9.4. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
Для определения стоимости земельных участков используются следующие методы оценки земли:
метод сравнения продаж;
метод выделения;
метод распределения;
метод капитализации земельной ренты;
метод остатка для земли;
метод предполагаемого использования.
1. Метод сравнения продаж. Расчет рыночной стоимости участка земли с использованием метода сравнения продаж основан на принципе замещения. Метод сравнения продаж может использоваться для оценки земли, которая фактически не застроена или рассматривается как незастроенная для целей оценки. Для использования метода необходима информация о ценах продаж земельных участков, являющихся аналогами оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
подбор участков земли, сопоставимых по ценообразующим факторам (элементам сравнения) с оцениваемым участком, с известными ценами продаж;
внесение поправок в цены продаж сопоставимых земельных участков, позволяющих учесть отличия объекта оценки от сопоставимого объекта по выбранным ценообразующим факторам (корректировка цен продаж сопоставимых объектов);
-расчет стоимости земельного участка как среднего или средневзвешенного значения скорректированных цен сопоставимых объектов.
При отсутствии или недостатке данных о ценах сделок с земельными участками в районе оценки целесообразно использовать информацию о ценах на земельные участки, сложившихся в других районах, схожих по ценообразующим факторам с территорией оценки (численность, состав и структура населения, инфраструктурная обеспеченность, природные особенности, транспортная доступность и т. п.).
При отсутствии достоверной информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложений с корректировкой на разницу между ценой предложения и ценой сделки, полученной на основе анализа рыночных данных.
В качестве единицы сравнения, как правило, используют характерную для данного сегмента рынка единицу измерения (например, стоимость гектара, квадратного метра земельного участка).
Корректировка цен продаж сопоставимых незастроенных участков осуществляется по следующим элементам сравнения:
имущественные права: обременение договорами аренды с условиями, не соответствующими рыночным, отсутствие права собственности на землю и т. п.;
условия финансирования: использование при покупке кредитных ресурсов на не соответствующих рыночным условиях, рассрочка платежей и т. п.;
-условия оплаты: безналичный расчет, наличные, векселя,
взаимозачеты и т. п.;
условия совершения сделки: нетипичные условия сделки, например, родственные отношения покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.;
время заключения сделки с объектом-аналогом;
местоположение и окружение;
правовые и градостроительные ограничения по виду использования и застройке земельного участка;
физические характеристики: рельеф, размеры и форма земельного участка;
-доступные коммунальные услуги (наличие или близость инженерных сетей, условия подключения к ним и т. п.).
Внесение поправок в цены сопоставимых участков по первым пяти элементам сравнения осуществляется на зависимой основе последовательно, а именно: каждая последующая корректировка выполняется на базе результата предыдущей. При этом последовательность корректировок не имеет значения.
Внесение поправок в цены сопоставимых участков по остальным элементам сравнения выполняется на независимой основе следующим образом:
определяется алгебраическая сумма поправок в абсолютном или относительном (процентном) выражении;
данная сумма используется для внесения поправки в цену аналога, полученную после внесения поправок по первым четырем элементам сравнения.
Значения поправок по всем элементам сравнения определяются с использованием количественных и качественных методов.
К количественным методам относят анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ, анализ издержек, анализ вторичных данных.
Метод анализа парного набора данных заключается в определении поправки по элементу сравнения путем сопоставления двух объектов сравнения, отличающихся друг от друга только одним элементом.
Метод статистического анализа состоит в определении поправок по элементам сравнения с использованием корреляционно- регрессионного анализа.
Метод графического анализа заключается в определении поправок с использованием графиков и номограмм.
Метод анализа издержек заключается в определении поправки к цене объекта аналога на основе оценки затрат, связанных с добавлением или устранением элемента сравнения, по которому объект аналог отличается от объекта оценки.
Метод анализа вторичных данных состоит в определении поправок к цене объекта аналога по элементам сравнения на основе соответствующих данных, опубликованных в печати.
При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу, и итоговое значение стоимости объекта оценки может быть определено простым усреднением конечных результатов корректировок каждого аналога. Значительные различия в конечных результатах свидетельствуют о неверном проведении корректировки цен аналогов или неучете каких-то элементов сравнения. Неучет каких-то элементов сравнения может быть обусловлен объективными причинами, например, пассивностью рынка сделок с объектами, сопоставимыми с оцениваемым. В этом случае оценка итогового результата стоимости простым усреднением не может быть признана приемлемой. При наличии больших различий в результатах корректировок цен аналогов в качестве итогового результата целесообразно использовать их средневзвешенное значение или, при наличии большого количества аналогов, статистическое значение моды как наиболее часто встречающееся значение числового ряда.
К качественным методам относят метод общей группировки и метод индивидуальных опросов.
Метод общей группировки заключается в разбиении объектов аналогов на две группы, лучших или худших по качеству в сравнении с объектом оценки, и использовании этой информации для определения наиболее вероятной цены объекта оценки.
Метод индивидуальных опросов основан на анализе мнений операторов рынка недвижимости о значениях того или иного цено- образующего фактора.
При использовании количественных методов результат расчета рыночной стоимости земельного участка определяется как среднее или средневзвешенное значение откорректированных цен аналогов.
При использовании качественных методов результат расчета рыночной стоимости определяется в соответствии с техникой конкретного качественного метода.
2. Метод выделения. Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения выполняется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков (имеется в виду собственно земля). Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений его наиболее эффективному использованию. В противном случае может получиться отрицательная величина. Основная задача при использовании данного метода заключается в правильной оценке стоимости улучшений, которая рассчитывается затратным методом, и учете принципа наиболее эффективного использования земли.
Так же, как и в методе распределения, в зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода.
Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж улучшенных (застроенных) земельных участков и расчет итогового значения стоимости; затем выделение искомой стоимости земли путем вычитания рыночной стоимости улучшений из итогового значения стоимости.
В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов; затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка. Этот вариант оценки предполагает следующую последовательность действий:
подбор объектов недвижимости с участками земли, аналогичными оцениваемому, с известными ценами продаж;
оценка рыночной стоимости улучшений для каждого из подобранных объектов недвижимости как разности полной восстановительной стоимости и накопленного износа;
расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе подобранных объектов недвижимости;
корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;
-расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.
3. Метод распределения. Метод основан на принципах сбалансированности и вклада, согласно которым существует нормальное или типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью недвижимости в целом. Метод используется при наличии данных, о продажах застроенных земельных участков, аналогичных оцениваемому земельному участку, при условии, что известно или может быть рассчитано соотношение стоимости земли и стоимости зданий (сооружений).
В зависимости от способа обработки первичной информации о продажах аналогов возможны, по крайней мере, два варианта использования этого метода. Один из них предполагает анализ, корректировку цен продаж застроенных земельных участков и расчет итогового значения стоимости, затем выделение искомой стоимости земли из итогового значения стоимости.
В другом варианте вначале рассчитывается стоимость земли по каждому из имеющихся аналогов, затем полученные результаты анализируются и корректируются с целью расчета искомой стоимости земельного участка. Этот вариант оценки с использованием метода распределения предполагает следующую последовательность действий:
подбор недавно проданных или предлагаемых на продажу объектов недвижимости с участками земли, аналогичными или близкими к оцениваемому участку, с известными ценами продаж или предложения соответственно;
оценка отношения стоимости земли к общей стоимости собственности по каждому из подобранных объектов недвижимости;
расчет рыночных стоимостей участков земли, находящихся в составе сопоставимых объектов;
корректировка полученных стоимостей земельных участков к стоимости оцениваемого участка;
расчет стоимости оцениваемого земельного участка как среднего или средневзвешенного значения откорректированных стоимостей земельных участков.
Один из основных недостатков этого метода - сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости недвижимости, Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов. Исходя из этого считается, что данный метод не дает достоверных результатов. По признанию немецких специалистов, занимающихся вопросами методологии оценки недвижимости, им не удалось получить эмпирически подтвержденные данные о соотношении стоимости земли и стоимости зданий.
Метод можно рекомендовать использовать для оценки рыночной стоимости земли лишь при недостатке информации о продажах свободных земельных участков, либо в качестве проверочного при наличии оценок, полученных другими методами.
4. Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты - дохода, приносимого земельным участком.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования.
Основными способами определения коэффициента капитализации являются:
-деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.
При отсутствии рынка инвестиций в качестве ставки капитализации можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, которая определяется каждый год на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта Российской Федерации.
1Ф.
5. Метод остатка. Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Метод применяется для оценки как свободных, так полностью или частично застроенных земельных участков. При этом застроенные земельные участки должны оцениваться как условно свободные при их наиболее эффективном использовании. Например, склад или временное сооружение из легких конструкций, находящиеся на земельном участке в окружении капитальных многоэтажных строений, как правило, нельзя рассматривать как наиболее эффективное его использование. Такие строения в процессе оценки данного участка не должны приниматься во внимание, оценка земельного участка должна выполняться как условно свободного.
Данный метод также применяется для анализа наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного путем прогнозирования разных вариантов его застройки. Вариант застройки, приводящий к наивысшей стоимости земли, может быть использован для уточнения оценки ее рыночной стоимости, полученной с использованием других доступных с точки зрения информации методов оценки.
Метод остатка для земли может использоваться только при наличии информации о сделках по сдаче в аренду строений и сооружений на застроенных и сопоставимых с оцениваемым земельных участках. При отсутствии такой информации возможно использование данных о доходах от бизнеса. При этом из результата оценки, полученного на основе данных о доходах от бизнеса, нужно корректно вычесть стоимость активов, не относящихся к недвижимости (например, нематериальных и движимых активов).
В соответствии с этой техникой рыночная стоимость земельного участка оценивается по формуле:
Vl~ К '
где VL - оценка рыночной стоимости земельного участка;
I- чистый операционный доход;
VB - рыночная стоимость улучшений;
rl - коэффициент капитализации доходов от земли;
RB - коэффициент капитализации доходов от улучшений.
Использование метода предполагает следующую последовательность действий:
-подбор наиболее типичных для оцениваемой территории видов коммерческого использования оцениваемого земельного участка;
-расчет полной восстановительной стоимости (с учетом износа) существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений для выбранных видов использования оцениваемого земельного участка, включая существующий, с учетом юридических, градостроительных и иных ограничений, установленных исполнительными органами власти и соответствующими уполномоченными органами;
расчет общего чистого дохода от объекта недвижимости;
-расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на
строения как произведение их полной восстановительной стоимости на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
расчет доли общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения;
-расчет стоимости земельного участка путем деления доли общего чистого дохода, приходящейся на земельный участок, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Вид использования земельного участка, для которого получена максимальная стоимость, является наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка.
Оценка общего чистого дохода осуществляется путем составления отчета о доходах при сдаче в аренду строений и помещений.
Основными статьями отчета о доходах являются:
потенциальный валовой доход;
действительный валовой доход;
-операционные расходы, состоящие из эксплуатационных расходов, расходов на замещение и управленческих расходов;
чистый доход от эксплуатации (чистый операционный доход).
Чистый доход от эксплуатации представляет собой разность
действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые несет арендодатель.
Потенциальный валовой доход представляет собой доход, который можно получить от сдачи недвижимости в аренду при ее стопроцентной заполняемое™ арендаторами и отсутствии потерь от неплатежей за аренду. При оценке земельного участка арендные ставки за помещения должны рассчитываться исключительно на базе рыночных арендных ставок. Для пустующих и используемых арендодателем помещений для собственных нужд, а также помещений, которые сдаются по личным причинам по заниженным арендным ставкам, также должны использоваться рыночные ставки аренды. В потенциальный доход должны быть включены и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей - в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.
Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные (не зависящие от уровня заполняемости объекта) и переменные (зависящие от заполняемости). Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.
Расходы на замещение рассчитываются на базе общей стоимости замещения элементов строений с коротким сроком экономической жизни без учета износа. Расчет производится прямым счетом - путем деления общей стоимости замещения элементов объекта на их срок экономической жизни. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы на банковских счетах. При этом необходимо учитывать возможное инфляционное удорожание затрат.
Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо в денежном выражении, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.
При расчете чистого дохода от эксплуатации из действительного валового дохода не должны вычитаться амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости, если таковые были.
Коэффициент капитализации для улучшений, как правило, рассчитывается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения. Возможно также применение и других методов расчета коэффициента капитализации для улучшений.
Величина ставки дисконтирования должна определяться на основе анализа внутренней нормы доходности аналогичных и уже осуществленных проектов.
Расчеты могут выполняться в текущих (без учета инфляции) или прогнозных (с учетом инфляции) ценах в зависимости от того, в каких ценах выражаются доходы и расходы. При оценке в текущих ценах используется ставка дисконтирования в реальном выражении (без учета инфляции). При оценке с использованием прогнозных цен - ставка дисконтирования в номинальном выражении (с учетом инфляции).
В процессе оценки земли в качестве коэффициента капитализации дохода от земли целесообразно использовать норму отдачи на капитал, а для улучшений земельного участка - норму отдачи на капитал, увеличенную на фактор фонда возмещения с учетом безрисковой ставки процента и оставшегося срока экономической жизни улучшений.
При отсутствии рынка инвестиций в качестве ставки дисконтирования можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, которая определяется на местном уровне каждый год на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта РФ.
6. Метод предполагаемого использования. Метод предполагаемого использования основан на принципе остаточной продуктивности земли. Он может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства), немедленно или в ближайшем будущем. Наиболее часто этот метод применяется в отношении неосвоенных участков земли. Его использование предполагает следующую последовательность действий:
анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка;
-составление сметы, обоснование сроков и графика строительства выбранного варианта застройки земельного участка;
прогнозирование доходов от использования застроенного земельного участка;
расчет издержек, необходимых для получения доходов от использования застроенного земельного участка;
оценка стоимости земельного участка путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка.
Для оценки текущей стоимости будущих доходов и расходов используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа норм отдачи на капитал альтернативных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду зданий, строений и сооружений, прогнозируемых на земельном участке, либо продажа их по окончании строительства в приемлемые сроки по рыночно обоснованным ценам.
Оценка доходной части проекта в варианте сдачи недвижимости в аренду должна предусматривать оценку стоимости продажи объекта недвижимости в конце периода владения объектом.
- Раздел 1
- Глава 1
- 1.1. Понятие «город»
- 1.2. Классификация городов
- 1.3. Города в системе населенных мест
- 1.4. Градостроительная деятельность
- 1,5. Архитектура и градостроительство
- Глава 2
- 2.1. Функциональная организация территории города
- 2.2. Планировочная структура города
- Раздел I. Теория и практика градостроительства
- 2.3. Градостроительное зонирование
- Глава 3
- Климатические факторы.
- Комплексная планировочная оценка территории.
- 3.1. Климатические факторы
- 3.2. Ландшафтно-географические и геологические условия
- 3,3. Санитарно-экологические факторы
- Санитарно-гигиенические и экологические факторы
- 3.4. Комплексная планировочная оценка территории
- Глава 4
- 4.1. Жилая и общественная застройка
- 4.2. Центр города
- 4.3. Производственные зоны
- Производственные зоны города
- 4.4. Система озеленения города
- 4.5. Транспортная инфраструктура города
- Нормируемое расстояние от наземных, наземно-подземных гаражей, открытых стоянок до жилых и общественных объектов
- 4.6. Инженерная подготовка территории и инженерное оборудование
- Глава 5
- 5.2. Особенности реконструкции исторически ценной застройки в городах
- 5.3. Реконструкция жилых территорий города
- 5.4. Реконструкция территорий промышленной застройки города
- 6.2. Документы территориального планирования
- 6.3. Документация по планировке территории
- 6.4. Правила землепользования и застройки в системе градостроительного регулирования
- 6.5. Архитектурно-строительное проектирование
- 6.6. Информационное обеспечение градостроительной деятельности
- 6.7, Зарубежная практика регулирования градостроительной деятельности
- Раздел II
- Глава 7
- 7.2. Основные этапы развития земельных отношений в России
- 7.3. Современные правовые формы землепользования в Российской Федерации
- 7.4. Особенности землепользования в городах
- 8.1. Система государственного управления земельными ресурсами
- 8.2. Содержание землеустройства и землеустроительная документация
- 8,3. Государственный кадастр недвижимости
- 9.2. Земельный участок как объект оценки
- 9.3. Оценка рыночной стоимости земельных участков
- 9.4. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- 9.S. Кадастровая оценка городских земель
- 9.6. Плата за землю в городах
- 9.7. Оценка эффективности
- II. Справочная литература
- III. Монографии, учебная литература, периодические издания
- Раздел II 204
- Глава 7 204
- Малеева Татьяна Владимировна инженерно-экономические основы градостроительства