9.2. Земельный участок как объект оценки

Оценка земли является важнейшим элементом механизма управления земельными ресурсами. От результатов оценки земель­ных ресурсов города прежде всего зависят принятие решений по управлению землепользованием, характер и направления инвести­ционной деятельности, и в конечном итоге зависят процессы, про­исходящие в городе, качество жизни населения и направления тер­риториального и социально-экономического развития города.

Оценка земли - вопрос неоднозначный, вызывающий споры и разногласия как среди практикующих оценщиков, так и в научных исследованиях. Результат и эффективность оценки зависят не только от применяемых подходов и методов оценки, но также и от определения основных экономических терминов, используемых в системе оценок городских земель.

Будем исходить из общепринятых определений.

Оценка вообще - это суждение о ценности, достоинстве, зна­чимости и полезности того или иного объекта или явления окру­жающей нас действительности.

Ценность - значимость товара, вещи, актива для потребителя.

Оценка ценности объекта, товара или услуги в конкретный момент времени в денежном выражений является их стоимостью. Стоимость - важнейшая экономическая категория, лежащая в ос­нове товарного производства, определяющая движение и развитие капитала.

В «Современном экономическом словаре» (М., 2005) стои­мость определяется как: 1) цена товара; 2) затраты денежных средств на приобретение товара, на выполнение работ и услуг, на получе­ние благ; 3) в трудовой теории стоимости - овеществленный в то­варе труд.

Таким образом, понятие стоимости тесно связано с понятиями «цена» и «затраты». Цена — это денежная сумма, требуемая, пред­лагаемая или уплаченная за товар или услугу. Затраты - это де­нежная сумма, равная издержкам на создание товара или услугу. При этом стоимость, цена и затраты могут как совпадать, так и существенно различаться.

Существуют два основных подхода в зависимости от метода установления цен: рыночный и затратный. Рыночная цена - это форма выражения ценности благ, проявляющаяся в процессе их обмена. Основными определяющими факторами здесь являются спрос, предложение и конъюнктура рынка. Затратная цена опреде­ляется затратами, связанными с созданием товара.

Земля является одним из наиболее сложных объектов эконо­мической оценки. Во-первых, земельные участки являются уни­кальным, индивидуальным товаром. Даже два соседних земельных участка могут резко различаться по ряду параметров, например, по инженерно-строительным условиям, наличию инженерных комму­никаций и т. д. Во-вторых, продажи земельных участков относи­тельно редки, что затрудняет проведение их сравнительной оценки и оценку рентного эффекта. В-третьих, цена земли определяется большим количеством ценообразующих факторов и условий, при­чем их количество изменяется и во времени, и по регионам.

В отличие от других объектов недвижимости к земле не при­менимо понятие физического и функционального износа, аморти­зации, так как срок эксплуатации земельных участков не ограни­чен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, в отличие от стоимости улучшений, со временем, как правило, уве­личивается.

Кроме того, земельный рынок в городе неоднороден по видам землепользования. Можно выделить следующие сегменты земель­ного рынка: земли под промышленными предприятиями, жилым фондом, общественно-деловыми объектами и т. д.

Ценность городских земель имеет устойчивую тенденцию к возрастанию, что связано со следующими причинами:

-ограниченностью земельных ресурсов и, как следствие, уменьшением свободных земельных участков;

• невозможностью перераспределения земель (точнее, значи­тельными правовыми, финансовыми, моральными и прочими огра­ничениями);

• увеличением капитала, присоединенного к земле за счет раз­вития инженерной, транспортной и прочей инфрастуктуры;

• увеличением цены земель с развитием общества и увеличе­нием ее социально-культурного потенциала.

Городская земля, выступая в роли товара на рынке, имеет це­ну как форму выражения ее ценности.

В то же время городская земля как ресурс обладает стоимо­стью, которая может проявляться в пользовании и в обмене: стои­мость в пользовании (потребительская) - стоимость для конкрет­ного пользователя без выставления данного объекта на рынок; стоимость в обмене - это стоимость при совершении различных сделок с объектом, в данном случае - с земельным участком.

При оценке земельных ресурсов города используют разные виды стоимости (рис. 9.2), которые соответствуют целям субъек­тов, участвующих в сделке, и конкретным ситуациям.

К числу основных видов стоимости при оценке земельных участков относятся рыночная, инвестиционная, страховая, аренд­ная, кадастровая.

Каждый вид стоимости имеет свою область применения, и оценка проводится для различных целей: сделок купли-продажи, страхования имущества, налогообложения земли, получения кре­дита под залог земельного участка или прав на него, определения ставок арендных платежей за земельный участок и т. п.

Земельные ресурсы являются объектом многосторонней оценки также и по субъектам, в интересах которых проводится оценка. Например, оценка может проводиться для инвестора, за­стройщика, пользователя (потребителя), органов местного само­управления, региональных органов управления, федеральных орга­нов управления, бизнес-структур, которые, в свою очередь, могут быть представлены малым, средним и крупным бизнесом вплоть до транснациональных корпораций.

оа о

1. §

   К

   §

   Я

   « р*

   X

   а

   й о S

   0. м

   1. 4>

   a

   о

   Р5

   S

   ч ¥

   и

   а

   н

   и £

   •А

   ч ы

   I

   3 « § §■

   о. >> й « 5 2

   а

   U

   Л 1

   I

   8

   * -

   о §

   и S

   *g а

   о о

   8 ^я

   о fcf § 8. н <?

   К

   S

   I I

   Ч

   I

   В

   й

   н

   о* g

   Г.

   в

   II в

   5

   I

   ш

Оценка земли в значительной мере определяется целями и за­дачами, для которых она проводится. Именно интерес конкретного субъекта определяет цель оценки земельных ресурсов, что в даль­нейшем находит отражение в видах определяемой стоимости, под­ходах и методах ее определения, системе показателей, используе­мых в оценке городской земли, возможности влияния на уровень цены земельного участка и т. д. Оценки отдельных субъектов мо­гут не только не совпадать, но и даже приходить в определенное противоречие.

Результаты оценки земли зависят также от разрешенного вида землепользования. Так, один и тот же земельный участок будет иметь различную стоимость при разных возможностях его функ­ционального использования, что находит отражение в определении наиболее эффективного использования участка, которое дает наи­большую финансовую (или иной вид) отдачу.

Оценка земли подразделяется на массовую оценку земельных участков и индивидуальную оценку земельного участка.

Массовая оценка городских земель должна быть сплошной, т. е. охватывать всю территорию города. Она предназначена преж­де всего для организации сбора платежей за пользование земель­ными ресурсами и регулирования территориального развития го­рода с использованием экономических методов. Проведение мас­совой оценки городских земель - достаточно сложная и трудоем­кая процедура, для реализации которой используются современные информационные технологии.

Индивидуальная оценка проводится для одного или несколь­ких земельных участков, находящихся в составе единого комплек­са. При вовлечении земельного участка в сделку для определения его цены требуется оценка рыночной стоимости. Потребность в определении индивидуальной рыночной стоимости земельных уча­стков и прав, связанных с их использованием, возникает при про­даже земельного участка, при получении кредита под его залог или прав на него, при осуществлении инвестиционных проектов и т. д.

Индивидуальная оценка всегда проводится на определенную дату, а поскольку модель всего рынка городской земли невозможно оперативно обновлять, то это приводит к некоторому отставанию массовой оценки от реалий рынка. Кроме того, при построении мо­дели массовой оценки городских земель не учитываются некото­рые несущественные и/или плохо формализуемые факторы, что делает ее менее точной, чем при индивидуальной оценке.

Земля в городе является его ценнейшим ресурсом и фактором развития города. Поэтому экономически обоснованная стоимост­ная оценка земель должна учитывать возможность одновременного использования земли как природного ресурса, основы среды про­живания человека и объекта недвижимости. Заниженная оценка стоимости городских земель приводит к нерациональной модели городского развития, поэтому проведение оценки городской земли должно происходить в тесной увязке с градостроительной деятель­ностью.