структуре города можно выделить три основных типа развития жилой застройки в городе;

• обновление жилой среды в центральных исторических сло­жившихся районах;

• развитие жилой среды в срединной зоне;

• формирование новых жилых районов на периферии города.

На периферии города жилые районы формируются практиче­ски заново, и проблемы реконструкции этих территорий пока неак­туальны.

Наиболее остро и сложно стоит проблема реконструкции жи­лой застройки в центральных исторически сложившихся районах города. В своем большинстве этот жилой фонд характеризуется вы­соким процентом физического и морального износа, но при этом часть исторической застройки представляет историко-архитектур- ную ценность и требует сохранения.

В центральных районах города сконцентрированы основные общественные функции, они обеспечены достаточно плотной транспортной сетью. Однако значительные транспортные потоки часто приводят к усложнению санитарно-экологической обстанов­ки в этих районах. Поэтому важным элементом реконструкции жилых территорий центральной зоны является укрупнение кварта­лов за счет закрытия проездов для транзитного транспорта и диф­ференциация сложившейся уличной сети на пешеходные пути и местные проезды.

При реконструкции жилой застройки в исторических центрах возникает необходимость обеспечения преемственности историче­ских градостроительных традиций, усиления их градоформирукмцей роли за счет совершенствования общегородских функций центра и восстановления утраченных общегородских доминант. Реконструк­ция жилых объектов в исторически сложившейся городской среде должна следовать традициям и соответствовать окружающему ар­хитектурному контексту.

Срединная зона города характеризуется чересполосным рас­положением жилых и промышленных территорий, отсутствием четкой дифференциации территорий по характеру их использова­ния. Жилые территории в этой зоне характеризуются относительно экстенсивным использованием их под застройку с относительно низкой плотностью жилого фонда.

В этих районах, как правило, уменьшается плотность уличной сети, снижение концентрации объектов общественного обслужива­ния. Зона занимает удобное положение в структуре города по отно­шению как к центральным районам, так и к пригородной зоне. Здесь расположены исторически сложившиеся промышленные предпри­ятия, к ней примыкает городской центр. Поэтому основным на­правлением развития жилой среды в срединной зоне является более полное и рациональное освоение ее территории за счет повышения плотности жилой застройки и этажности жилых зданий. Эта зона обладает относительно невысокой архитектурной ценностью и ча­ще всего не связана с решением проблем сохранения исторически ценной исторической среды, что позволяет достаточно свободно реконструировать сложившиеся кварталы и создавать новые.

Таким образом, разнообразие градостроительных условий, оп­ределяемых местоположением жилых территорий в структуре го­рода, характеризует разнообразие требований к ним, а следователь­но, и различие принципов их реконструкции.

Наиболее развегвленйой является классификация районов по пространственно-планировочным признакам застройки: этажности (малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная), плотности (экстен­сивная, высокоплотная), капитальности (аварийная, ветхая, пригод­ная и т. д.), характеру планировочной организации и уровню благо­устройства.

Так, по характеру планировочной организации можно выделить: -районы неоднородные по своей планировочной структуре, в состав которой входят кварталы, микрорайоны, примагистральные территории;

-районы однородные по своей структуре, состоящие из квар­талов и микрорайонов;

-районы с невыделенной структурой, чаще всего малые по величине и состоящие из отдельных жилых групп и территорий общественного назначения.

Однако всем жилых территориям, независимо от их места в го­роде, присущ ряд общих целевых установок в реконструкции: по­вышение эффективности использования территории города, улуч­шение качества жилья, обеспечение взаимосвязи с транспортной се­тью, насыщение объектами социальной инфраструктуры и общест­венного обслуживания.

Неоднородность материально-пространственной среды исто­рически сложившихся районов городов (их различия по времени, планировке, плотности застройки, структурной организации и пр.) обусловливает необходимость применения индивидуального под­хода к реконструкции, который нашел широкое применение в со­временной градостроительной практике.

Подходы к реконструкции центральных районов городов с пе­реуплотненной жилой застройкой, сформированной до начала XX в. (так называемый дореволюционный фонд), в градостроительной практике были различными. До 80-х гг. при разработке проектов реконструкции доминировало стремление к разуплотнению жилой застройки и формированию открытых пространств для размещения объектов культурно-бытового обслуживания населения, проведе­нию работ по озеленению территории. В последние десятилетия, с трансформацией взглядов на архитектурно-историческую ценность городской среды, совершенствованием технических возможностей проведения реконструктивных работ, доминируют взгляды по со­хранению периметральносги застройки улиц, развитию системы объектов обслуживания в нижних этажах фонда, модернизации до­мов и их инженерной инфраструктуры; прежние тенденции разуп­лотнения жилой застройки сохранились только по отношению к внутриквартадьным объектам.

Центральные планировочные районы многих городов сфор­мированы периметральной экстенсивной застройкой средней этажности с различной степенью функционального использова­ния. Такой характер застройки позволяет при проведении реконст­руктивных преобразований осуществить уплотнение кварталов, развить функции, характерные для центра, увеличить количество жилой площади за счет нового строительства внутри квартала и по периметру (надстроек, пристроек, встроек, планировочного объе­динения рядом стоящих корпусов) (рис. 5.1).

Организация замкнутой жилой группы

- старая застройка

Рис. 5.1. Примеры устройства вставок при проведении реконструкции жилых территории

-вставка

новых объектов обслуживания, комплексов и сооружений повы­шенной этажности.

Реконструкция таких жилых территорий включает в себя:

— реконструкцию зданий жилищного фонда с надстройкой этажей и дополнительных объемов, проведением капитального ремонта;

-модернизацию и реконструкцию инженерных сетей и со­оружений, благоустройство территорий;

-формирование кварталов с соответствии с современными требованиями плотности застройки территории и уровня обеспе­ченности объектами сферы обслуживания;

-в определенных случаях - снос объектов и осуществление нового строительства.

Искусство градостроителя при реконструкции территории за­ключается в том, чтобы применяемые на практике методы реконст­рукции не разрушали многообразие городской среды, а привносили бы в каждую из них улучшающие их качества, сохраняя при этом ценные индивидуальные черты.

Одним из главных вопросов проведения реконструктивных работ в городах является комплексность ее проведения и определе­ние источников финансирования работ по реконструкции.

В современных условиях, в отличие от советского периода, когда работы по финансированию реконструкции целиком осуще­ствлялись за счет государственных средств, требуются иные подхо­ды к реконструкции жилых территорий. Экономическое обоснова­ние эффективности инвестиций в комплексную реконструкцию жи­лой территории актуально как для инвестора и заказчика в лице го­родских органов управления, так и для владельцев жилого фонда.

Комплексная реконструкция территории жилой застройки го­родов может иметь два принципиально различных варианта.

1. Она осуществляется без изменения показателей использо­вания территории или увеличения жилого фонда реконструируемой территории.

2. Она проводится с повышением эффективности использова­ния территории города за счет реконструкции и модернизации су­ществующего жилого фонда путем надстройки этажей, возведения жилых домов на свободной территории.

С позиции инвестора наиболее привлекательным является второй вариант, обеспечивающий получение коммерческого жило­го фонда, реализация которого на рынке недвижимости позволит получить дополнительную прибыль.

Сложность проектов реконструкции состоит в привлечении инвесторов к финансированию комплексной реконструкции раз­личных участков на территории города. В этом случае эффект от комплексной реконструкции носит интегральный характер, и его получают не только инвестор, заказчики в лице города и владельцы реконструируемого жилья, но и городское сообщество в целом.