4.1. Жилая и общественная застройка

Пространственная среда города неоднородна. Жилые, общест­венные, производственные функции, транспорт определяют содер­жание тех или иных зон города, программу размещения застройки на их территории. Рекомендации и нормативные требования по формированию отдельных видов зон города регламентируются специальной нормативно-технической документацией в области градостроительства.

Градостроительные нормативы и правила подразделяются на государственные федеральные документы и документы субъектов РФ. Так, к федеральным нормативным документам относятся Строительные нормы и правила РФ (СНиП). Важнейшим норма­тивным документом из них в области градостроительства является СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».

Нормативными документами субъектов РФ являются Террито­риальные строительные нормы (ТСН). ТСН с учетом природно-кли­матических и социальных особенностей, национальных традиций, экономических возможностей субъекта РФ и даже особенностей формирования отдельных районов города устанавливают обязатель­ные и рекомендуемые положения для применения их в пределах со­ответствующих территорий. Например, в Санкт-Петербурге разрабо­таны нормативные градостроительные документы на отдельные рай­оны города: ТСН 30-306-2002 «Градостроительство. Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга» и ТСН 30-305-2002 «Градостроительство. Реконструкция и застройка нецентральных районов Санкт-Петербурга».

Используемые в градостроительной деятельности нормативы должны гарантировать безопасность и комфорт проживания чело­века в городе. Они не являются неизменными, так как зависят от развития потребностей общества, технических и экономических возможностей. Периодически они пересматриваются или в них вно­сятся изменения.

Основным элементом селитебной территории города является жилая застройка. В ней размещаются жилые дома разных типов (многоквартирные многоэтажные, средней и малой этажности; бло­кированные; усадебные с приквартирными и приусадебными уча­стками), объекты социального культурно-бытового обслуживания населения, а также гаражи и автостоянки для легковых автомоби­лей, принадлежащих гражданам. В жилой зоне допускается разме­щать отдельные объекты общественно-делового и коммунального назначения, если площадь участка не превышает 0,5 га, а также можно размещать мини-производства, не оказывающие вредного воздействия на окружающую среду.

Наиболее распространенным планировочным элементом жи­лой застройки является микрорайон.

Микрорайон - это основной планировочный элемент застрой­ки в границах красных линий, состоящей из нескольких групп жи­лых зданий, объединенных комплексом объектов социального и культурно-бытового назначения. Площадь микрорайона может быть от 5 до 60 га, а его границами, как правило, являются улицы и дороги. В зоне исторической застройки городов элементами струк­турной организации селитебной территории в основном являются кварталы и группы кварталов.

Основная идея организации жилого микрорайона в том, чтобы обеспечить взаимоувязанное размещение жилых домов, общест­венных зданий, озелененных территорий общего пользования, ис­ключив через него транзитное транспортное движение. Для опреде­ления общих размеров жилых зон используют укрупненные показа­тели потребности в территории (в га) в расчете на 1 ООО чел.

Жилая застройка должна размещаться в городе с учетом мно­гих конкретных обстоятельств. Основным требованием к плани­ровке и застройке жилых микрорайонов является обеспечение безопасных и комфортных условий для жизни населения.

Основным элементом застройки микрорайона является жилой дом, т. е. отдельное здание, которое состоит из комнат и помеще­ний вспомогательного использования, предназначенных для удов­летворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с прожи- ванием'в этом здании.

Характер взаимного размещения жилых зданий определяет систему застройки: периметральная с разрывами и без разрывов, строчная, свободная, групповая. При размещении жилых домов не­обходимо учитывать прежде всего санитарно-гигиенические и про­тивопожарные требования, а также композиционные условия, воз­можность сохранения в застройке естественного ландшафта, его гармоничное сочетание с застройкой. Классификация жилых домов по различным признакам представлена в табл. 4.1.

Таблица 4.1

Классификация жилых домов

Окончание табл. 4.1

Типы жилых домов

Уровень благоустройства

Уровень комфорта

Элитные. Бизнес-класс. Эконом-класс. Социальное

Каждая историческая эпоха предлагает свой определенный жилищный стандарт. В нашей стране в период советского градо­строительства преобладала застройка многоэтажными жилыми до­мами и домами средней этажности с экономичными квартирами по типовым проектам, при этом массовое индустриальное строитель­ство велось, как правило, на свободных городских территориях.

В настоящее время общая тенденция развития типов жилых зданий проявляется в увеличении их многообразия, что связано с дифференциацией потребностей и возможностей населения и с развитием технических возможностей строительного комплекса. На смену типовому проектированию пришло индивидуальное, увеличились объемы малоэтажного жилищного строительства. В структуре малоэтажного жилья можно выделить три основных ти­па строений:

-малоэтажные многоквартиные дома, рассчитанные на не­большое число комфортабельных одно- и двухуровневых квартир; обязательно предусматривается встроенный гараж или охраняемая парковка недалеко от дома;

-таун-хаузы - сблокированные коттеджные секции (две и бо­лее), построенные как одно здание, с отдельным входом в каждую секцию и с гаражом в цокольном этаже или на первом уровне;

~ индивидуальные коттеджи, предназначенные для постоянно­го проживания и рассчитанные на одну семью; современные стан­дарты предполагают наличие земельного участка площадью от 10 до 25 соток, а также встроенного или пристроенного гаража.

Несмотря на многообразие жилых объектов с различными по­требительскими качествами и для групп населения с разными дохо­

дами, общие требования к современному жилищу и жилой застрой­ке в целом можно сформулировать следующим образом:

• комплексность жилого образования, обеспечивающая бли­зость необходимых объектов культурно-бытового обслуживания, гаражей-стоянок, а в ряде случаев и мест для приложения труда;

-расширение типологического ряда жилищ по уровню ком­фортности;

• надежность зданий в эксплуатации и безопасность условий проживания;

• использование прогрессивного инженерного оборудования;

• рациональное использование территорий для застройки;

-выразительные архитектурно-художественные качества до­мов и застройки в целом.

Перечисленные выше требования должны совместить в себе дома с противоположными по своей природе свойствами - высоким комфортом и стоимостью, доступной для основной части населения.

При проектировании микрорайонов формируются транспорт­ные и пешеходные связи с учреждениями обслуживания. Архитек­турно-пространственная организация микрорайонов зависит от конкретной градостроительной ситуации, а расстояния между зда­ниями принимают на основе расчетов инсоляции и в соответствии с противопожарными требованиями.

В микрорайонах (кварталах) размещаются площадки общего пользования различного назначения с учетом демографического состава населения, типа застройки, природно-климатических и дру­гих местных условий. Минимальное расстояние от окон жилых и общественных зданий до площадок различного назначения приве­дено в табл. 4.2.

Более крупным планировочным элементом селитебной терри­тории является жилой район. Структуру жилого района составляют несколько микрорайонов (кварталов), объединенных общественным Центром. Площадь жилого района не должна превышать 250 га, а его границами являются городские магистрали, естественные или ис­кусственные рубежи. На территории жилого района обычно распо­лагают часть общественных объектов городского значения.

В малых городах и сельских поселениях при компактной пла­нировочной структуре жилым районом может быть вся селитебная территория.

Таблица 4.2

Минимальное расстояние от зданий до площадок различного назначения

Жилые зоны дифференцируются по типам застройки, этажности, плотности, местоположению и другим особенностям. Тип и этаж­ность жилой застройки определяются в соответствии с социально- демографическими, национально-бытовыми, архитектурно-компози- ционными, санитарно-гигиеническими и другими требованиями, предъявляемыми к формированию жилой среды, а также возможно­стью развития инженерной инфраструктуры и обеспечения противо­пожарной безопасности. При планировании объемов и типов жилой застройки учитываются сложившиеся и прогнозные данные о семей­ном составе, уровне доходов и жилищной обеспеченности населения. Общественная застройка в городах состоит из объектов, предоставляющих услуги здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего про­фессионального и высшего образования, административных, науч­но-исследовательских учреждений, культовых зданий, центров де­ловой, финансовой и общественной активности и т, п.

Каждый из перечисленных типов объектов крайне сложен по своей структуре. Например, объекты торговли можно стратифици­ровать по следующим признакам:

- целевая группа потребителей по уровню доходов; -основной обслуживаемый контингент - например, жители и приезжие;

-товарные группы (продовольствие, различные группы про­мышленных товаров);

- ведущий формат торговли (например, в торговле продоволь­ственными товарами: розничная торговля с небольшим объемом закупки, крупные семейные закупки и мелкий опт);

-тип покупательского поведения - попутные покупки или специальные посещения.

Все эти различия учитываются при размещении предприятий торговли в структуре города, а именно: одни торговые центры рас­полагаются преимущественно в центральной части города; другие - приближены к местам проживания населения; третьи - на обшир­ных территориях пригородной зоны и др.

Размещение объектов общественной застройки на территории города во многом определяется необходимостью обеспечения их пространственно-территориальной доступности для населения с учетом частоты посещения. В целом «работает» принцип: чем чаще возникает потребность в услугах этих учреждениях, тем ближе к потребителю их располагают. Поэтому при размещении основной части объектов обслуживания в городах как в российской, так и в зарубежной практике используется ступенчатая схема:

-повседневное обслуживание - для объектов так называемой «шаговой»доступности (детские ясли-сады, школы, магазины по­вседневного пользования (например, булочные), спортивные пло­щадки, аптеки, приемные пункты прачечной и мастерских по мел­кому ремонту одежды, обуви, парикмахерские и т. п.);

• периодическое обслуотвание - для объектов местного зна­чения (торговый центр, магазины, предприятия бытового обслужи­вания, ресторан, кафе, клуб, кинотеатр, поликлиника, спортивный центр с бассейном и спортивными залами, дом творчества школь­ников, библиотеки, отделения связи и т. п.);

• эпизодическое обслуживание - для объектов общегородской значимости (здания городской администрации, городских общест­венных организаций, торговые центры, специализированные мага­зины, рестораны, кафе, гостиницы, библиотеки, театры, концерт­ные залы, вузы, выставки, музеи, цирки, дома культуры, универ­сальные спортивно-зрелищные залы, больницы, специализирован­ные поликлиники, медицинские центры, почтамты, телефонные станции и др.).

В соответствии со ступенчатой схемой объекты повседневного обслуживания располагают в пределах пешеходной доступности в микрорайоне; объекты периодического обслуживания - в центрах жилых районов; объекты общегородского значения - в городских центрах. Некоторые виды обслуживания размещаются на всех сту­пенях, другие только на одной-двух. Для учреждений, размещае­мых на различных ступенях, разница заключается в наборе и харак­тере оказываемых услуг.

Ступенчатая схема обслуживания не должна быть излишне жесткой; ступенчатость размещения объектов обслуживания - это принцип, смысл которого в обеспечении пространственно-терри­ториальной доступности услуг и повышении качества среды про­живания населения.

В целом размещение объектов обслуживания на территории города определяется выбором объектов различными группами насе­ления (массово-стандартный или избирательный уровень); связью с транспортной системой города и путями движения населения (рав­номерно рассредоточенные по территории, размещенные вблизи транспортных узлов и в обособленных зонах); частотой повторяемо­сти объектов одного профиля; степенью концентрации объектов.

Нормирование ряда объектов общественной застройки, как правило, производится по их вместимости на 1000 человек. Вме­стимость может измеряться в натуральных показателях (места, кой­ки а др.), в показателях площади помещения (например, в квадрат­ных метрах торговой площади). По некоторым объектам норматив­ная емкость может задаваться количеством объектов на определен­ное планировочное образование или определенную численность населения. Нормативные вместимости по ряду объектов обслужи­вания дифференцированы по планировочным элементам: микро­район, жилой район, планировочный район.

Установленные нормативы носят рекомендательный характер и уточняются в конкретных условиях с учетом величины города, природных условий, особенностей социально-демографической структуры населения, сезонными колебаниями численности насе­ления (например, в научных и образовательных центрах) и других факторов. Систему ориентировочных нормативных показателей сферы обслуживания по основным объектам образования, здраво­охранения, культуры, социального обеспечения рассматривают как минимально допустимую норму обслуживания населения.

Расчеты потребности в объектах здравоохранения, образова­ния и культуры осуществляются с учетом данных о мощности (пропускной способности) действующих учреждений на террито­рии жилого района и города в целом, стандартов предоставления соответствующих социальных услуг и социальных норм и норма­тивов, утвержденных Правительством РФ. Разность между мини­мальной нормативной потребностью в социальных услугах и воз­можностями действующих учреждений социальной сферы всех форм собственности определяет потребность в развитии сети этих учреждений.

В настоящее время резко увеличилась потребность в дополни­тельных предприятиях торговли, службы быта, общественного пита­ния, офисах, помещениях для занятий спортом и др. При формирова­нии системы объектов обслуживания населения учитывается кон­кретная градостроительная ситуация по районам города, в частности, пассажирооборот транспортных узлов, размещение мест приложения труда, состав населения, пользующегося данными услугами.

Как правило, в городах формируется система общественных центров: общегородские и специализированные центры (медицин­ские, учебные, спортивные и т. д.). Число, состав и размещение об­щественных центров зависят от величины города и отдельных пла­нировочных образований; народнохозяйственного профиля города; климатических условий; значения города в системе расселения.

Так, в малом городе обычно формируется компактный обще­ственный центр, в котором сосредоточены учреждения и повсе­дневного, и периодического, и эпизодического обслуживания. Если малый город является центром соответствующей групповой систе­мы населенных мест, то при расчете обслуживающих учреждений учитывается и сопряженное население.

В больших и крупных городах развивается система центров с более сложной расчлененной структурой. Системы центров включа­ют центры планировочных и жилых районов, микрорайонов, центры промышленных районов и т. п. При этом главным элементом про­странственной структуры города является общегородской центр.

Активное в современных условиях развитие потребностей на­селения в услугах и происходящие в нашей стране процессы соци­ально-имущественной дифференциации населения обусловливают необходимость систематического и постоянного совершенствова­ния организации и планирования размещения объектов обслужива­ния, культурно-бытовой и деловой застройки.

Переход к рыночной экономике обусловил ряд изменений в сфере обслуживания, которые учитываются при планировании объектов общественной застройки.

Во-первых, наблюдается большая степень дифференциации учреждений обслуживания, связанных с потребностями различных групп населения и их материальными возможностями.

Во-вторых, увеличение разнообразия предоставляемых услуг, расширение видов и объектов обслуживания (биржи, интернет- кафе и др.).

В-третьих, сочетание различных функций в одном объекте (финансово-деловые центры, бизнес-центры, торгово-гостиничные комплексы и др.).

В-четвертых, изменение в типологии зданий (например, от по­явления временных объектов торговли в начале 90-х гг. до строи­тельства капитальных зданий торговли в конце 90-х гг.). Все чаще жилые квартиры на первых этажах переводятся в нежилой фонд и используются под офисы, агентства различного назначения, кафе и небольшие магазины, юридические и нотариальные конторы, мел­кие мастерские и другие объекты обслуживания. В крупных и крупнейших городах появляются огромные торговые комплексы, где можно делать не только покупки, но и проводить время в кино­залах, кафе, ресторанах и оздоровительных центрах.

При решении вопросов территориального развития города и размещения объектов общественно-деловой застройки следует учи­тывать, что рыночная экономика не всегда способна создавать со­циально значимые для города объекты. Роль градостроительного регулирования заключается в координации интересов различных групп, создавая благоприятные условия проживания для всего на­селения города.

Дня оценки проектных решений жилой и общественной за­стройки в градостроительстве используются две основные группы показателей.

Первая группа - показатели, характеризующие жилые и об­щественные здания:

-жилая площадь, м², - сумма площадей жилых комнат без учета встроенных шкафов, утепленных террас или веранд, обору­дованных ДЛЯ постоянного проживания;

^ 2

• оощая площадь, м , - сумма площадей всех жилых и вспомо­гательных помещений, включая площадь кухонь, коридоров, ван­ных комнат, прихожих, встроенных шкафов и внутренних кладо­вых, санузлов;

• планировочный коэффициент — отношение жилой площади квартир к общей площади; его значение изменяется в зависимости от качества планировки квартиры;

• градостроительный коэффициент - отношение общей пло­щади одного этажа к площади застройки;

• средняя этажность застройки - определяется по формуле средневзвешенной гармонической:

с

ГЛ "общ

~ т V '

п~\ п

где Э_ср - средняя этажность, этаж;

£_общ - общая площадь жилых зданий, м²;

S_n - общая площадь в зданиях п-й этажности, м ;

п - количество этажей от 1 до т.

~вместимость общественных зданий - в соответствующих единицах емкости.

Вторая грума - показатели, регламентирующие использова­ние территорий: плотность населения микрорайона, коэффициент застройки, коэффициент плотности застройки.

Плотность населения микрорайона, чел ./га, - количество жи­телей, приходящихся на 1 га микрорайона:

где 6 - плотность населения микрорайона, чел./га; Н_м - численность населения микрорайона, чел.; Т_м - территория микрорайона, га.

Расчетная плотность населения микрорайона (брутто) при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обес­печенности 20 и² /чел. не должна превышать 450 чел./га.

Показатель плотности тесно связан с типом жилых домов, их этажностью, длиной и шириной корпусов, характером размещения зданий на территории микрорайона.

Плотность населения на территории является исходным пока­зателем при определении потребности территории под строитель­ство и оценочным показателем при анализе градостроительной си­туации.

Коэффициент застройки - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала):

где 5_ЗД - площадь под зданиями и сооружениями, га;

S_y4 - площадь участка (квартала), га.

Коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала):

с

ТС — ^зт

^Д ПЛ.З Ст ' уч

где 5_ЭТ - площади всех этажей зданий и сооружений, м²;

5_уч - площадь участка (квартала), га.

При определении коэффициентов плотности застройки пло­щадь этажей определяется по внешним размерам здания, при этом учитываются только надземные этажи, включая мансардные. Под­земные этажи зданий и сооружений не учитываются. Если поверх­ность земли (надземная территория) над подземным сооружением используется под озеленение, организацию площадок, автостоянок и другие виды благоустройства, то подземное сооружение также не учитывается.

Максимальные показатели плотности застройки участков раз­личных территориальных зон представлены в табл. 4.3.

Для жилых и общественно-деловых зон коэффициенты приве­дены для территории квартала (брутто) - с учетом необходимых по расчету учреждений и предприятий обслуживания, гаражей; стоя­нок для автомобилей, зеленых насаждений, площадок и других

объектов благоустройства; для производственных зон - для кварта­лов производственной застройки, включающей один или несколько объектов.

Таблица 4.3

Показатели плотности застройки участков

Рассмотренная система показателей используется для оценки интенсивности использования территории города.